"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/200 E., 2023/693 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 8. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/371 E., 2021/383 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1. Asıl davada davacı vekili; davalının 30.11.2011 tarihinde yaptığı ihale sonucu Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm kapsamında davalı adına vekil sıfatıyla hareket eden ... Müzayedecilik A.Ş. ile dava dışı ... 30.11.2011 tarihli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi imzalandığını, müvekkili ...'ın 01.12.2015 tarihli Alacağın Temliki Sözleşmesi ve noterde düzenlenen TOKİ Taşınmaz Hakkı Devir Sözleşmesi ile temlik eden ...'tan haklarını devraldığını, ihale şartnamesinde gabari değerinin serbest, inşaat emsalinin 4.00 belirlendiğini, sözleşme bedelinin tamamının ödendiğini ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün 25.03.2014 tarihli ve 4624 sayılı kararı ile taşınmazın yapılaşma koşullarında değişiklik yapıldığını, taşınmaza 10 kattan fazla inşaat yapma imkanı kalmadığını, bu süreçte davacının zararının oluştuğunu belirterek, müvekkilinin uğradığı zararın tespitini, alacak belirli hale geldiğinde talep artırım dilekçesi verilerek artırılmak üzere şimdilik 50.000,00 TL maddi tazminatın avans faizi ile birlikte tahsilini istemiştir.
2. Birleşen davada davacı vekili; müvekkili ...'ın aynı şekilde konut satın aldığını, ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün 25.03.2014 tarihli ve 4624 sayılı kararı ile taşınmazın yapılaşma koşullarında değişiklik yapılması nedeniyle zararı oluştuğunu belirterek taraflar arasındaki 30.11.2011 tarihli Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin haklı nedenle feshine, müvekkilin uğradığı zarar/alacak miktarı mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile belirli hale geldiğinde talep artırım dilekçesi verilerek artırılmak üzere şimdilik 150.000,00 TL alacağın tamamına 25.06.2020 tarihinden itibaren uygulanacak avans faiziyle tahsilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; taşınmazda meydana gelen plan değişikliğinin davalı idarenin tasarrufunda olmadığı, ilaveten 20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun çeşitli maddelerinin yanısıra 8 inci maddesinde değişiklik yapılarak bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceğinin düzenlendiği, hak sahiplerine ilişkin tüm sözleşme, uzlaşma, kamulaştırma vb. İşlemlerin Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığınca yürütüldüğü, tapu devir işlemlerinin ise TOBAŞ Genel Müdürlüğünce gerçekleştirildiğini, Satış Sözleşmesi ve Teslim Tutanağının davacı tarafından imzalanarak satışının gerçekleştiğini, söz konusu değişikliğin satış sözleşmesi sonrası meydana geldiğini, işlemin iptali istemiyle açılan iptal davasının reddedilerek kesinleştiğini belirterek asıl ve birleşen davanın reddini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hükme esas alınan 19.07.2021 tarihli bilirkişi raporu ile dava konusu taşınmazın parselin TOKİ tarafından sözleşme ile satışa çıkarıldığı 01.11.2011 tarihindeki yapılaşma koşuluyla Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.12.2018 tarihinde kat yüksekliğinin 10 kat ile sınırlandırıldığı durum arasında imar ve inşaat yönünden değer kaybı olmadığı, aynı zamanda imar planındaki kullanım kararı ve plan notları yönünden kat yüksekliğinin 10 kat ile sınırlandırılmasının kayıp oluşturmadığının tespit edildiği gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacılar vekili; asıl davada davalı satıcı TOKİ tarafından davacı ...'a tapu devrinin 03.01.2017 tarihinde, birleşen davada ...'a ise tapu devrinin15.12.2020 tarihinde yapıldığını, dava konusu taşınmasın 25.03.2014 tarihinde tapu devir ve tescil tarihlerinden önce hasara uğrayarak ayıplı hale geldiğini, taşınmaz mülkiyeti tesliminin tescil ile yapıldığını, tescil anına kadar olan ayıplardan satıcının sorumlu olduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmazdaki kat yüksekliğinin davacıların taşınmazdaki hisseleri ediniminden sonra olduğu, dava konusu taşınmazların satışa çıkarıldığı 01.11.2011 tarihindeki emsal (E:4) ve gabarin değeri (Hmax serbest) ile Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.02.2018 tarihinde kat yüksekliğinin 10 Kat ile sınırladırıldığı durum arasında; imar yönünden, E: 4 yapılabilir inşaat yönünden, kot kaybı yönünden dava konusu taşınmazda bir değer kaybı olmadığı, kat yüksekliğinin özel projelerde önem arz edebileceği, yapılaşma koşullarındaki değişiklikten dolayı davacıların herhangi bir zararının bulunmadığı, birleşen davada davacının uğradığı zararın tahsilini talep etmesi nedeniyle davalı kurum aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmemesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davada istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Asıl ve birleşen davada davacılar vekili; davalı idarenin hasara ve ayıplı ifaya ilişkin hükümler uyarınca zarardan sorumlu olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporunun çelişkili olduğunu, rapora itirazlarının karşılanmadığını, zararın tespitinde inşaat alanındaki eksilme veya azalmanın tek kriter olmadığını, mahkemeye sundukları rapor ile bu hususun açıklandığını fakat kararda bu raporun göz ardı edildiğini, birleşen davada davalı TOKİ aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmemesinin usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, gayrimenkul satış sözleşmesine dayalı uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 26 ncı maddesi.
2. 20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlar da Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun.
3. Değerlendirme
20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlar da Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun çeşitli maddelerinin yanı sıra 8 inci maddesinde değişiklik yapılmış ve maddenin (b) bendine; imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirleneceği hükmü eklenmiştir.
Davacı ...'ın haklarını temlik aldığı alıcı ... ve davacı alıcı ... adlarına vekaleten ... ile davalı arasında imzalanan adi yazılı 01.11.2011 tarihli Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin 3. maddesi; ''Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. Alıcı, teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı taktirde bildirilen teslim tarihi itibariyle teslim almış sayılır. Alıcı, Gayrimenkul Tespit ve Teslim tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde, gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz.'' ve 5.1. maddesi; ''.. Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcıya ait olacaktır.'' şeklindedir.
Dosya içerisinde bulunan 30.11.2011 tarihli teslim tutanağı, sözleşme ekinde yer almakta olup Naim Kul ve ...'ın da tutanağı imzaladığı görülmüştür.
6098 sayılı Kanun'un 26 ncı maddesi gereği taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilecektir. Yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri gereği, taşınmazın 30.11.2011 tarihinde davacı ... ile davacı ...'ın haklarını temlik aldığı ... adına vekaleten ...'ya teslim edildiği, gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülüğün de alıcıya ait olacağının tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırıldığı ve hükme esas alınan raporda bu değişiklikten kaynaklı olarak davacıların herhangi bir zararının bulunmadığının tespit edildiği anlaşılmakla davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
18.11.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.