"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin, davalıya ait oteli karkas halinde kiralayarak imar ettikten sonra otel olarak kullandığını, boş olarak teslim alınan otel birinci sınıf olarak inşa edilip mevcut yapı üzerine yeniden ve ilave olarak yaklaşık 16.800.000 USD harcama yaptığını, davalı tarafından müvekkili aleyhine açılan dava sonucunda tahliye kararı verildiğini, hükmün kesinleşmesi üzerine tahliye emrinin tebliğ edildiğini ileri sürerek; kiralanandaki menkul mal ve imalatların durumunun tespiti, yerlerinden alınacak menkuller ile sökülemeyenlerin değerlerinin belirlenmesi, bunların yerine bırakılması ile ortaya çıkacak değerin tespiti ile şimdilik 50.000,00 TL'nin ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, 23.03.2018 tarihinde dava değerini 6.760.000 TL'ye yükseltilmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacı ile müvekkili arasındaki kira ilişkisinin 09.06.1997 tarihinde başladığını, davacının kira bedellerini ödememesi üzerine açılan davada verilen tahliye kararının kesinleştiğini, davacının halen kiralananı kullanmaya devam ettiğini savunarak; davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 22.06.2007 tarihli ve 2006/77 E., 2007/256 K. sayılı kararıyla; davanın kabulü ile sebepsiz zenginleşmeden kaynaklanan 50.000,00 TL'nin davalıdan tahsili ile dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Birinci Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 30.06.2009 tarihli ve 2007/13003 E., 2009/8069 K. sayılı ilamıyla; "...Davacı kiracı hakkında alınan tahliye kararı kesinleşmiş ise de, taraflar arasında yapılan 24.11.2006 tarihli protokol nihai olarak Samsun 1.İcra Hukuk Mahkemesince İİK’nun 33. maddesinde yer alan icranın geri bırakılması niteliğinde olduğuna karar verilmiş ve anılan karar Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2009/10739 Esas – 2009/12857 Karar sayılı ilamıyla onanmış ise de henüz kesinleşmemiştir. Bu durumda Mahkemece, Samsun 1.İcra Hukuk Mahkemesinin 2009/113 Esas, 2009/190 Karar sayılı dava dosyasının kesinleşmesinin işbu dava için bekletici mesele yapılması ve anılan karar kesinleştikten sonra davacı iddialarının ve davalı savunmasının değerlendirilmesi gerekirken yazılı şekilde ve noksan incelemeyle hüküm tesisi doğru olmamış ve kararın açıklanan nedenlerle taraflar yararına bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
2- Bozma sebep ve şekline göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir." gerekçesiyle, karar bozulmuştur.
B. İkinci Bozma Kararı
1. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 29.03.2018 tarihli ve 2010/79 E., 2018/180 K. sayılı kararla; davanın bedel artırma istemi ile birlikte kabulü ile 6.760.000,00 TL'nin 06.02.2006 tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizin 21.11.2018 tarihli ve 2018/6414 E. 2018/11898 K. İlamıyla; davalının sair temyiz itirazlarının reddi ile "........ Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 30.06.2009 tarihli bozma ilamı sonrasında Mahkemece yapılan yargılamada alınan bilirkişi raporları sonrasında davacılar vekilince 23.03.2018 havale tarihli ıslah dilekçesinin sunulduğu, Mahkemece de davacılar vekilinin söz konusu ıslah dilekçesi dikkate alınmak suretiyle hüküm tesis edildiği anlaşılmaktadır. (...)bozmadan sonra ıslah yapılamayacağı hususu gözetilerek hüküm verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
(...) Hükme esas alınan 22.01.2018 tarihli bilirkişi raporunda bozma öncesi alınan 27.05.2007 tarihinde düzenlenen faydalı ve zorunlu masrafa ilişkin rapor esas alınarak rapor tesis edilmiş olup davacının dava tarihi olan 06.02.2006 tarihinden sonra da kiralananı kullanmaya devam ettiği hususu dikkate alınmamış, yapılan imalatların 2006 yılına ait maliyet bedelleri hesaplanarak bu bedelden 2006 yılına kadarki kullanım süresine uygun olarak yıpranma payı düşülmüş olup rapor hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli değildir. Bu durumda Mahkemece, gerekirse yeniden mahallinde keşif yapılmak suretiyle konusunda uzman bilirkişilerden oluşan bir heyetten bozma ilamı doğrultusunda rapor alınarak kiralananda yapılan imalat bedelleri kalem kalem ayrıntılı şekilde, m2, büyüklük, model, marka birim fiyatları vs. gibi özellikleri tespit edilmeli, tespit edilen imalatlar ve malzemelerin yıpranma payları düşülerek, faydalı, zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak tespit edilerek, bu imalatların imal tarihleri itibariyle değerinin belirlenmesi, tahliye tarihi dikkate alınıp varsa kalan kira süresi ile orantılı olarak alacak miktarının tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir." gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Üçüncü Bozma Kararı
1. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 26.11.2020 tarihli ve 2019/183 E., 2020/450 K. sayılı kararla; bozma öncesi yapılan ıslah ve taleple bağlılık ilkesi gereğince davacının davasının kabulü ile 6.760.000,00 TL'nin 06.02.2006 tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizin 28.04.2021 tarihli ve 2021/1909 E. 2021/4800 K. sayılı ilamıyla; "1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere özellikle delilerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-)(...) Ne var ki bozma ilamının (3) numaralı bendi doğrultusunda dosyaya kazandırılan rapor, bozma ilamına uygun olmadığı gibi hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir. Şöyle ki;
Bozma sonrası düzenlenen 17.07.2019 tarihli ve 10.11.2020 tarihli ek raporlarda, kiralananın davalı tarafından yıktırılması nedeniyle imalatlarla ilgili 27.05.2007 tarihli rapor gözetilerek yeniden rapor düzenlendiğinin belirtildiği, buna göre de faydalı masraf alacağının 17.07.2019 tarihli ek raporda 9.161.189,27 TL olduğu; davalı tarafın itirazı üzerine alınan 12.11.2020 tarihli ek raporda ise, kalan kullanım süresi ile orantılı zarar miktarının 742.225,98 TL olduğu hesaplanmıştır.
27.05.2007 tarihli bilirkişi raporunda, davacı tarafından kiralanana yapılan sabit nitelikli faydalı ve zorunlu imalatlar bedelinin 17.134.743,74TL olduğu; makine demirbaşı, sabit nitelikli olmayan elektrik, mobilya ve mefruşat emtiaları bedelinin 6.958.333,87 TL olduğu, toplam harcamanın 24.093.077,61 TL olduğunun hesaplandığı; bundan sonra davacı vekili tarafından sunulan 17.04.2015 tarihli dilekçe ile sabit nitelikli olmayan emtia bedelinin teslim alınması nedeniyle davalının zenginleştiği miktarın 17.134.743,74 TL olduğunun bildirildiği anlaşılmaktadır. Söz konusu raporda, yapılan imalatların 2006 yılına ait maliyet bedelleri esas alınarak hesaplanan bu bedelden 2006 yılına kadarki kullanım süresine uygun olarak yıpranma payı düşüldüğü, bozma ilamında bu şekilde yapılan hesaplamanın doğru olmadığı bildirildiği halde yine aynı rapor dayanak alınarak bozma üzerine ek rapor düzenlendiği; davacı tarafından sunulan ve az yukarıda belirtilen davacının zararına ilişkin dilekçe içeriği gözetilmeksizin toplam harcama miktarı 24.093.077,61 TL üzerinden inceleme yapıldığı; öte yandan, taraflar arasında sözleşme başlangıç tarihinin 01.05.1998 tarihi olup ilk tahliye tarihi 15.11.2007 tarihine kadar kullanım süresinin 9 yıl 6 ay 14 gün olduğu; kiralananın yeniden davacıya teslim tarihi 28.07.2009 tarihinden son tahliye tarihi 17.12.2014 tarihine kadar 5 yıl 4 ay 19 gün kullanım süresinin de eklenmek suretiyle, toplam kira süresi gözetilerek hesaplama yapılmadığı anlaşılan rapora itibar edildiği; bu haliyle Mahkemece hükme esas alınan raporun hatalı olduğu görülmüştür.
(...) O halde, Mahkemece; önceki bozma ilamında belirtildiği üzere, bozma kararının gereği yerine getirilerek, kira sözleşmesinde kararlaştırılan sürenin 15 yıl olduğu, kiralananın 14 yıl 11 ay 3 gün kullanılması sonrasında erken tahliye edildiğinin anlaşıldığı, kiracı tarafından sunulan 17.04.2015 tarihli dilekçe içeriği de gözetilmek suretiyle yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle toplam kullanım süresindeki yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti bakımından taraf ve Yargıtay denetimine elverişli yeni bir bilirkişi raporu alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik incelemeye dayalı hatalı bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. " gerekçesiyle, karar bozulmuştur.
C. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, 15.07.1997 düzenlenme, 01.05.1998 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığı, kiralananın 14 yıl 11 ay 3 gün kullanılması sonrasında erken tahliye edildiği, kiracı tarafından sunulan 17.04.2015 tarihli dilekçe içeriği de gözetilmek suretiyle yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlendiği, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle toplam kullanım süresindeki yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti bakımından esas alınan 11.08.2022 tarihli bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğu gerekçesiyle; 68.942,64 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; bozmadan sonra ıslah yapılamayacağını, zamanaşımı yönünden davanın reddedilmesi gerektiğini, alacağa dava tarihinden itibaren faiz işletilmesinin hukuka aykırı olduğunu, davacı tarafın karar aşamasına yakın tarihte art niyetli olarak alacağın temliki yoluna başvurduğunu, kiracının kiralananı kullanma hakkının, kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini içermediğini, kira sözleşmesinin 12 ve özel şartların 7. maddesinde binada yapılması öngörülen tamirat, tadilat, eklenti ve tesisatların tüm masraflarının kiracıya ait olacağı ve bu masrafların talep edilemeyeceğini, dava açılmasında hukuki yarar bulunmadığını, ıslah gözetilmeden alacağın tamamına dava tarihinden faiz işletilmesinin doğru olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davacı kiracının kullanımında olan otele yaptığı zorunlu ve faydalı giderlerin, davalı kiralayandan tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı,
3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan Mahkeme Kararının, uyulan bozma ilamında belirtilen hukuki esaslar gözetilerek verilmiş olmasına göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Somut olayda; davacı vekili 23.03.2018 tarihli dilekçesi ile talebini 50.000,00 TL den 6.760.000,00 TL'ye artırmıştır. Mahkemece; ıslah ile artırılan kısmın ıslah tarihinden itibaren işleyecek faiz ile tahsiline karar verilmesi gerekirken, hükmedilen alacağın tamamının dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanunun) eklenen Geçici 3 üncü maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 438 inci maddesinin yedinci fıkrası uyarınca temyiz olunan Mahkeme kararının düzeltilerek onanması gerekir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,
2. Temyiz olunan Mahkeme kararının hüküm fıkrasının 1. bendindeki "... 68.942,64 TL'nin 06.02.2006 Tarihinden..." ibaresinin çıkartılarak yerine “50.000,00 TL’sinin davanın açıldığı 06.02.2006 tarihinden, bakiye 18.942,64 TL’nin ıslahın yapıldığı 23.03.2018 tarihinden" ibaresinin yazılması suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde temyiz edene iadesine, 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,03.06.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.