"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; davalının inşa ettiği Akasya sitesinden iki adet bağımsız bölüm satın aldığını, satış ofisinde, broşür ve materyallerde yapılan tanıtımlara uygun bir şekilde teslimin gerçekleşmediğini, taahhüt edilen ancak sonrasında kamuya terk edildiği anlaşılan ... park ile delil tespiti dosyalarında yer alan diğer eksiklikler ile proje tadilatı sonucu bağımsız bölümlere dönüştürülen ortak alanlardaki tesisat katlarının mesken fiyatlarında meydana getirdiği değer kaybının belirlenmesi gerektiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, süresinde teslim yapılmadığından sözleşme gereğince öngörülen cezai şart için aylık 13.130,00 TL'nin ve eksik işler bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı; görev itirazında bulunarak, davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, cezai şartın ifaya ekli nitelikte olduğunu ve davacının da teslim tutanağını ihtirazı kayıtsız imzaladığını, süresi içinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, bağımsız bölümün eksiksiz olarak teslim edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; iddia, savunma, bilirkişi raporu ve ek bilirkişi raporu içeriği, emsal gösterilen mahkeme kararı ve Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2016/4635 E. 2017/7623 K. sayılı ilamına göre, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak davacının davalı aleyhine geç teslim iddiasına dayalı cezai şart alacağı ile maldaki ayıp iddiasına dayalı tazminat isteminin yasal koşullarının oluşmadığından davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı; davaya konu taleplerin ayıp olarak nitelendirilemeyeceğine dair Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarının emsal olarak alınmamasının hukuka aykırı olduğunu, dosyada değer kaybı hesaplamasının eksik kayıtlar nedeni ile yapılamadığını, ilgili belgeler toplanmadan ve yeniden rapor almadan hüküm tesisinin hatalı olduğunu, gerek kamuya terk edilen alanların davalı tarafından projeye dahil gibi gösterilmesi, gerekse bağımsız bölümlere dönüştürülen tesisat katlarının arsa payında azalma meydana getirmesi nedeniyle alıcıların ciddi zarara uğradığını, aylık gecikme tazminatı ödenmesi talebinin reddinin de doğru olmadığını belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının bağımsız bölümü teslim alırken teslim tutanağına herhangi bir ihtirazı kayıt koymadığı, teslim aldığı bağımsız bölüme ilişkin eksik ve ayıplı olduğunu belirttiği işlere yönelik 4077 sayılı Kanun uyarınca ayıp ihbarında bulunulmadığından İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü nedenleri tekrar ederek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının
bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satış esnasında sunulan katalog, proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ve geç teslim nedeni ile ceza-i şartın ödetilmesi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
Dava tarihinde yürürlükte bulunan 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 4 üncü maddesi; '' (1)Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda ya da reklam ve ilânlarında yer alan veya satıcı tarafından bildirilen veya standardında veya teknik düzenlemesinde tespit edilen nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar, ayıplı mal olarak kabul edilir. (2) Tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde ayıbı satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketici bu seçimlik haklarından biri ile birlikte ayıplı malın neden olduğu ölüm ve/veya yaralanmaya yol açan ve/veya kullanımdaki diğer mallarda zarara neden olan hallerde imalatçı-üreticiden tazminat isteme hakkına da sahiptir.'' şeklindedir.
3. Değerlendirme
4077 sayılı Kanun'un 4 üncü maddesinin 2 inci fıkrası hükmüne göre; Tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı Kanun’un 30 uncu maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nun 198 inci maddesine göre alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya uygun süre içinde ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması gerekmektedir.
Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararında hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa yukarıda yer verilen hukuk kurallarının doğru şekilde uygulandığı, talepler yönünden kararda belirtilen gerekçeye göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.10.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
Uyuşmazlık, somut olayda dava dilekçesinde bahsi geçen hususların (... Park olarak lanse edilen yerin yeşil alan olarak kamuya terk edilen alanda bulunmasının yanı sıra tanıtım kataloğu ve sözleşme gereğince, açık yüzme havuzunun eksik metrekare yapılması, interkom sisteminin sözleşmeye göre yapılmamış olması, sosyal tesislerin davalı adına kayıtlı bulunması, göl ve koru etapları arasında yol olmaması vb.) Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu’nun ayıba ilişkin hükümleri çerçevesinde mi, ya da eksik ifa olarak mı değerlendirilmesinin gerekip gerekmediği, noktasında toplanmaktadır.
Taraflar arasındaki sözleşme sadece bir daire ve sahasına ilişkin olmayıp, konut teslimi ile birlikte yan edimleri de içeren vasıflı bir satım sözleşmesi mahiyetini taşımaktadır. Asıl olan sözleşme konusu yapının tarafların sözleşme ile kararlaştırdıkları şekilde teslim edilmesidir. Yüklenicinin sözleşme gereğince üstlendiği bütün edimleri yerine getirmesi inşaatı sözleşmeye, plan ve projesine uygun olarak tamamlaması gerekir. İnşaatın teslimi de bundan sonra söz konusu olacaktır. Bu nedenle inşaatın tamamlanması ve teslimi zaman bakımından birbirini takip eden süreçlerdir. (.... H. Özel Borç İlişkileri, ... 1977, C:2.j.74md.)
Ayıp, satılan malda ortaya çıkan, alıcının o maldan tümüyle ya da gerektiği gibi yararlanmasını engelleyen eksiklikler ve aksaklıklar gibi özürleri ifade eder. (.... A: Borçlar Hukuku Özel Hükümler ... 2002. S:108,... A/... Tüketicinin Korunması Hukuku ... 2004.S:104)
Eksik ..., söz konusu işin bir kısmının hiç yapılmamasıdır. Yani yapılmayan bir iştir. Ayıplı ... ise, yapılan iştir. Ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır. Ayıp eserin tesliminden sonra basit bir muayene ile fark edilebiliyorsa ayıp olarak nitelendirilir. Eksik ifa ise hiç yapılmayan iştir. Ayıplı ifada ... tamamlanmış ancak yapılan ... sözleşmeye uygun değildir.
Gereği gibi ifa için borçlu şirket edimini TBK. 78/1md. hükmü gereğince yerine getirmelidir. Binanın tamamlanmış olması onun teslim edildiği anlamına gelmez. Geçerli bir teslim için de sözleşmeye konu işin bütünüyle tamamlanmış olması gerekir.
Borçlanılan tüm edimlerin tamamlanmaması durumunda eksik ifadan söz edilir. (YHGK. 2012/3-751E. 2013/265K. 2011/13-350E. 2011/700K., 2018/13-311E. 2018/921K. 2019/13-366E. 2020/538K., 2018/13-929E. 2019/515K.) kararlarında eksik ifayı sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı halde yapılmayan ... olarak nitelendirmiştir.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde, dava konusu iddiaların ayıba ilişkin ihbar konusuna bağlı olmaksızın BK’ nın 125.maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabii eksik ifa iddiası olarak kabulü ile (HGK. 2021/(13)3-540E.,2021/1035 sayılı kararı da bu doğrultudadır.) Mahkeme kararının bozulması gerekir. Sayın çoğunluğun görüşüne katılmıyorum.