"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/2102 E., 2022/1979 K.
DAVA TARİHİ : 16.02.2018
SAYISI : 2018/81 E., 2020/110 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; davalıların mirasbırakanı ... tarafından ..., 486 parselde bulunan hisselerinin kendisine ... 1. Noterliğinin 26.03.1997 tarihli ve 11014 yevmiye no.lu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satıldığını, daha sonra davaya konu 486 parselin imar planı değişikliği ile ... Mahallesi, 1468 ada 2 parsel, 1467 ada 1 parsel, 1509 ada 1 parsel, 1465 ada 2 parsel, 1501 ada 2 parsel ve 1511 ada 2 parsel olduğunu, davalıların murisi ...'ün 10.10.2012 tarihinde vefat ettiğini, davalı murise ait hisselerin 16.08.2016 tarihinde mirasçıları arasında müşterek mülkiyete çevrildiğini, davalıların kendilerine ait hisselerini 436.950,00 TL bedelle 25.08.2016 tarihinde dava dışı üçüncü kişiye sattığını belirterek satılan hisselerin karşılığı olan şimdilik 436.950,00 TL'nin 25.08.2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar; davaya konu talebin zamanaşımına uğradığını, taşınmazda ayrı hissesi olan davacının elbirliği mülkiyetini sona erdirme imkanına da sahip olduğunu, murisin sağlığında yaptığı satış sözleşmesinden haberleri olmadığını savunarak davanın reddini istemişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; noterde yapılan satış vaadi sözleşmesinin yasal geçerlilik koşullarına sahip olduğu, bu sözleşme ile satıcı mülkiyeti geçirme borcu altına girdiği, onun vefatı ile o borcun mirasçılarına geçtiği, satış vaadine konu olan ve el birliği mülkiyeti hükümlerine tabi taşınmazdaki el birliği mülkiyetin 16.08.2016'da sona erdiği, sözleşmenin ifa kabiliyetinin bu tarihte doğduğu, dolayısıyla zamanaşımı savunmasının yerinde olmadığı, davacının geçerli olarak kurulmuş satış vaadi sözleşmesinde ifanın imkansız hale geldiği, yani hisselerin satıldığı tarihe göre saptanacak rayiç bedeli isteyebileceği, rayiç değerin tek bir satış bedeline göre değil, o yöredeki satış bedellerinin ortalamasına göre belirlenebileceği, zira özel amaçlarla satışlar yapılabileceği gibi, arızi başka etkenler de satış bedelinin değişiklik göstermesinde rol oynayabildiği, gayrimenkul değerlendirme uzmanlarından oluşan bilirkişi kurulunun 03.09.2019 günlü kök ve 15.01.2020 günlü ek raporlarında davalıların sattığı hisselerin 25.08.2016 tarihindeki değerlerinin 106.141,00' er TL'den 212.284,00 TL olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, her bir davalıdan 106.141,00 TL olmak üzere toplam 212.284,00 TL alacağın 25.08.2016'dan işleyecek kanuni faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı; davalıların taşınmazı üçüncü kişiye 436.950,00 TL'ye sattıklarını, satış bedellerinin yerleşmiş Yargıtay kararlarına göre üçüncü kişiye satış bedelinden daha aşağı bir bedele hükmedilemeyeceğini, ayrıca eşinin taşınmazlarda hissedar olduğunu ve ... 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/76 E. sayılı dosyasında açmış olduğu şufa davasında taşınmazların akit senetlerindeki satış bedelleri üzerinden ödeme yaparak taşınmazı satın aldığını ve dosyanın karara çıkıp kesinleştiğini, bu dosyada alınan rapor ile mahkeme dosyasında alınan rapor arasında fahiş fark bulunduğunu, çelişkinin giderilmediğini, hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal olarak 13.06.2013 tarihinde yapılan bir taşınmazın satışının nazara alındığını ve Üfe endeksine göre güncel değerin belirlendiğini, ... gibi bir turizm bölgesinde piyasa rayiç değerlerinin 3 yıl gibi kısa bir sürede yükseldiğini, emsal olarak kabul edilemeyeceğini, rapora itirazlarının mahkemece değerlendirilmediğini ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; denetime elverişli bilirkişi raporuna göre, ifanın imkansız hale geldiği tarihteki rayiç değer nazara alınarak hüküm kurulmasında bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrarlayarak kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesinin ifasının imkansız hale gelmesi nedeniyle alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 706 ncı maddesinin birinci fıkrası; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir.
2.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 237 nci maddesinde (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213 üncü) "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." düzenlemesi mevcuttur.
3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun (2644 sayılı Kanun) 26 ncı maddesi şöyledir: "Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir."
4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun (1512 sayılı Kanun) "Noterlerin genel olarak yapacakları işler" başlıklı 60/3 üncü maddesi ise; " Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak," şeklindedir.
5.1512 sayılı Kanun'un 89 uncu maddesinde; "Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir." düzenlenmiştir.
6.6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesi; (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 96 ncı maddesi) "Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür." şeklindedir.
7.6098 sayılı Kanun'un Sözleşmelerin yorumu, muvazaalı işlemler başlıklı 19 uncu maddesi şöyledir: "Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.
Borçlu, yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı kazanmış olan üçüncü kişiye karşı, bu işlemin muvazaalı olduğu savunmasında bulunamaz."
8.Hiç kimse kendi muvazaasına dayanamaz. Bu bağlamda; tapuda satış bedellerinin yüksek gösterilmesinde davalıların kendisinin muvazaası söz konusudur ve kural olarak hiç kimse kendi muvazaasına dayanarak bir hak talep edemez. Kaldı ki böyle bir hak talebi herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasının hukuk düzenince korunamayacağını belirten 4721 sayılı Kanun'un 2 nci maddesine de aykırıdır. (HGK. 27.01.2010 gün ve 2010/1-1 E., 2010/32 K.)
3.Değerlendirme
Dava dosyasının incelenmesinde; davacı ile davalıların murisi arasında düzenlenen 26.03.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesinin noter tarafından kanuni geçerlilik şartlarına uygun olarak düzenlenmiş geçerli bir sözleşme olduğu, ancak davalılar tarafından sözleşmeye konu taşınmazın dava dışı kişiye satılmasıyla sözleşme ile üstlenilen edimin ifası imkansız hale geldiği, davacı alıcının sebepsiz zenginleşme kurallarına göre 6098 sayılı Kanun 112 nci (818 sayılı Kanun'un 96 ncı) maddesi uyarınca uğradığı müspet zararı isteyebileceği, alınan bilirkişi raporu ile de ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle dava konusu taşınmazın güncel ve gerçek (rayiç) değeri ile bu değerden davalının sorumlu olduğu miktarın belirlendiği, ancak davalıların belirlenen rayiç bedelin çok üstünde toplam 436.950,00 TL'ye hisselerini tapuda 3. kişiye sattığı, davacının 436.950,00 TL'yi hissesi oranında davalılardan talep edebileceği, davalıların satış bedeli konusunda kendi muvazaasına dayanamayacağı da anlaşılmaktadır.
O halde İlk Derece Mahkemesince, yerleşmiş Yargıtay içtihatları ve mevcut deliller doğrultusunda davalılardan tapudaki satış bedeli üzerinden talepte bulunulabileceği değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, tapudaki satış bedelinin altında rayiç bedele hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesinin kararının bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2.İlk Derece Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
23.10.2023 tarihinde oybirliği ile karar verildi.