"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/42 E., 2022/2226 K.
DAVA TARİHİ : 02.05.2019
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/700 E., 2021/1594 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; taşınmazını 01.08.2018 tarihli kira sözleşmesi ile davalı şirkete 5 yıllığına kiraya verdiğini, davalı şirketin noter ihtarnamesi göndererek kira sözleşmesini kiralananda mobilya üretim faaliyeti için yapılan ruhsat başvurusunun reddedilmesine dayalı olarak süresi dolmadan feshettiğini bildirdiğini, sözleşmenin haksız ve hukuka aykırı olarak feshi sebebiyle zarara uğradığını, tacir olan davalının kiralananın mevcut durumunu bildiğini, basiretli bir tacir gibi davranmadığını, ruhsat başvurusunun geciktirildiğini, kiralananda faaliyet gösterdikten sonra ruhsat başvurusunda bulunulduğunu, amacın haksız feshe dayanak yaratmak olduğunu, kiracı tarafından kiralanana zarar verilerek kullanılamaz halde bırakıldığını, bu zararların Mahkeme aracılığıyla tespit ettirildiğini, kiracının kira dönemi sonuna kadar kira bedellerinden sorumlu olduğunu, ayrıca sözleşmede kiracının yazılı bildirimde bulunmaksızın taşınmazı tahliye etmesi durumunda 12 aylık kira bedeli tutarında cezai şart ödeneceğinin kararlaştırıldığını iddia ederek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, hor kullanma nedeniyle oluşan 19.900,00 TL zarardan 9.900,00 TL depozito bedelinin mahsubu ile kalan 10.000,00 TL'nin, erken tahliye nedeni ile 1.000,00 TL kira kaybının ve 1.000,00 TL cezai şart bedelinin sözleşmenin fesih tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle; hor kullanım talebini 33.003,00 TL, kira kaybı talebini 39.600,00 TL ve cezai şart için talebini 118.800,00 TL'ye yükselterek toplam 181.503,00 TL 'nin tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davalının kiraladıktan sonra tamirat ve tadilat yaparak taşınmazı kullanıma elverişli hale getirmesinin zaman aldığını, bunun ardından ruhsat alabilmek için gerekli belgeleri ve tapu kaydını istediği davacının çeşitli bahaneler uydurduğunu, gerekli belgeleri kötü niyetli olarak vermediğini, diğer parselin tapu kaydı ile ruhsat başvurusunda bulunulduğunu ancak belediye tarafından taşınmazın konut alanı kapsamında olması, ayrıca yapının 120 m²'sinin yola tecavüzlü olduğu gerekçesiyle ruhsat başvurusunun olumsuz olarak değerlendirildiğini, taşınmaza ruhsat alınması mümkün olmadığından taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosyaya sunulan noterde düzenleme şeklindeki emanet tutanağına göre kiralananın anahtarlarının 10.04.2019 tarihinde teslim edildiği, davalının davacıya gönderdiği 28.03.2019 tarihli noter ihtarnamesinde belediyece ruhsat verilmediğinden bahisle sözleşmeyi feshettiklerini bildirdiği, davacının cevabi ihtarnamesi ile feshi kabul etmediklerini bildirdiği, ruhsat başvurusuna ilişkin 21.03.2019 tarihli belediye cevabında taşınmazın konut alanında kaldığı, ayrıca 120 m²'lik bölümün yolda kaldığından bahisle ruhsat verilemeyeceğinin bildirildiği, taşınmazın kiralananda belirtildiği şekliyle kullanımının mümkün olmadığı, önemli ayıp nedeniyle davalının feshinin haklı fesih olduğu, davacının kiralananın erken tahliyesi sebebiyle uğradığı kira kaybını isteyemeyeceği, kira sözleşmesinin 15 nci maddesinde kiralananın yazı bildirimde bulunulmaksızın tahliye edilmesi halinde 12 aylık cezai şartın ödeneceğinin kararlaştırıldığı ancak davalının sözleşmenin feshini yazılı olarak bildirdiği anlaşıldığından bu talebin de reddine karar vermek gerektiği, kira sözleşmesinin 9 uncu maddesinde kiralananın hiçbir eksiği olmaksızın teslim edildiğinin belirtildiği, keşif sonrası alınan bilirkişi raporu ile elektrik tesisatı ile inşaat işleri yününden meydana gelen hasar ve zararın piyasa rayiçlerine göre KDV dahil toplam bedelinin 33.003,00 TL olarak belirtildiği 9.900,00 TL depozito bedelinin mahsubu ile davacının hor kullanma bedeli olarak 23.103,00 TL talep edebileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 23.103,00 TL'nin emanet tutanak tarihi olan 10.04.2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline fazlaya dair istemin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; kabul edilen tamir ve bakım masraflarının çok düşük olduğunu, zararın hor kullanımdan kaynaklandığının bilirkişi raporu ile sabit olduğunu, cezai şartın geçersiz olduğuna ilişkin Mahkeme kabulünün hatalı olduğunu, sözleşmedeki cezai şart düzenlemesinin 1. yılı kapsamadığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
2. Davalı vekili; hor kullanıma karar verilmesinin hatalı olduğunu, bilirkişi raporuna esas alınan fotoğrafların taşınmazın kiralandığı tarihe ait olmadığını, kiralananın harap bir vaziyette teslim alındığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hasar bakımından bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olduğu, kira sözleşmesinin 9 uncu maddesinde "Kiralananın, hiç bir eksiği olmaksızın teslim edildiği" hususunun belirtildiği, yazılı belgenin aksini davalının yine bir yazılı belge ile ispat edemediği, kira sözleşmesindeki 2 ay önceden fesih düzenlemesinin 5 yıldan sonraki uzama dönemine ilişkin olduğu, 6 ay önce yazılı olarak bildirmek kaydı ile tahliye imkanının ise ilk bir yıl için geçerli olmayıp sonraki yıllara yönelik olup ilk bir yıl içindeki tahliye için geçerli olan tek düzenlemenin 12 aylık cezai şart düzenlemesi olduğu, davalı kiracı tacir olduğuna göre cezai şartı geçerli kabul etmek gerektiği, kiracı ruhsat alamadığını öne sürmüş ise de şirket adına bir ruhsat başvurusu bulunmadığının belediye cevabından anlaşıldığı, kiracı olmayan Akın Kermen'in 07.03.2019 tarihinde bir başvurusu olduğu anlaşılmakta ise de; bu başvurunun usulüne uygun olmadığı, ayrıca kiracının basiretli bir tacir gibi kiralananın kira amacına uygun olarak kullanılıp kullanılamayacağını kira sözleşmesi yapmadan önce araştırma yükümlülüğü altında olduğu, ruhsat alınmasının kiraya verenin tekellüfü altında olduğunun söylenemeyeceği, kiracının feshinin haksız olduğu ve cezai şart alacağı talebinin kabul edilmesi gerektiği, cezai şartın aşırı olmadığı, cezai şart asıl edimin yerini alan cezai şart niteliğinde olduğundan ayrıca erken tahliye nedeniyle tazminat talep edilemeyeceği gerekçesiyle; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulü ile hor kullanma nedeniyle hasar tazminatı 23.103,00 TL ve erken fesih nedeniyle cezai şart bedeli 118.800,00 TL olmak üzere toplam 141.903,00 TL tazminatın 12.000,00 TL'lik kısmının dava tarihinden, kalan kısmının ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya dair talebin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; davacının tamamen kötü niyetli olup yeni kurulan şirket ve yetkilisini manipüle ederek okutmadan sözleşmeyi imzalattığını, gereken evrakları vermeyip gizlediğini, ruhsat başvurusu için evrakları kendi toplamaya karar verdiğinde kiralananın iki taşınmaz üzerine kurulu ve ayrıca yola tecavüzlü olduğunu öğrendğini, davacının malik olmadığını ve taşınmazın büyük kısmının hisseli başka bir taşınmaz üzerinde olduğunu, taşınmazın 1/1000 imar planı içinde kalması ve 120 m²' nin yolda kalması sebebiyle mobilya üretimi için ruhsat talebinin olumsuz karşılandığını, kiracının tecrübesizliğinden yararlanıldığını, başvuruya şirket adına olduğunun yazılmamasının da tecrübesizliğinden kaynaklandığını, bu durumun başvurunun usulsüzlüğü sonucu doğurmayacağını, kiraya verenin taşınmazı kullanım amacına uygun bulundurmadığını, cezai şart maddesinin uygulanamayacağını, feshin haklı olduğunu, kiracı aleyhine düzenleme yasağı bulunduğunu, hor kullanım bakımından kiraya verenin sunduğu fotoğrafların kiralananın gerçek halini yansıtmadığını, kiralananın teslim alındığında harap halde olduğunu, tüm tadilatların kirayaverenin bilgi ve kontrolü dahilinde yapıldığını, olağan kullanımdan kaynaklı eskime ve bozulmadan başka zarar verilmediğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklanan hor kullanma tazminatı ile cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 334 ve 335 inci maddeleri ile 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un Geçici 2 nci maddesinin ilk cümlesi.
3. Değerlendirme
Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, özellikle tacirler bakımından sözleşme tarihinde kiracı aleyhine düzenleme yasağı getiren hükmün uygulanmasının erteli olduğu kira sözleşmesinde kiraya verene ruhsat alımına dair bir yükümlülük getirilmediğinin, basiretli bir tacir gibi hareket etmekle yükümlü olan davalının tecrübesizliğinden söz edilemeyeceğinin, kira sözleşmesinde kiralananın kullanıma uygun durumda olduğuna dair belirlemenin aksinin davalı tarafça yazılı delille ispat edilemediğinin anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
02.10.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.