"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/1727 E., 2023/1195 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 1. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2017/26 E., 2018/599 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin profesyonel emlakçı olduğunu, davalıların miras yolu ile intikal eden davaya konu taşınmazın satışı konusunda yetkili kıldıkları avukatın bu yetki belgesine dayanarak müvekkiline taşınmazın satışı amacıyla müşterilerle görüşme yapma, fiyat alıp verme konusunda yetki verdiğini, bunun üzerine müvekkilinin müşterilerle görüşme ve taşınmazın satışı için teklif alma faaliyetinde bulunduğunu, taşınmaza tabela koyduğunu, gazete ve internet sitelerinde ilan yaptığını, ancak yetkilerin 02.12.2015 tarihinde geri alındığını, yetki geri alınmadan önce 19.11.2015 tarihinde müvekkilinin devreden çıkartılıp dava konusu taşınmazın satışının yapıldığını, davalıların müvekkilinin tanıtım faaliyetleri sonucunda dava konusu taşınmazı sattığını ancak herhangi bir bedel ödemediklerini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 1.000,00 TL'nin taşınmazın satış tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalılardan ..., ..., ..., ..., ...; alacağın zamanaşımına uğradığını, davacı ile sözleşme ya da vekalet ilişkileri olmadığını, dava dilekçesinde yer alan dava dışı avukatın kendilerini ibra ettiğini, davacının taleplerini dava dışı avukata yöneltmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemişlerdir.
2. Davalılar ... ve ... vekili; müvekkilleri ile davacı arasında sözleşme bulunmadığını, müvekkillerinin ibra edildiğini, sorumluluğun yetki verilen dava dışı avukatta olduğunu, simsarlık sözleşmesinin koşullarının bulunmadığını, davacının ücrete hak kazanmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalıların dava dışı vekillerine verdikleri yetki belgesine itirazları olmadığı, gerek yetki belgesi içeriği gerekse davacının mesleği dikkate alındığında taraflar arasındaki hukuki ilişkinin vekalet ilişkisi olmayıp simsarlık olduğu, her ne kadar davacı ile davalılar arasında doğrudan düzenlenmiş bir sözleşme bulunmamakta ise de davalıların yetkili kıldığı vekil vasıtasıyla davacı arasında simsarlık sözleşmesi niteliğinde hukuki ilişki kurulduğu, sözleşmede ücrete ve cezai şarta yer verilmediği, simsarın satışta münhasır yetkili kılınmadığı, sözleşme kurulmasa dahi ücret ve giderlerin ödenmesi gerektiği yolunda bir hükme yer verilmediği, alıcının davacı tarafça temin edildiği ve taşınmaz satışının davacı simsar tarafından bulunan müşteri ile gerçekleştiğinin iddia ve ispat edilmediği, bu nedenle davacının ücret ve yapmış olduğu giderleri talep edemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; davacının iş görmesinin adeta görmezden gelinerek karşılıksız bırakıldığını, simsarlık sözleşmesi hükümlerinin uygulama alanı bulamadığı alanda vekalet sözleşmesine ilişkin hükümler değerlendirilmeden karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, davacının iş görme edimini yerine getirdiği ve ücrete hak kazandığının ispat edildiğini, davacının taşınmazın satılması için pek çok müşteri ile görüştüğünü, daha fazla müşteri temin edebilmek amacıyla taşınmaza tabela astığını, taşınmazın satış ihtimalini arttırmak isteyen davacının yerel müşterilerle yetinmeyip taşınmazın satışını tüm ülkeye ve dünyaya duyurmak amacıyla gayrimenkul tanıtımında uzman internet sitesine ilanlar verdiğini, davalıların taşınmazı davacıyı devreden çıkartarak sattığını, aralarındaki sözleşmeden doğan borcu ifa etmemek kastıyla da davacının yetkilerinin elinden aldığını, somut olayın özellikleri ışığında, asıl olarak taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunduğunu, öncelikle davalıların kendi imzalarını taşıyan 31.03.2013 tarihli yetki belgesi, ardından davalıların talimatı ile hazırlanan ve kendi adlarına vekilleri tarafından imzalanan 16.04.2014 tarihli yetki belgesinin taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunması şartını sağladığını, davacının davalıların talimatı üzerine aldığı yetki belgesinin gereği olarak iş görme edimini sonuna kadar yerine getirdiği halde davalıların kendi edimlerini yerine getirmediğini, taşınmazı davacının faaliyetleri sonucunda satıldığını, alıcı firmanın dava konusu taşınmazın satılık olduğundan haberdar olmasının davacının internet üzerinden yaptığı ilanlar sonucunda mümkün olduğunu, zira Lüleburgaz'da daha önce hiç faaliyet göstermemiş alıcı firmanın dava konusu taşınmazın satılık olduğundan başka türlü haberdar olmasının mümkün olmadığını, davalıların iş görme ediminden yararlandıkları halde davacıya herhangi bir ücret ödemediklerini, yetkili temsilcisi olan dava dışı avukatın davaya konu yerin satışı için davacıyı görevlendirdiğinin dosyadaki delillerle sabit olduğunu ileri sürerek; kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; asıl sözleşmenin davacının faaliyeti sonrasında kurulduğu ya da taşınmazı satın alan üçüncü kişinin davacı tarafından bulunduğunun iddia ve ispat edilmediği, asıl sözleşmenin faaliyetleri sonrasında kurulduğunu ispatlayamayan davacı simsarın ücrete hak kazanamayacağı, taraflar arasında, simsarın hizmeti sunduğu ve ücrete hak kazandığına ilişkin bir sözleşme hükmünün de bulunmadığı, davalı tarafça, taraflar arasındaki ilişkinin vekalet sözleşmesi olduğu ileri sürülmüş ise de, simsarlığın vekalet sözleşmesinin özel bir türü olup, bu halde özel hüküm varken genel hükümlerin uygulanamayacağı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, simsarlık ücretinin belirlenerek tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 520 vd. maddeleri.
2.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 6 ncı maddesi.
3. Değerlendirme
1.6098 sayılı Kanun'un 520 nci maddesinin birinci fıkrasında simsarlık sözleşmesi "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde tanımlanmıştır. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır.
Simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir:
a) Simsarlık ilişkisinin tarafları; simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.
b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.
c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Kanun'un 520 inci maddesinin üçüncü fıkrası taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir.
2. Yukarıdaki açıklamalar ışığında; asıl sözleşmenin davacının faaliyeti sonrasında kurulduğu ya da taşınmazı satın alan üçüncü kişinin davacı tarafından bulunduğunun ispat edilmemesine, asıl sözleşmenin faaliyeti sonrasında kurulduğunu ispatlayamayan davacı simsarın ücrete hak kazanamayacak olmasına, taraflar arasında, simsarın hizmeti sunduğu ve ücrete hak kazandığına ilişkin yazılı simsarlık sözleşmesinin de bulunmamasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
28.11.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.