"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/142 E., 2023/414 K.
Taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşmasız, davalılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.09.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı ... vekilleri Avukat .... ve Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalılar ile 1985 yılında satış vaadi sözleşmesi ile davalıların murisi ...'tan kalan gayrimenkullerin tümü, intikal etmiş veya edecek olan Nisan 1330 tarihli 5-6 tapu nolu kayıtlarındaki hudutların tamamını kapsayan ve ayrıca 1932 belgesine dayanan 40 sehim olarak adlandırılan ... mevkiindeki arazilerin tamamının 1/2 hissesinin satışını kararlaştırdıklarını, satış bedeli olarak 1985 yılında 600.000.000 TL (Eski TL ile) ödediğini, 1985 yılında yaptıkları satış vaadi sözleşmesinin 02.02.2001 tarihli sözleşmenin kapsamına alındığını ve satış vaadi sözleşmesinin yenilendiğini, davalıların 02.02.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesinde geçen taşınmazları devir borcu altına girdiğini, açılan davaların bitmesi ve davalılar adına çıkarılmasından sonra tarafına devredileceğinin kararlaştırıldığını, davaların Osmaniye Kadastro Mahkemesinde 1978/5 esas ile açıldığını ve bu davanın 29.09.2000 tarihinde karara çıktığını, ancak 2006 tarihinde kesinleştiğini, kesinleşme tarihinden itibaren sözleşmedeki taşınmazların devrini isteme hakkı doğduğunu, ancak davalıların Osmaniye Kadastro Mahkemesince verilen kararın kesinleşmesini müteakiben taşınmazları üçüncü kişilere sattıklarını ve devrettiklerini belirterek, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 02.02.2001 tarihli sözleşmeye aykırılık nedeni ile 1985 tarihinde ödemiş olduğu 600.000.000 TL (Eski TL)’nin davanın açıldığı tarihteki sözleşme konusu taşınmazların rayiç bedeli tespit edilerek bu bedellerin şu an için 30.000,00 TL'sinin faizi ile birlikte; sözleşme kapsamında açılmış ve açılacak davaların tüm masraflarının tarafından karşılanması nedeniyle bu masrafların tespiti ile bu bedellerin faizi ile birlikte davalılardan tahsilini istemiş, 19.7.2023 tarihli talep artırım dilekçesi ile, talebini 2.160.050,47 TL'ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili; davacının müvekkillerinin murisi ...' tan intikal eden ve 1952 yılından beri devam eden davaları çözüme kavuşturacağını ve tüm davaları açacağını belirttiğini, müvekkillerinin davacıyı 23 mart 1998 yılında vekil tayin ettiğini, davacının yeni davalar açacağını ve açılmış bulunan davalar için masraflar yapacağını, bu işlemler ve giderler için kendisini garantiye almak için sözleşme yapmak istediğini beyan ettiğini ve müvekkilleri ile davacı arasında 02.02.2001 tarihli İstanbul .... Noterliğinin 04931 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, satış vaadi sözleşmesinin müvekkillerinin yanıltılarak geçmişe dönük yapıldığını, sözleşme öncesinde yada sonrasında herhangi bir bedel alınmadığını, davacı ile müvekkilleri arasında hiçbir zaman para alış verişi olmadığını, satış vaadi sözleşmesi düzenlenirken hazır bulunan kişilerin bu konulara tanık olduğunu, söz konusu satış vaadi sözleşmesinin şartlı yapıldığını ve davacı tarafça bu şartların hiç birisinin yerine getirilmemesi nedeni ile müvekkilleri tarafından 25.04.2006 tarihli İstanbul 10. Noterliğinin 11610 yevmiye nolu ihtarnamesi ile fesih edildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 26.03.2015 tarihli ve 2012/202 E., 2015/106 K. sayılı kararıyla, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 16.10.2017 tarihli ve 2015/29802 E., 2017/9534 K. sayılı kararıyla; satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihte elbirliği halinde mülkiyete konu olan dava konusu taşınmazların 18.02.2003 tarihinde elbirliği mülkiyeti sona erdirilerek davalılar adına kaydedildiği, eldeki davanın 16.04.2012 tarihinde açıldığı gözönüne alındığında sözleşmenin ifa olanağının başladığı elbirliği mülkiyetinin çözüldüğü 18.02.2003 tarihi ile dava tarihi arasında 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı gerekçesiyle Mahkeme kararı bozulmuştur.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla 02.02.2001 tarihli düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile satış vaad eden davalıların, murisleri ...'tan intikal eden ve edecek olan taşınmazlardaki paylarının 1/2'sini 600.000.000 (ETL) bedel mukabilinde davacıya satmayı vaat ve taahhüt ettikleri, bedelin nakden ödendiğinin yazılı olduğu, bilirkişi raporunun hükme esas alındığı, her ne kadar davacının ayrıca sözleşme kapsamında açılmış ve açılacak davaların tüm masraf, harç ve vergilerinin kendisi tarafından karşılandığını ileri sürmüş ise de davacının avukat olmadığı, dava dosyalarını Mahkeme nezdinde vekil sıfatıyla takip etme olanağının bulunmadığı, davaya yönelik harcamalara ilişkin ise her tür şüpheden uzak kesin bir delil sunmadığı, sunduğu harç makbuzlarında ise yatıranın adının yazmadığı, davacı tarafından yatırıldığına dair bir delil bulunmadığı ve harç makbuzlarında sadece davalıların adının yazdığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, davacının masraflara ilişkin talebinin reddine, 2.160.050,47 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; hükme esas alınan bilirkişi raporunda hesaplamanın TÜİK'in Yİ-ÜFE değişim endeksine göre yapıldığını, ancak çevresel koşulları ile Yİ-ÜFE değişim endeksinin çok düşük olduğunu, yine bilirkişilerin dava tarihindeki değer tespitini esas olarak almalarının doğru olmadığını, taşınmazların 1985 tarihinden bu güne kazandığı değerin enflasyon oranlarından çok çok fazla olması, taşınmazların bulunduğu yörenin daha fazla değer kazanmış olması, müvekkilinin ödediği bedellerin altın bazında değerlemesinin yapılması gerektiğini, müvekkilinin hak etmiş olduğu tazminat miktarının altın miktarına göre günümüze değerinin tespit edilmesi gerektiğini, karar tarihinde enflasyon oranının %65 olduğu bir durumda %9 yasal faize hükmedilmesinin hak ihlali olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
Davalılar vekili; davalılara ait gayrimenkul hisselerinin tapulandırma aşamasında davacının sözleşmede üzerine yüklendiği edimleri yerine getirdiğine yargısal ve idari süreçlere katıldığına herhangi bir nakit veya emek harcadığına dair en ufak bir belge ve bilgi bulunmadığını, satış vaadi sözleşmesinin açık ve net bir şekilde şartllı yapıldığını, davacının bu şartların hiçbirisini yerine getirmediğini, hile ile geriye dönük yapılan 02.02.2001 tarihli İstanbul 10. Noterliğinin 04931 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinin bu nedenlerle 25.04.2006 tarihinde feshedildiğini, dinlenen tanıkların bedelin ödenmediğini teyit ettiklerini, hisse değerinin hesaplanma tarihi olarak dava tarihinin esas alınmasının hatalı olduğunu, hisselerin sözleşme tarihindeki yada ifa edilebilir hale geldiği 2001 2003 yılı itibari değerlerinin hesaplanması gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmemesinden kaynaklı tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (818 sayılı Kanun'un 96 ncı) 112 nci maddesi.
3. Değerlendirme
1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere ve uyulan bozma ilamı doğrultusunda kararın verilmiş olmasına ve davalıların satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazları dava dışı 3. Kişilere satmalarıyla sözleşmeyle kararlaştırılan şartın gerçekleşmiş kabul edilmesi gerektiğinin anlaşılmasına; davacının tüm, davalıların sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2. Dava dosyasının incelenmesinde; davacı ile davalılar arasında düzenlenen 02.02.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesinin noter tarafından kanuni geçerlilik şartlarına uygun olarak düzenlenmiş geçerli bir sözleşme olduğu, ancak davalılar tarafından sözleşmeye konu taşınmazların dava dışı kişilere satılmasıyla sözleşme ile üstlenilen edimin ifasının imkansız hale geldiği anlaşılmaktadır. Davacı alıcı 6098 sayılı Kanun 112 nci (818 sayılı Kanun'un 96 ncı) maddesi uyarınca uğradığı müspet zararı isteyebilecektir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda yapılan hesaplamaya göre davacının talebinin kabulüne karar verilmiş ise de; raporda yapılan hesaplama denetime elverişli olmayıp, raporun hükme esas alınması isabetsizdir.
3.Mahkemece her ne kadar hatalı değerlendirme ile alınan bilirkişi raporu hükme esas alınmak suretiyle karar verilmiş ise de, eldeki davada yapılması gereken dava konusu taşımazların ifanın imkansız hale geldiği tarihteki (taşınmazların 3. kişilere satıldığı tarih) rayiç değerine hükmetmek olmalıdır.
4.Bu itibarla Mahkemece, davaya konu taşınmazlara yakın bölgelerden ve ifanın imkansız hale geldiği tarihe yakın zaman içinde yapılan benzer yözölçümlü taşınmazların satışlarını bildirmeleri için taraflara imkan tanınmalı, gerektiğinde re'sen emsal temini yoluna gidilerek, bu emsaller de dikkate alınarak satışı vaat edilen taşınmazların rayiç değerlerinin mahallinde yapılacak keşif ile yeniden bilirkişi kurulu eşliğinde inceleme yapılarak denetime elverişli, bilimsel verilere uygun alınacak rapor sonucuna göre belirlenmesi suretiyle ve hüküm tesisi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
1.Davacının tüm davalıların sair temyiz itirazlarının reddine,
2.Temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi gereğince davalılar yararına BOZULMASINA,
17.100,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine,
6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,17.09.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.