"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1805 E., 2022/1082 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Erzurum 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/499 E., 2021/697 K.
Taraflar arasındaki alacak davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalı idare tarafından henüz açılmayan Erzurum Şehir Hastanesi nezdindeki kitap kafe ile kafeteryanın kiralanmasına dair iki ihaleyi kazanan davacı şirket ile davalı idare arasında kira sözleşmelerinin imzalandığını, ihale şartnamelerine uygun şekilde kesin teminat bedelleri ile üçer aylık kira bedellerinin peşin olarak yatırıldığını, diğer işlemler için gerekli masrafların ödendiğini, sözleşmelerde kiralananların on beş ... içinde teslimi öngörülmesine rağmen bunun gerçekleşmediğini, hastane açılışının aylarca ertelendiğini, davalı idare ile yapılan şifahi görüşmelerde açılışın önce Şubat ardından Mart ayında yapılacağının bildirildiğini, iyiniyetle teslimin beklediğini, Covid-19 Pandemisi ile hastanenin karantina hastanesi olduğunun öğrenildiğini, açılış gerçekleştirilmediğinden idareden kaynaklanan ifa imkansızlığı ve salgından kaynaklanan mücbir sebep nedeniyle sözleşmenin feshi ile teminat mektuplarının ve peşin ödenen kira bedellerinin iadesi için idareye dilekçe verildiğini, fesih bildiriminin üzerinden iki ay geçmesine rağmen bu kez idarece kiralananların teslimi için müracaat edilmesi gerektiğinin taraflarına bildirildiğini, davalı idarenin mücbir sebebin çok öncesinde temerrüde düştüğünü, teslim yapılacağının bildirildiği tarihte de henüz şehir hastanesinin altı adet hastaneyi bünyesinde birleştirmediğini, idareye tekrar ihtarname gönderilerek temerrüt ve ifa imkansızlığına dayalı olarak sözleşmenin feshinin ve teslim olunan teminat mektuplarının ve peşin ödenen kira bedellerinin iadesinin talep edildiğini, idarece davacı şirketin taahhüdünden vazgeçtiğinden bahisle sözleşmenin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu (2886 sayılı Kanun) uyarınca idarece feshedildiğinin ve teminatın gelir kaydedildiğinin bildirildiğini, temerrüde dayalı ifa imkansızlığı ve salgın hastalık mücbir sebebi dolayısıyla sözleşmenin davacı şirket tarafından haklı nedenlerle feshedildiğini iddia ederek; teminat mektuplarının gelir kaydedilmesi işleminin iptali ile 167.066,58 TL teminat mektubu bedeli, peşin ödenen kira bedelinden tazminat adıyla mahsup edilen 174.027,70 TL kira bedeli ve 105.348,10 TL masraf bedeli (noter masrafı, damga vergisi vs) olmak üzere toplam 446.442,38 TL'nin davalının temerrüde düştüğü 06.07.2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; yer teslimi sürecinin salgından etkilendiğini ve davacının şifahi görüşmede salgın nedeniyle gelemeyeceğini belirterek fesih dilekçesi gönderdiğini, fesih talebi mevzuata aykırı bulunduğundan firmaya yazı ile bilgi verildiğini, davacı şirkete yer teslim yazısı tebliğ edilmesine rağmen süresi içinde yerin teslim alınmadığını, tacir olan davacı şirketin şartname ve sözleşme ile bağlı olduğunu, şartnamede ve sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde 2886 sayılı Kanun'un uygulanacağının düzenlendiğini, sözleşme için yapılması gereken masrafların davacı tarafından yerine getirilmesinin kanun gereği olduğunu, ruhsat alınmasını geciktiren ... nedenin 2020 yılı Ocak ayı itibariyle başlayan salgın oduğunu, gecikmenin idarenin kusurundan kaynaklanmadığını, davacının doğrudan fesih talep ettiğini, ... dair herhangi bir talep ve ihtarda bulunmadığını, 2886 sayılı Kanun'un 60 ıncı maddesi uyarınca yerin teslim edilmemesi halinde 15 ... içinde 10 ... süreli ihbarname gönderilerek taaahütten vazgeçilebileceğinin düzenlendiğini, davacının buna uygun bir ihbarname göndermediğini, feshe dair dilekçenin sonuç doğurmayacağını, salgının mücbir sebep olduğunu kabul etmediklerini, yer teslimi davetine rağmen davacı şirketin yeri teslim almaya yanaşmadığını, ifa imkansızlığından bahsedilemeyeceğini, iki aylık gecikmenin makul olduğunu, avans faizi talep edilemeyeceğini ve temerrüdün söz konusu olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin 4 üncü maddesinde “Kiraya verilecek taşınmaz, kiracıya bulunduğu yerdeki defterdarlık veya mal müdürlüğünce tanzim edilecek tutanakla sözleşme tarihinden itibaren on beş ... içerisinde üzerindeki muhtesat ve müştemilat da gösterilmek suretiyle imzalanacak bir tutanakla teslim edileceği" hükmünün bulunduğu, davacı şirket tarafından yer teslimi yapılmadığı, teslim tarihinin belirsiz olduğu ve ifa imkansızlığı yanı sıra salgın mücbir sebebi bulunduğu gerekçesiyle fesih talebinin gönderildiği, ayrıca sözleşmenin feshi sebebiyle kesin teminat mektubu ile peşin ödenen 3 aylık kira bedeli ve yapılan masraflar bedelinin ödenmesi bildirimini içeren noter ihtarnamesi gönderildiği, davalı idare tarafından davacıya "yer teslimine hazır olunduğu, tebliğ tarihinden itibaren 10 ... içinde hastanenin ticari alanlar birimine müracaat etmeleri gerektiği" yönündeki yazının tebliğ edildiği, yine davalı idare tarafından davacıya yazının tebliğinden itibaren 10 günlük süre içerisinde kiralanan yeri teslim almaması durumunda kira şartnamelerinin 15 ... maddelerinde belirtilen 2886 sayılı Kanun'un 62 nci maddesine göre işlem tesis edileceği ihtarının tebliğ edildiği ve bu süre içerisinde yer teslimi yapılamaması sebebiyle davalı idarece sözleşmenin feshedildiği, davacı tarafça 26.06.2020 tarihinde gönderilen ihtarnamenin usulüne uygun gönderilmediği, ortaya çıkan pandemi ve kiralanan yerin hastane olması sebebiyle idarenin teslimde gecikmesinin makul süreli bir gecikme olduğu ve davacı şirketin feshinin haklı olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; kendilerine fesih yolu kapatılarak edimini zamanında yerine getirmeyen idarenin sözleşmeyi feshinin ve neticelerinin haklı kabul edilmesinin ... olmadığını, fesih bildirimlerinin idarenin yer teslim davetinden önce gerçekleştiğini, idarenin son yazısında gecikmenin ruhsat ve faaliyet izninin gecikmesinden kaynaklandığının kabul edildiğini, idarenin temerrüde düştüğü ve sonrasında salgın halinin ortaya çıktığı düşünüldüğünde kusur ve sorumluluğu olmayan davacının taşınmazı teslim almaması ve istememesi sebebiyle gerçekleşen zarara katlanmasının beklenemeyeceğini, hastanenin karantina hastanesi olarak hizmet vermesinin de feshin haklılığında dikkate alınması gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalı vekili; davanın konusu para alacağına ilişkin olduğundan lehlerine nisbi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre düzenlenen 20.02.2020 tarihli ve kiralananın tesliminden itibaren 36 ay süreli kira sözleşmesinin 4 üncü maddesinde sözleşme tarihinden itibaren 15 ... içinde kiralananın davacıya tutanak ile teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin 20.02.2020 tarihinde yapıldığı, buna rağmen 15 günlük süre içinde davalı idarenin teslim borcunu yerine getirmediği, teslim için öngörülen vadenin belirli vade niteliğinde olduğu ve ihtara gerek olmaksızın davalı idarenin teslim borcu yönünden temerrüde düştüğü, teslim ile ifasına başlanılmadığından sözleşmeden dönmenin mümkün olduğu, bununla birlikte 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 124 üncü maddesinde sayılan haller somut olayda bulunmadığından dönme seçimlik hakkının kullanılabilmesi için öncesinde ifa için davalıya uygun bir süre tanınması gerektiği, davacı tarafından keşide edilen 31.03.2020 ve 01.07.2020 tarihli ihtarnameler ile yerine getirilmesine mani bir durum bulunmadığı anlaşılan teslim borcunun ifası için için kiraya veren idareye uygun bir süre tanınmadığı, bu nedenle kira sözleşmesinin davacı tarafından doğrudan feshinin haklı fesih olarak kabul edilemeyeceği, davalı idarenin cevabi ihtarında ... hazır olunduğu belirtildiğinden ifa imkânsızlığının da bulunmadığı, davacının ayrıca 6098 sayılı Kanun'un 331 ... maddesinde düzenlenen önemli sebeple (salgın hastalık) kira sözleşmesini feshettiğini bildirdiği, söz konusu hükmün yürürlüğünün 01.07.2020 tarihine kadar kanunen iş yeri kiralarında kiracısı tacir veya ... ve kamu hukuku tüzel kişisi olanlar yönünden erteli olduğu, davacının ilk fesih bildiriminin 31.03.2020 tarihinde, ikinci fesih bildiriminin 01.07.2020 tarihinde karşı tarafa tebliğ edilmekle ilk fesih bildiriminin sonuç doğuracağı üç aylık süre zarfında söz konusu hüküm erteli olup sonraki tarihli bildirim yönünden ise feshin sonuç doğuracağı üç aylık süre tamamlanmadan 20.08.2020 tarihinde dava açıldığından feshin geçerli kabul edilemeyeceği, sözleşmenin 11 ... maddesinde yazılı hallerde 2886 sayılı Kanun'un 62 nci maddesine göre tebligat yapmaya gerek kalmaksızın sözleşmenin idarece feshedileceği, kesin teminatın gelir kaydedileceği ve cari yıl kira bedelinin %25'inin tazminat olarak tahsil edileceği düzenlemesine yer verildiği, cezai şart niteliğindeki hükmün ... irade ile kararlaştırılıp tarafları bağlayıcı olduğu, sözleşme haklı olmaksızın davacı kiracı tarafından süresinden önce feshedildiğinden, cezai şartın davacıdan tahsilinde usul ve yasaya aykırılık görülmediği, karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13 üncü maddesi gereğince dava tümüyle reddedildiğinden, reddedilen tutar üzerinden davalı lehine nispi vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin vekâlet ücretine yönelik istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve yeniden esas hakkında davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık; sözleşmenin haksız feshine dayalı olarak davalı idarece tahsil edilen kesin teminat mektubu bedeli ile cezai şart bedelinin iadesi, sözleşme uyarınca yapılan damga vergisi, karar pulu, noter gideri gibi giderlerin tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Kanun'un 117 ve 124 üncü maddeleri
2. 2886 sayılı Kanun'un 1, 4, 60 ve 62 nci maddeleri
3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan kararda da belirtildiği üzere, davalı vekilinin sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanmak için davalı kiraya verene kiralananın teslimi için 6098 sayılı Kanun'un 124 üncü maddesi uyarınca uygun mehil vermesi gerekmesine, karantina hastanesi içinde yer almasının kiralanan bakımından mücbir sebep olarak kabul edilemeyecek olmasına, kira sözleşmesi uyarınca yapılan noter masrafı, damga vergisi gibi giderlerin davacının sorumluluğunda olduğunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2. 16.12.2019 tarihinde yapılan ihaleler neticesinde taraflarca 20.02.2020 tarihli kira sözleşmelerinin imzalandığı ve kiralananların yer tesliminin yapılmadığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davaya konu kira sözleşmelerinin 4 üncü maddesinde; kiralananların sözleşme tarihinden itibaren 15 ... içinde tutanakla teslim edileceği, 11 ... maddesinin ikinci fıkrasında ise; kiracının fesih talebinde bulunması, kira dönemi sona ermeden faaliyetini durdurması, taahhüdünü sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi, işletme ruhsatı almaması, her ne sebeple olursa olsun işletme ruhsatının iptal edilmesi veya iki taksidin vadesinde ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin, 2886 sayılı Kanun'un 62 nci maddesi uyarınca tebligat yapmaya gerek kalmaksızın idarece feshedilerek, kesin teminatın gelir kaydedileceği ve tarım arazilerinin kiraya verilmesi hakkındaki sözleşmeler hariç cari yıl kira bedelinin yüzde 25'inin tazminat olarak tahsil edileceği düzenlenmiştir.
3. Davacı kiracı, sözleşmede idareye verilen on beş günlük teslim süresinin geçmesinden sonra şifahi görüşmeler neticesinde kiralananın tesliminin beklendiğini ancak gecikmenin ... sürmesi ve Covid 19 Pandemisinin başlaması ve sonrasında hastanenin pandemi hastanesi olduğunun öğrenilmesi üzerine, 31.03.2020 tarihli dilekçe ile sözleşmenin feshinin bildirildiğini ifade etmiştir. Kira sözleşmesinde, kiralananın kiracıya teslimi için öngörülen vade belirli vade olduğundan idare bu sürenin geçmesiyle temerrüde düşmüştür. Ne var ki, davacı tarafından sözleşmeden dönme hakkının kullanılması için 6098 sayılı Kanun'un 124 üncü maddesi uyarınca davalı idareye ifa için uygun bir süre verilmediği gibi kiraya veren tarafından ifa teklif edilmiş ise de, kiralanan teslim alınmamıştır. Bu durumda kiracının feshi haksız olup, davalı kiraya veren tarafından 2886 sayılı Kanun'un 62 ... maddesi hükmü doğrultusunda kiralananın verilen sürede teslim alınması için idareye başvurulması aksi halde sözleşmenin feshedileceği 01.06.2020 tarihli yazı ile bildirilerek, 16.07.2020 tarihli yazı ile bu kez idarece sözleşmenin feshedildiği, sözleşme ve 2886 sayılı Kanun'un 62 nci maddesi uyarınca kesin teminatın gelir kaydedileceği bildirilmiştir. Buna göre; davalı idarece yer teslimi yapılmadan sözleşme feshedildiğinden, cari yıl kira bedelinin %25'inin cezai şart alacağı olarak, davacı tarafından peşin ödenen kira bedelinden mahsup edilmesi yönünde işlem tesis edilmesi doğru görülmemiştir.
4. Hal böyle olunca Bölge Adliye Mahkemesince; kiralananlar henüz teslim edilmediğinden, kira sözleşmesi uyarınca işlemeye başlayacak cari yıl kira bedelinin %25'i oranındaki cezai şart alacağının mahsubu yönünde tesis edilen işlemin yerinde olmadığı gözetilerek, bu kalem alacak yönünden gerekirse yeniden hesaplama yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davanın tümden reddine karar verilmiş olması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 371 ... maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
12.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.