"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
SAYISI : 2019/648 E., 2023/678 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; dava konusu taşınmazın müvekkili tarafından davalılara kiraya verildiğini, ilk olarak 26.03.1999 tarihinde davalı gerçek kişiler ile kira sözleşmesi imzalandığını, daha sonra sözleşmenin yenilenerek kiracıların kurduğu diğer davalı şirketle 01.07.1999 tarihinde yeniden sözleşme imzalandığını, kira başlangıç tarihinin 26.03.1999 olarak belirlendiğini, sözleşmenin beşinci maddesine göre kira bedeli ve ciro payı ödemesinin iki yıl sonra başlayacağının kararlaştırıldığını, buna göre ödemesiz dönemin 25.03.2001 tarihinde sona erdiği halde kiracının 20.04.2001 tarihinde haksız olarak kiralananı tahliye ettiğini ileri sürerek; şimdilik kira sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle uğranılan zarar karşılığı 1.282.908.812.500 TL müsbet zararın ticari faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili; davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığını, davaya konu kira sözleşmesine müvekkili gerçek kişilerin taraf olmadığını, ödemesiz dönemin 26.03.1999 tarihinde değil 18.06.1999 tarihinde sona erdiğini, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğini, davacının tazminat talep hakkı olmadığını, davacı tarafın tazminat talep hakkının olması halinde ise iade etmeyerek nakde çevirdiği teminat mektubu bedeli ile yapılan zorunlu ve faydalı masrafların bedellerinin takas-mahsubu gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 19.01.2006 tarihli ve 2002/1259 E., 2006/7 K. sayılı kararıyla; davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Birinci Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 23.11.2007 tarihli ve 2006/7714 E., 2007/14808 K. sayılı ilamıyla; davacı vekilinin davalılar ... ve ... hakkında verilen hükme yönelik tüm temyiz itirazlarının reddine, davalı şirketin 18.06.1999 tarihli kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin, ... ve ... ile yapılan 26.03.1999 tarihli sözleşmede olduğu gibi 26.03.1999 tarihi olarak kabul ettiğini beyan ve taahhüt ettiği, bu taahhüt karşısında davalı şirket ile imzalanan kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 26.03.1999 olduğu, dolayısıyla kira ödemesiz iki yıllık dönemin de 26.03.1999-26.03.2001 olduğunun kabulü gerektiği, kira sözleşmesinin (18/son) maddesinde yer alan hüküm gereği üç ay önceden kiracının haber vermek koşulu ile kira sözleşmeyi feshetme hakkı olduğu gözetilerek, davacı tarafın isteyebileceği tazminat ile aidat ve diğer alacak kalemleri hesap edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle, hükmün davacı yararına bozulmasına karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri kararın düzeltilmesini istemiştir.
3. Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 06.05.2008 tarihli ve 2008/4382 E., 2008/5979 K. sayılı ilamıyla; davacı lehine tazminata hükmedilmesi halinde davalının takas-mahsup savunmasının değerlendirilecek olmasına göre davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin ise sair karar düzeltme itirazlarının reddine, Mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmenin (18/son) maddesi gereğince davalının üç ay öncesinden feshi ihbarda bulunmak koşuluyla her zaman fesih hakkını kullanabileceği kabul edilmiş ise de, sözleşmenin (18/son) ve (6.) maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, sözleşmenin on yıl için yapıldığı, üç ay önceden fesih bildiriminde bulunulmadığı takdirde on yıllık sürenin bitiminden itibaren birer yıllık dönemler halinde uzayacağı, davalının ancak onuncu yılın bitiminden evvel üç ay önceden fesih ihbarında bulunması halinde sözleşmenin onuncu yılın sonunda sona ereceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmakla, davalı farklı bir haklı neden ileri sürmedikçe, ilk dönemi on yıl olarak kararlaştırılan sözleşmenin ikinci yılında, üç ay önceden fesih ihbarında bulunduğu gerekçesiyle sözleşmeye uygun olarak fesih hakkının kullanılmadığı, bu nedenle sözleşmenin haksız feshedildiği gözetilerek davacının tazminat istemi ile diğer alacak kalemlerinin değerlendirilmesi ve neticesine göre bir karar verilmesi gerektiğinden, davacının bu yöne ilişkin karar düzeltme isteminin kabulü ile bozma ilamının (2) nolu bendinin kaldırılarak Mahkeme kararının değiştirilen bu gerekçeyle davacı yararına bozulmasına karar verilmiştir.
B. İkinci Bozma Kararı
1.Bozmaya uyan Mahkemece verilen 08.05.2013 tarihli ve 2008/356 E., 2013/93 K. sayılı kararla; davalı şirketin feshi ihbar öneline uymadan sözleşmeyi feshettiği, bu nedenle 2001 yılı Mart, Nisan, Mayıs ayları kira bedelinden sorumlu olacağı, ancak davacının teslim edilmeyen veya hasarlı teslim edilen dekorasyon ve teçhizat nedeniyle oluşan zarar bedeli istemini kanıtlayamadığı gerekçesiyle; davalılar ... ve ... hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı şirket hakkında açılan davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 11.11.2014 tarihli ve 2013/16799 E., 2014/17324 K. sayılı ilamıyla; Mahkemece bozma ilamına uyulmuş olmasına rağmen davacı lehine oluşan usulü kazanılmış hak olgusu, (davalı şirketin kira ödeme borcunun 26.03.2001 tarihinden sonra başlaması, davalının ancak onuncu yılın bitiminden evvel üç ay önceden fesih ihbarında bulunması halinde sözleşmenin onuncu yılın sonunda sona ereceğinin kararlaştırılması gibi konularda) ihlal edilerek bozma ilamı içeriğine aykırı gerekçelerle, benimsenen bilirkişi raporu doğrultusunda yazılı şekilde hüküm tesis edilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle, davalı şirket vekilinin temyiz itirazları incelenmeksizin karar bozulmuştur.
C. Üçüncü Bozma Kararı
1.Bozmaya uyan Mahkemece verilen 05.07.2018 tarihli ve 2015/312 E., 2018/688 K. sayılı kararla; davalılar ... ve ... hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davanın, diğer davalı şirket yönünden kısmen kabulü ile (takas-mahsup talebi de kısmen dikkate alınarak) 1.266.108,21 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
2. Dairemizin 09.04.2019 tarihli ve 2019/303 E., 2019/3134 K. sayılı ilamıyla; davalının sair temyiz itirazları reddedilerek, kiralanan haklı bir sebep olmaksızın kira süresinden önce erken tahliye edildiğine göre kural olarak kiracının, kira dönemi sonuna kadarki kira parasından sorumlu olduğu, ancak kiraya verenin de zararın artmasına neden olmaması gerektiği, kiracının sorumluluğunun kiralananın kira sözleşmesindeki bedel ve koşullarda yeniden kiraya verilebileceği süre kadar olduğu, bu durumda davacının zararının tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibaret olacağı, bu nedenle Mahkemece; mahallinde keşif yapılarak uzman bilirkişi aracılığıyla kiralananın cinsi, özellikleri, konumu, bu nitelikte bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiraya verenin gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği, eş söyleyişle aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğunun, Yargıtayın denetimine elverişli bir raporla saptanması, belirlenecek makul süre kadar kira parasından davalı kiracının sorumlu olduğu gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
D. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hükme esas alınan 07.09.2023 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda makul kiralama süresi altı ay kabul edilerek, talep edilebilecek toplam kira bedelinin 75.525,85 TL olduğu, davacı tarafça nakde çevrilen teminat mektubu bedelinin mahsubuyla davacının 58.724,85 TL talep edebileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 58.724,85 TL alacağın dava tarihi olan 02.09.2022 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten tahsiline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; usuli kazanılmış hakları da dikkate alınarak, on yıl için imzalanan sözleşmeye göre hesaplama yapılması ve buna göre hüküm kurulması gerektiğini, hükme esas alınan bilirkişi raporunda aidat ve diğer gider borçlarının değerlendirmeye alınmadığını, takdir edilen kira bedelinin dönem koşulları ile bağdaşmayacak tek düze bir hesaplama ile belirlenmiş olduğunu, ciro hesabının kabulünün mümkün olmadığını, günün koşulları ve işletmenin büyüklüğü dikkate alınarak davalının ilgili tarihlerde elde edebileceği gelir konusunda araştırma yapılarak, emsal verilerle davalı şirketin vergi dairesinden celbedilen verilerinin emsallerle uyuştuğu ölçüde dikkate alınması ve uyuşmaması halinde ise emsal veriler dikkate alınarak hesaplama yapılması gerektiğini, belirlenen altı aylık makul süre tespitinin yetersiz olduğunu, akdi faiz hesaplaması yapılmamış olmasının ve sözleşmede kararlaştırıldığı halde KDV ve BSMV hesabı yapılmamış olmasının da hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin erken feshine dayalı tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 44, 98 ve 252 inci maddeleri,
2. 04.02.1959 tarihli ve 13/5 ile 09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları.
3. Değerlendirme
Temyizen incelenen kararın bozma ilamında belirtilen şekilde işlem yapılmak suretiyle verildiği, bozmaya uyulmakla kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı, bozma ilamı sonrasında dosyaya kazandırılan bilgi ve belgeler ile hükme esas alınan bilirkişi raporunun taraf ve Yargıtay denetimine elverişli olduğu, Mahkemece faiz başlangıç tarihinin 02.09.2002 yerine 02.09.2022 olarak gösterilmesinin mahallinde düzeltilebilir maddi hata niteliğinde bulunduğu anlaşılmakla; davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 439 uncu maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı fazla alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
1086 sayılı Kanun’un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
11.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.