"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1293 E., 2023/1669 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 6. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/800 E., 2021/227 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda;
Miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362 nci maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanun’un 366 ncı maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.
Dosya içeriğine göre kabul edilen ve davalı tarafça temyize konu edilen toplam alacak miktarı 20.105,59 TL olup, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 238.730,00 TL’nin altında kaldığı anlaşılmakla; davalı vekilinin temyiz isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.
Temyiz eden davacı vekilinin gerekli şartları taşıdığı anlaşılan temyiz isteminin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında imzalanan 01.01.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın market olarak işletilmek amacıyla kiralandığını, ilgili sözleşme gereği davalıya 50.000,00 TL tutarında depozito ödendiğini, kiralanan yerin market olarak çalıştırılmak için dekorasyon işlemlerinin tamamlandığını, işyeri açma çalıştırma ruhsatı almak üzere Beşiktaş Belediyesine başvurulduğunda kiralananın imar ve projesindeki aykırılıklar nedeniyle ruhsat verilemeyeceğnin bildirildiğini ve akabinde Belediyece 23.03.2013 tarihinde faaliyetine son verildiğini ileri sürerek; fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, menfi tespit ve müspet zararları için 50.000.00 TL, dekorasyon giderleri için 50.000.00 TL ve depozito bedeli için 50.000.00 TL olmak üzere toplam 150.000.00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; sözleşmenin imza aşamasında yerin sığınak olduğunun belli olduğunu, davacının çalışma ruhsatı alabileceğini hesaplayarak kira sözleşmesini imzaladığını, kiralanan taşınmazın davacıya kullanıma uygun vaziyette teslim edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 01.01.2011 tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, sözleşme ile 50.000,00 TL teminat verilmesinin kabul edildiği, kiracı tarafından her zaman üç ay önceden noter ihtarnamesi ile bildirmek koşuluyla teminatsız olarak sözleşmenin feshedilebileceğinin kararlaştırıldığı, dosyada mevcut Ankara 15. Noterliğinin ihtarnamesinde davacı kiracının, verilen sürede taşınmazdaki hukuki ayıpların ve akde aykırılıkların giderilmemesi halinde kira akdinin feshedileceğini bildirdiği, Beşiktaş Belediyesinin 11.05.2013 tarihli yazısında davaya konu iş yerinin ruhsatsız faaliyette bulunduğunun tespit edilerek 04.03.2013 tarihinde mühürlendiği, İstanbul 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/753 E. sayılı dosyasına sunulan bilirkişi raporunda kiralananın tamamen boşaltıldığı ve keşif tarihinde faaliyette bulunmadığının tespit edildiği, davacı şirketin kiralananı taşınmazın mühürlendiği tarihe kadar ruhsatsız şekilde fiili kullanımında bulundurarak davalıya kiralanın ayıplı durumunu ve iş yeri faaliyetinin gerçekleşmesi için gereken hususları bildirmediği, bu doğrultuda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 318 inci maddesi uyarınca davalı kiraya verene kusur yüklenemeyeceği, tacir sıfatına haiz davacının doğan zararlardan sorumlu bulunduğu, bu nedenlerle davalıdan menfi ve müspet zararların istenemeyeceği, 06.04.2016 tarihli bilirkişi raporu ile davacının taşınmazı imalat bırakmadan tahliye ettiği ve aktif faaliyetin mevcut olmadığının belirtildiği, değer artırıcı masraf ve harcamaların bulunmaması nedeniyle davalının tadilat ve dekorasyon için talep edilen bedelden de sorumlu olmadığı, öte yandan sözleşme gereği ödenen depozito bedelinin iade talebi bakımından davacının bilirkişi raporu ile tespit edilen tahliyeden önce ödenmeyen yirmi altı günlük 2013 yılı Mart ayına ait kira bedelinin mahsubu ile 20.105,59 TL depozito alacağının tespit edildiği gerekçesiyle; davanın depozito bedeli talebi bakımından kabulü ile 20.105,59 TL'nin taşınmazın mühürlendiği 26.03.2013 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; taşınmazın market olarak kullanılmak üzere kiralandığını, bu durumun sözleşme uyarınca davalının bilgisi dahilinde olduğunu, kiraya veren davalının kiralananı market olarak kullanılmaya elverişli bir şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğunu, davalının bu yükümlülüklerini yerine getirmek yerine mevcut durumu ısrarla gizlediğini, taşınmazın sığınak vasfında olduğunun ise ancak ruhsat başvurusu sırasında öğrenildiğini, davacının sığınak vasıflı bir yeri kiralaması ve uzun vadeli kira ilişkisine girmesinin de düşünülemeyeceğini, davalının ne teslim sırasında ne de kira ilişkisinin devamı boyunca bu konuda hiçbir somut adım atmadığını, Mahkemece eksik araştırma ile hüküm kurulduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
2. Davalı vekili; davacının kendisine verilen kesin süreye uymadığını, bu nedenle keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaması gerektiğini, depozitonunu iadesi koşullarının oluşmadığını, depozito bedeli için hükmedilen faiz oranı ve faiz başlangıç tarihinin de hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın, tacir olan davacı kiracıya teslim edildiği, kiracı tarafından kiralanan eşyaların yerleştirilmesi suretiyle sözleşmenin ifa sürecine geçildiği, davacı kiracının basiretli bir tacir gibi davranıp kiralananla ilgili gerekli araştırmaları yaptıktan sonra kira sözleşmesini imzaladığının kabulü gerektiği, kira sözleşmesinin imzalanmasından kiralananın feshine kadar aradan yirmi altı aylık bir süre geçtiği, bu durumda davacı kiracının fesih bildiriminin geçmişe etkili olmayıp ancak ileriye etkili sonuç doğuracağı, bu nedenle kiracının tahliye tarihine kadar olan kira bedellerini ödemekle sorumlu olduğu, davacı kiracının taşınmazı teslim alarak uzun bir süre kullanmaya devam ettiği, bu nedenle menfi ve müspet zarar koşullarının oluşmadığı, sözleşmede davalının verdiği bir taahhüdün bulunmadığı, davacı kiracının davalıdan tadilat masrafı, yoksun kalınan kar adı altında tazminat talep etmesinin mümkün olamadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrarlayarak, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Kanun'un 301, 304 ve 305 inci maddeleri.
2. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 18 inci maddesi.
3. Değerlendirme
1. 6098 sayılı Kanun'un 301 inci maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren, bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı, kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise, bu durumda kiracının aynı Kanun'un 123 ve 125 inci maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki ayıplara karşın, kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.
2. Yukarıdaki açıklamalara göre, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkiye yukarıda yer verilen hukuk kurallarının doğru şekilde uygulandığı, 01.01.2011 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralanan bodrum katın market olarak kullanılacağının kararlaştırıldığı, davacı kiracının basiretli bir tacir gibi davranıp kiralananla ilgili gerekli araştırmaları yaptıktan sonra kira sözleşmesini imzaladığının kabulü gerektiği, kiralananın 04.03.2013 tarihinde ruhsatsız faaliyette bulunulduğu gerekçesiyle mühürlenerek, sanat ve ticaretten men edilmesi üzerine eldeki davanın açıldığı, kira sözleşmesinin imzalanmasından kiralananın feshine kadar aradan uzunca bir süre geçtiği, bu süre içerisinde de kiralananın kararlaştırılan kullanım şekline uygun olarak kullanıldığı, bu durumda feshin haklı olduğundan bahsedilemeyeceği, kaldı ki aynı davada hem menfi hem müspet zararın istenebilmesinin mümkün olmadığı, basiretli tacir olan davacının sözleşme hükümleriyle bağlı olduğu, hükme esas alınan bilirkişi raporu ile davacının taşınmazı imalat bırakmadan tahliye ettiği ve taşınmazda aktif faaliyetin mevcut olmadığının belirlendiği, bu durumda taşınmazda değer artırıcı masraf ve harcamaların bulunmaması nedeniyle davalının tadilat ve dekorasyon için talep edilen bedelden de sorumlu olmadığı anlaşılmakla; davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin temyiz isteminin miktardan reddine,
2. Davacı vekili tarafından temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
20.11.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.