"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/310 E., 2024/1090 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Gaziantep 2. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2021/339 E., 2021/769 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; dava konusu Gaziantep ili, Şahinbey ilçesi, ... Mahallesi 19J-3C Pafta 4092 Ada 48 parselde bulunan taşınmazın çok katlı bir bina olduğunu, davalı ...'ın arsa sahibi, diğer davalının müteahhit olduğunu, müvekkili sitede taşınmaz sahibi olan malikler ile davalılar arasında yapılan satış sözleşmesinde dairelerin iskanları konusunda sözlü anlaşmaya varıldığını, bu anlaşmaya göre maliklerin iskan bedellerini kendilerinin karşılayacağının kararlaştırıldığını, imar affının 2018 yılında yürürlüğe girmesiyle sitedeki tüm dairelere iskan alabilmek için başvuru yapmaya karar verildiğini, daire başına ortalama 2.000,00 TL masraf olacağı düşünülürken binada normalden fazla olarak 29 adet kaçak yapının olduğunu öğrendiklerini ve iskan masraflarının daire başına 4 kat arttığını tespit ettiklerini, site yönetimi ve maliklerin gizli ayıbı bilmediklerini, davalıların eylemleri nedeniyle iskan ruhsatının normalde olması gerekenden çok daha fazla maliyetle çıktığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 15.000,00 TL'nin mülkiyetin geçiş tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... vekili; davacı tarafın aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını, müvekkilinin arsa sahibi olduğunu, ayıplı taşınmaz nedeniyle sorumluluğunun bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
2. Davalı Aygün, davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Gaziantep 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin görevsizlik kararı üzerine davaya bakan İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu tazminat iddiasının temelinin sözleşmenin ayıplı ifası nedenine ve bu hakkın devamı olarak tüketiciye tanınan seçimlik yetkilere dayandığını, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olmasının somut olay bakımından yönetimin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli sayılmadığını, bu yöndeki bir davanın ancak kat maliklerince açılabileceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece kurulan hükümde usul ve esas yönünden hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; apartman yönetimince alınan karar üzerine davanın açıldığını, davalıların kendi hür iradeleri ile apartman yönetimine karşı sorumluluklarının olduğunu kabul ettiklerini, müvekkili site yönetiminin de bu karara istinaden dava açtığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, ayıplı imalat iddiasına dayanan tazminat istemine ilişkindir.
1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2. maddesinin (b) bendinde, bu kanuna göre anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler"; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da "kullanma hakkı" olarak tanımlanmıştır. Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanun'un 16. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesinde ise; anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde de kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir. Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanunun 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanun'un 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.
Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.
Özellikle, günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması; başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle sadece tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı hak arama özgürlüğü ve adalete erişim haklarını engelleyeceği gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun olmayacaktır.
Binanın ortak alanlarında kişilerin ... ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, aynı Kanun'un 35. maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olması nedeniyle bu hususların yöneticinin görevi kapsamında kaldığının kabulü gerektiği, site ve apartmanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesinin yönetici tarafından talep edilmesinin hak, adalet ve hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı, bu nedenle yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden ... uyuşmazlıklarda olduğu gibi, binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak kişilerin ... ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için açılması gereken davalarda, kat maliklerini temsilen dava açma ehliyeti bulunduğu var sayılmalıdır.
2. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, özellikle davacı site yönetiminin, davalılar tarafından yapılan imara aykırı işlemler nedeniyle iskan ruhsatı alınması için ödenecek bedel nedeniyle oluşan zararı talep etmesine, iskan ruhsatından ... uyuşmazlığın kat maliklerinin, ... ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan durumlardan olmamasına, kişisel mülkiyeti ilgilendiren uyuşmazlıkta davacı site yönetiminin davada taraf ehliyetinin bulunmadığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Temyiz eden taraf harçtan muaf olduğundan peşin alınan temyiz harcının iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
07.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.