"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1686 E., 2022/2186 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 5. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2019/155 E., 2020/985 K.
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen malın ayıplı olmasından kaynaklanan bedel indirmi davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından temyiz edilmekle ve davalı vekili tarafından incelemenin duruşmalı yapılması istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir
Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekilleri Avukat ... ve Avukat ... 'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin davalı şirket tarafından imalatı ve satışı yapılan Rings İstanbul adlı sitede M blok, zemin kat daire 2 nolu taşınmazın kat maliki olduğunu, davalının sitede bulunan konutları satarken site içinde tenis kortu, yüzme havuzu, fitness salonu, köpek barındırma merkezi gibi sosyal ve sportif alanların bulunacağını, bunların tamamının kat maliklerine ait ortak alan olacağını vadettiğini, davalının konutların satış ve pazarlamasında kullandığı tanıtım, reklam ve pazarlama belgelerinin de bu durumu açıkça ortaya koyduğunu, sosyal tesisler tamamlandıktan bir süre sonra davalının iki parsel arasını kapılar ve çitlerle ayırdığını, sosyal alanların ortak alanda bulunmadığını, farklı bir parselde yer aldığını ve bu alanların işletmesinin davalı tarafından ticari kazanç elde etmek için üçüncü bir şirkete verildiğini, ancak kulüp üyeliği sistemine dahil olarak bu alanlardan faydalanabilmelerinin mümkün olduğunu, vaat edilen hususlara uyulmadığını, sosyal tesislerin kat maliklerine ait olmadığını, müvekkilinin davalının taahhütlerine inanarak fazladan ödediği tutarın tespiti ile şimdilik 10.000,00 TL belirsiz alacağın tespiti ve tespit edilecek bu bedelin ödeme tarihinden itibaren avans faizi ile davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiş, 03.12.2020 tarihli duruşmada; bilirkişi raporun doğrultusunda 208.807,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte iadesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davaya konu olan bağımsız bölümün 18.08.2014 tarihinde davacıya teslim edildiğini, davacı tarafından belirtilen 27 parsel dışında müvekkil şirkete ait 1 nolu parselde Rings Avm, yine 32 nolu parselde Bilfen okullarının yer aldığını, tüm parsellerin davalı şirketin ayrı ayrı tasarrufuna konu birbirinden bağımsız taşınmazları olduğunu, bu parsellerin hiçbir aşamada birlikte satış konu olmadığını, davacının taşınmazının yer aldığı 25 nolu parsel ve şirketin malik olduğu 27 nolu parselin ayrı ayrı projelendirildiğini ve bu parseller arasında imar transferi yapılmadığını, bu parsellerden her birinin kendi içinde toplu yapı oluşturduğunu, 25 ve 27 nolu parsellere ayrı ayrı yapı ruhsatı düzenlendiğini ve ayrı ayrı kat irtifakı işlemi yapıldığını, inşaat ruhsatlarının ve imar ruhsatlarının da ayrı ayrı zamanlarda alındığını, davacının sözleşmesinin eki niteliğindeki teknik şartnamenin 1.6 vd. maddelerinde hiçbir şekilde sosyal tesis, havuz vs yer almadığını, davalı şirketin hiçbir şekilde havuz, sosyal tesis taahhüdünde bulunmadığını, davacının kandırıldığı iddialarının asılsız olduğunu, davacının söz konusu bağımsız bölümü noter satış vaadi ile satın aldığını, noter önünde yapılan bir sözleşmenin içeriğinin bilinmemesi gibi bir iddianın öne sürülemeyeceğini, sözleşme ekinde yer alında ve noter tasdiki bulunan vaziyet planında da site sınırlarının açıkça gösterildiğini, tanıtım broşürlerinde hiçbir şekilde davacının iddia ettiği gibi 25 parselin de siteye ait olacağına dair bir bilgi yer almadığını, sadece projenin yeşil alan içerisinde yer alacağına dair tanıtım yapıldığını, davacı sözleşmeyi imzaladığı sırada zaten 2 yıldır tapunun beyanlar hanesinde mevcut yönetim planında da 25 parsel mülkiyetinin davalı şirkete ait olduğunun ve toplu yapıya dahil olmadığının açıkça yazılı olduğunu, davalı şirketin yükümlülüklerini ve taahhütlerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, satış sözleşmesinde veya teknik şartnamede mülkiyetin devrine dair hiçbir taahhüt bulunmadığını, 6502 sayılı Kanun'da tüketiciye ayıp ihbar yükümlülüğü getirilmemişse de Türk Borçlar Kanunu gereği tüketicinin haberdar olduğu ayıplar bakımından derhal ihbar külfetini yerine getirmesi gerektiğini, davacının 2015 yılında haberdar olduğu bu husus hakkında 2019 yılında dava açmış olmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince; taraflar arasında imzalanan sözleşme ekinde bulunan teknik şartname ile tanıtım kataloğu ve tanıtım videolarında belirtilen özelliklerde ve yapılacağı taahhüt edilen sosyal tesislerin site ortak alanlarında bulunmaması konusunun ‘eksik iş’ sayılacağı, on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi olacağı, bu nedenle tüketiciye karşı zamanaşımı definde bulunulamayacağı anlaşılmış olup, davaya konu taşınmazda meydana gelecek değer kaybı bedelinin Yargıtayca belirlenen nispi hesap yöntemine göre hesaplanan bedelin davacıya ödenmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kabulü ile, 208.807,00 TL'nin dava tarihi olan 25.02.2019 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 07.12.2021 tarihli ve 2021/875 E., 2021/2321 K. sayılı kararıyla; dosya kapsamında davacının davasına dayanak ettiği hususlar, bilirkişilerce düzenlenen raporda eksik iş olarak değerlendirilmiş ise de, bu hususların davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği, dolayısıyla süresi içerisinde açık ayıba yönelik ihbar yükümlülüğünü yerinde getirmediği gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun kabulüne, istanbul Anadolu 5. Tüketici Mahkemesinin 03/12/2020 tarihli, 2019/155 Esas, 2020/985 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, davacının davasının reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairenin 21.04.2022 tarihli, 2022/1025 E., 2022/3937 K. Sayılı kararıyla; 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında yapılan değerlendirme neticesinde; davaya konu konutun 18.08.2014 tarihinde davacı-alıcıya teslim edildiği, bu durumda eldeki davanın kanunda öngörülen 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde açıldığı, Kanun'un 10. maddesi gereğince ayıbın açık ya da gizli olduğu husususun bir öneminin bulunmadığı, malın teslim ya da taşınmazın devir tarihinden itibaren zamanaşımı süreleri içinde 6 ay içinde bildirilen ya da dava açılan uyuşmazlıklarda malın ayıplı olmadığını ispat yükünün satıcıda, 6 ay sonra bildirilen ya da açılan davalarda da malın ayıplı olduğunun ispatının alıcıda olduğunun da gözetilmesinin gerekli olduğu, hal böyle olunca bölge adliye mahkemesince ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesince yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararla; Kartal 16. Noterliğinin 18.07.2014 tarihli 23837 yevmiye numaralı sözleşmesi incelendiğinde; 33 üncü maddede bu sözleşmenin eki olarak belirtilen vaziyet planı, ödeme taahhütnamesi, mahal listesi, teknik şartnamenin sözleşmenin ayrılmaz parçası olarak kabul edildiği, incelenen teknik şartname içeriği ve alınan bilirkişi rapor içeriği birlikte değerlendirildiğinde, davalı müteahhit firmanın ortak alanlara yönelik davacıya teknik şartname ile taahhütte bulunduğunun kabulü gerektiği, Mahkemece yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda, dava konusu taşınmazın bulunduğu, 27 numaralı parsel içindeki sözleşme tanıtım kataloğu ve dosyaya sunulan tanıtım videolarında belirtilen ve yapımı ve ücretsiz olarak site sakinlerince kullanılabileceği taahhüt edilen sosyal alanların site ortak alanlarında yer almadığı tespitinde bulunulduğu, Yargıtay bozma ilamı da göz önünde alındığında, eldeki davanın zamanaşımı süresi içerisinde açıldığının kabulü gerektiği, bilirkişi raporu kapsamında da iddia edilen ayıpların gizli ayıp mahiyetinde olduğu, davacının makul sürede bildirimde bulunduğunun kabulü gerektiği, kaldı ki vadedilen sosyal tesislerin toplanan deliller kapsamında sözleşme ve ekindeki şartnameye uygun olarak davacı tüketicinin kullanımına sunulmadığı, davacının satın aldığı gayrimenkulün satış bedelinde meydana gelen değer kaybının bilirkişilerce yargıtayca belirlenen nispi hesap yöntemine göre belirlendiği, buna göre dava konusu taşınmazdaki değer kaybının söz konusu eksiklikler nedeniyle 208.800,00 TL (KDV dahil) olacağı yönündeki tespitin yerinde görüldüğü, her ne kadar mahkemece avans faizine hükmedilmiş ise de, taraflar arasındaki işlemin tüketici işlemi olması nedeniyle dava tarihinden itibaren yasal faize hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle ve oy çokluğu ile davacının istinaf talebinin reddine, davalının istinaf talebinin kısmen kabulüne, İstanbul Anadolu 5. Tüketici Mahkemesinin 03.12.2020 tarihli, 2019/155 Esas, 2020/985 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, davacının davasının kabulü ile, 208.807,00 TL 'nin dava tarihi olan 25.02.2019 tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davalı vekili; cevap dilekçesinde yer alan beyanları yanında, davacı ile Noter huzurunda imzalanan sözleşmenin eki olarak bulunan teknik şartnamede sosyal donatılara ilişkin hiçbir taahhütte bulunulmadığını, yine sözleşme ekindeki mahal listesi ve vaziyet planında davacının konutunun bulunduğu 27 parsel sınırlarının çok net bir şekilde çizildiğini, bir an için gizli ayıp olduğu kabul edilse dahi davacının derhal ihbar külfetini yerine getirmediğini, sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle sitede yaşamın çoktan başladığını, dava konusu 25 parselin iskanı dahi alınmış olup davacının konut aldığı 27 parselin yönetim planının da iki buçuk yıldır tapuda değiştirilmeksizin mevcut olduğunu, tapuda bulunan Yönetim planının 89 ve 90 ıncı maddelerinde de mülkiyetin müvekkili şirkete ait olduğunun açıkça yazılı olduğunu, aynı site ile ilgili olarak sunulan emsal raporlar ile işbu dosyadaki değer kaybına esas alınan bilirkişi raporu arasında %100'ü aşar nitelikte fark olduğunu ve Yargıtay yerleşmiş içtihatları gereği bu çelişki giderilmeden hüküm kurulamayacağını beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davacı vekili; davalının tacir olduğunu ve yaptığı bütün işlemlerin ticari olduğunu, bu nedenle eksik iş nedeniyle satış tarihindeki değer kaybının (208.800,00 TL), satış tarihinden itibaren avans faizi ile müvekkiline ödenmesi şeklinde kararın düzeltilerek onanmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklanan bedel indirimi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un 3/1-i maddesi, ''ayıplı mal'' başlıklı 8 inci maddesi, ''ayıplı maldan sorumluluk'' başlıklı 9 uncu maddesi.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 117/1 inci maddesi.
3. 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun'un 2/2 nci maddesi.
3. Değerlendirme
1. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesine göre, yukarıda yer verilen 6502 sayılı Kanun'un 8 inci maddesinde; tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren malların da ayıplı olarak kabul edileceğinin düzenlendiği, her ne kadar taraflar arasında imzalanan sözleşme ve sözleşme ekinde yer alan teknik şartnamede sosyal donatılara ilişkin davalı tarafın herhangi bir taahhütü bulunmadığı anlaşılmışsa da dava konusu konutun içinde bulunduğu projenin tanıtım kataloğunda ve internet ortamında yer alan reklamlarında 27 nolu parselin bitişiğinde bulunan 25 nolu parsel içindeki sosyal tesiste yer alan açık-kapalı yüzme havuzları, çocuk yüzme havuzları, güneşlenme alanları, fitness salonu, jimnastik ve pilates salonları, soyunma odaları, wc ve duşlar, süs havuzları, basket, mini futbol sahası, sauna, buhar odası, masaj odaları, kuaför, havuz başı minibar, parti evi, tenis kortları vb. alanların proje ile birlikte tanıtımının yapıldığı, ancak mevcut durumda bu sosyal tesislerin 27 parselde konut sahibi olan maliklerin kullanımına özgülenmediği ve bu hususun ayıp niteliğinde bulunduğu ve davacının 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde eldeki davayı açarak seçimlik haklarından ayıp oranında bedelden indirim hakkını kullandığı anlaşılmakla davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2. Ayıp nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde "mutlak...", "nisbi..." ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi..." olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre, satış tarihi itibariyle satılanın ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları, satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değerleri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran satış bedeline uygulanmaktadır.
Dava konusu taşınmazın satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değerleri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oranın satış bedeline uygulanması gerekirken, dosyada düzenlenen ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değerleri belirlenerek, bu değerler üzerinden hesaplama yapılmış olması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
3. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; davacı vekili her ne kadar belirlenen bedele satış tarihinden itibaren faiz uygulanması gerektiğini ileri sürmüşse de, yukarıda yer verilen 6098 sayılı Kanun'un 117/1 inci maddesi gereği muaccel bir borcun borçlusunun, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşeceği, dosyada davalı şirketin dava tarihinden önce temerrüde düşürüldüğüne ilişkin herhangi bir delil bulunmadığı, bu durumda ancak dava tarihi itibariyle faiz istenebileceği anlaşılmakla davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazının reddine karar verilmiştir.
4. Davacı vekilinin avans faizi hükmedilmesine yönelik temyiz itirazının incelenmesinde; davalının 6502 sayılı Kanun'un 3/1-i bendinde yapılan tanım gereği; ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye mal sunan tüzel kişi olduğu, davacı tüketici ile ticari amaçlarla hareket eden davalı şirket arasındaki ilişkinin ticari iş niteliğinde olduğu, 3095 sayılı Kanun'un yukarıda yer verilen hükmü gereği ticari işlerde avans faizi istenebileceği anlaşılmakla, davacının avans faizi talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle belirlenen alacağın yasal faiziyle tahsiline karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin ve davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının, değerlendirme bölümünün 2 numaralı bendinde yazılı gerekçelerle davalı yararına, 4 numaralı bentte yazılı gerekçelerle davacı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine,
17.100,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin karşılıklı birbirlerine verilmesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
07.02.2024 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
(Muhalif)
(Muhalif)
KARŞI OY
Davacı ile davalı arasındaki 18.7.2014 tarihli satış sözleşmesi ile satın alınan dava konusu gayrimenkul 27 numaralı parsel üzerinde bulunduğu anlaşılmaktadır. 27 numaralı parsel üzerindeki binalara 02.12.2010 ve 14.04.2011 tarihinde yapı ruhsatı düzenlendiği, 01.06.2011 tarihinde de tadilat yapı ruhsatları düzenlendiği, dava konusu sosyal tesislerin bulunduğu 25 parsel sayılı taşınmazda bulunan binalara ise 01.10.2013 tarihinde yapı ruhsatları düzenlendiği, her iki parselin birbirinden bağımsız iki parsel olduğu dosya kapsamı ve bilirkişi raporundan anlaşılmıştır. Dava konusu 8085 ada, 27 parselle ilgili olarak 30.09.2013 tarihinde 25 numaralı parselle ilgili olarak ise 01.05.2014 tarihinde yapım kullanım izin belgesi alınmış olduğu yine dosya kapsamı ve bilirkişi raporundan anlaşılmıştır. Davacı dava konusu gayrimenkulü yapı kullanım izinleri alındıktan sonra bilerek satın almış olup, taraflar arasında maket üzerinden satış yapılmayıp, davacı yapıyı arsa üzerinde birebir son hali ile görerek satın almıştır.
Dava konusu sosyal teserin ve konutların bulunmuş olduğu alanın farklı parsellerde yer aldığı, konutun 27 numaralı parselde sosyal tesislerin ise 25 numaralı parselde yer aldığı anlaşılmaktadır. Davacının sosyal tesisleri kullanım imkanına ücretsiz sahip olacağına ve bu hususun davalı tarafından vaat edilmiş olduğunu reklam filmine dayanarak beyan etmiş olsa da reklam filminde açıkça görüldüğü üzere sosyal tesislerin ve gayrimenkullerin bulundukları alanlar arasından yol geçmekte olduğu ortak bir parselde konumlanmamış oldukları görülmektedir. Reklam filminde açıkça Rings Club tanıtımı yapıldığı bu kulüp üyeliği olanların sosyal tesislerden yararlanma imkanlarının olduğu reklam filmiyle de ortaya konulmuştur, davacının ise gayrimenkulü satın aldığı Rings İstanbul olan konutların bulunduğu alandır, reklam filminde Rings Club tanıtımının yapıldığı kulüp yönetim planında da açıkça düzenlenmiş olduğu üzere aidat karşılığında Rings İstanbul konutu sakinlerin tarafından kullanılabilecektir.
Davacının sosyal tesislerin ortak alan olarak kullanıma açılacağı yönündeki beyanları konusunda ise; Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E: 1978/3210, K: 1978/5663, T: 27.06.1978 tarihli kararında ortak yerlerin sözleşme ile belirlenebileceği, sözleşmede böyle bir hüküm yoksa da 634 sayılı KMK.’nın 4 üncü maddesinde yazılı olan yerlerin ortak yer sayılacağı şeklinde karar verilmiş olup KMK’nın 67 nci maddesi gereğince toplu yapı kapsamında olan bağımsız bölümlerin ortak alan olarak kullanıma açılabilmesi için tapu siciline bu yönde kayıt yapılması gerektiği düzenlenmiştir. Dava konusu olayda sosyal tesislerin ortak alan olduğuna ilişkin tapu siciline kayıt düşülmemiştir.
Yönetim planının 89. ve 90. maddelerinde sosyal tesislerin davalı tarafından işletilmesi amacıyla üçüncü bir tarafa bırakılmış olduğu ve sosyal tesislerin 27 numaralı parsel kat malikleri tarafından aidat karşılığında kullanılabileceği belirlenmiştir. Yönetim planının tapu sicilinin beyanlar hanesine kayıtlı olması ve tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereğince yönetim planının içeriğinin davacı tarafından bilinmediği ileri sürülemez.
Keşif tutanağında, 27 parselin bitişiğinde bulunan 25 parselin çevresinin çitlerle çevrildiği, tesise ve açık spor alanlarına girişin kontrollü olup kartlı sistemin bulunduğu, tesis bünyesinde yukarıda sayılan sosyal tesislerin yer aldığı, sosyal tesisin özel bir firma işletici tarafından üyelik sistemi ile çalıştırıldığı, Rings İstanbul Sitesi kat malikleri tarafından üyelik aidatı ödemek koşuluyla kullanıldığı tespit edilmiştir. Dava konusu olayda davacının satış işlemini maket üzerinden gerçekleştirmemiş olduğu ve bu sebeple sosyal tesislerin ve gayrimenkullerin konumlanma şekillerini açıkça görme imkanı elde ettiği, reklam filminde davacının beyanlarının aksine konutların ve sosyal tesislerin ayrı parsellerde olduğunun açıkça gösterilmiş olduğu, yönetim planında da sosyal tesislerin kullanımının aidata bağlı olduğunun belirtilmiş olması sebebiyle daire çoğunluğunun davanın kabulü yönündeki görüşüne, Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un 10 uncu maddesinin ikinci fıkrası; “(2) Tüketicinin, sözleşmenin kurulduğu tarihte ayıptan haberdar olduğu veya haberdar olmasının kendisinden beklendiği hâllerde, sözleşmeye aykırılık söz konusu olmaz. Bunların dışındaki ayıplara karşı tüketicinin seçimlik hakları saklıdır.” hükmü gereğince katılmak mümkün değildir. Madde hükmü gereğince tüketicinin haberdar olduğu ayıpların yanı sıra haberdar olmamasının mümkün olmadığı ayıplarında sözleşmeye aykırılık oluşturmayacağı düzenlenmiştir, tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereği davacının dava konusu olaydan haberinin olmadığı kabul edilemez.
Hukuk Genel Kurulunun E. 2016/45 K. 2016/511 T. 13.4.2016 tarihli dava konusu olayla benzer kararında da olayın davacısının reklam filmlerine güvendiğini iddia ettiğini ancak HGK tarafından bu durumun açık ayıp olarak nitelendirilmesi gerektiği ve sözleşmenin yapıldığı tarihte tüketici tarafından durumun bilinebileceği şeklinde karar verilmiştir. Dava konusu olayda sözleşmenin toplu yapıya ilişkin olması sebebiyle Yargıtay HGK., E. 2016/45 K. 2016/511 T. 13.4.2016 tarihli kararında; “… normal olan, sözleşme konusu yapının tarafların sözleşme ile kararlaştırıldıkları şekilde teslim edilmesidir. Bu doğrultuda yüklenicinin sözleşme gereğince üstlendiği bütün edimleri yerine getirmesi, inşaatı sözleşmeye, plan ve projesine uygun olarak tamamlaması gerekir. İnşaatın teslimi de bundan sonra söz konusu olacaktır. Bu nedenle inşaatın tamamlanması ve teslimi zaman bakımından birbirini takip eden süreçlerdir (Tandoğan, Haluk: Özel Borç İlişkileri, Ankara 1977, C. 2, s. 74 vd).” şeklinde ifadeler kullanılmış olması sebebiyle, dava konusu olayda davacının inşaatı maketten satın almadığı, sosyal tesislerin çitlerle çevrili olduğunu arsa üzerinde birebir gördüğü ve davacı ile davalı arasında yapılmış olan sözleşmede sosyal tesis vaadi olmadığı keza yönetim planında açıkça sosyal tesislerin aidat karşılığı kullanılacağının yazılmış olması ve yukarıda yazılan sebeplerle davacının davasının reddine karar verilmesi gerektiğinden dairenin çoğunluk görüşüne katılmamaktayız.