"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1114 E., 2022/1371 K.
KARAR : Davanın reddi
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/606 E., 2021/17 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar; murisleri ile davalılar murisinin taşınmaz alım satımı konusunda anlaştıklarını, bu anlaşmaya göre taşınmazın 400 m² sini murislerinin, 400 m² sini dava dışı...ün davalılar murisinden satın aldığını, ancak tapu devri yapılırken satın alınan 400 m² yerine 200 m² devredildiğini, bunun üzerine murislerinin kendisine devredilen 200 m² yi dava dışı Naci'ye devrettiğini, böylece murislerinin davalılar murisinden toplam 400 m² alacağının olduğunu, buna ilişkin davalılar murisi tarafından adi yazılı belge verildiğini, murislerinin parayı ödediğini ancak davalıların murisinin sözleşme gereğini yerine getirmediğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak üzere, borcun vade sonu tarihi olan 31.12.2007 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsilini talep etmişler, 16.11.2020 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini 240.000 TL'ye yükseltmişlerdir.
II. CEVAP
Davalılar Meltem ve Muhammet; davacıları tanımadıklarını, babasının davacıların murisi ile alışverişinin olmadığını, taşınmazlarının bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu taşınmaz satışına dair sözleşme ilişkisinin varlığı dürüstlük kuralı gereği kabul edilerek, davalılar murisi veya davalılar tarafından sözleşmeye rağmen devir ediminin yerine getirilmediği, davacı tarafın devire konu olması gereken taşınmazın bedelini isteme hakkının ahde vefa ilkesi gereği bulunduğu, dava tarihi itibariyle bilirkişi tarafından tespit olunan bedelin 240.000 TL olduğu gerekçesiyle; davanın kabulü ile 240.000 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalılar vekili; borcun zamanaşımına uğradığını, kısmi dava açıldığını, 10.000 TL üzerinden karar verilmesi gerektiğini, davacıların murislerinin 1982 yılında davalıların murislerine 200 m²'nin parasını ödeyerek, taşınmazı satın aldığını, sonrasında ise 200 m² hissesini yine bedel karşılığında dava dışı Naci'ye sattığını, bedelsiz bir devrin söz konusu olmadığını, normal bir satış olduğunu, satışta 12.12.1982 tarihli işleme ilişkin bir beyan veya kayıt olmadığını, bu sebeple taraflar arasında bir alacak verecek söz konusu olmadığını, hiçbir şekilde kabul anlamına gelmemek üzere kendisine verilmiş olan 200 m²'yi satıp bedelini almış olması nedeniyle 200 m²'ye isabet eden bir hissesi olduğu kabul edilmesi gerektiğini, ilgili belgenin muteberliği de tarihi kadar belirsiz olduğunu, imzanın ne tarihte atıldığı, imzanın murisleri ...'a ait olup olmadığı net olmadığını, adi yazılı belgede hiçbir borç miktarından bahsetmediğini, sadece borcuna karşılık "400 m² arsa vereceğim" diye bir beyan içerdiğini, hangi gayrimenkul olduğu belirli olmadığını, verilen kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmaz satışı ile taşınmaz satış vaadini içeren sözleşmelerin resmi şekle tabi olduğu, bu şeklin geçerlilik şartı olması nedeniyle davacıların dayandıkları delilin geçersiz olduğu, davalılar murisinin davacılar murisine 200 m² taşınmaz devrini yapmasının bu sözleşmeyi geçerli hale getirmeyeceği, tarafların ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre birbirlerine verdiklerini geri isteyebilecekleri, davacıların murislerinin bedel ödediğini ispat edemedikleri, taleplerinin de bu yönde olmadığı, bu nedenle davanın reddi gerektiği gerekçesiyle; istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak, yeniden esas hakkında davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili; davada taşınmazın mülkiyetinin talep edilmediğini, satışa konu edilen 400 m² taşınmaz parçasının bedelinin tazminin istendiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, adi yazılı belge ile taahhüt edilen taşınmaz devrinin yerine getirilmemesi nedeniyle taşınmazın bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706., Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213 üncü (6098 sayılı TBK'nın 237 nci), Tapu Kanunu'nun 26 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı maddeleri gereğince; taşınmaz mülkiyetinin iadesini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunludur.
3. Değerlendirme
Somut olayda, davalılar murisi tarafından imzalandığı belirtilen davaya konu tarihsiz "Tutanak" başlıklı 400 m² yer verileceğine dair taahhüt içeren belgenin, taşınmaz mülkiyetinin iadesini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekle tabi olması ve bu şeklin geçerlilik şartı olması nedeniyle geçersiz olduğu derece mahkemelerinin de kabulündedir. Bu durumda geçersiz sözleşme uyarınca tarafların birbirlerine verdiklerini geri isteyebilecekleri kuralına istinaden davacılar, murislerinin bedelini ödediğini iddia ettikleri taşınmazın bedelini talep etmişler ise de; belgenin tarihsiz olması nedeniyle ne zaman yapıldığının belli olmadığı, belgede taahhüd edilen yerin neresi olduğu hususunda müphem ifadelerin bulunduğu, davacıların murisi tarafından davalılar murisinden 12.02.1982 tarihinde 200 m²'lik yerin resmi senede göre bedeli karşılığında alınıp aynı taşınmazın tapuda dava dışı...e 10 yıl sonra 26.03.1992 tarihinde bedeli karşılığında satıldığı ve satış sözleşmesinde davaya konu taahhüde ilişkin herhangi bir ibarenin bulunmadığı, davacıların murisinin 12.07.2008, davalıların murisinin 15.04.2011 tarihinde öldüğü ve davanın da 29.12.2017 tarihinde açıldığı hususları birlikte değerlendirildiğinde; söz konusu belge ile davacıların alacaklarının bulunduğunu ispatlayamadığı anlaşılmakla, davacı tarafın temyiz itirazlarının reddi ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
16.03.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
(Muhalif)
K A R Ş I O Y
Davacılar miras bırakanları...’in, davalıların miras bırakanı ...'dan ...3471 parselde bulunan taşınmazdan dava dışı ...ile birlikte 400'er m² almak için anlaştıklarını ve bedelini ödediklerini, yanlışlıkla her birine 200'er m² tapuda devir yapıldığını,...'in aldığı 200 m² yi bilahare...’e devredip parasını ödediği 400 m² arsa için ...’dan alacaklı duruma geçtiği, vadesi 2007 yılında dolacak bu borca karşılık ...'ın,...'e ... havalisinden 400 m² arsa borcu olduğu hususunda anlaştıkları, ancak alacağını alamadığından fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000 TL'nin 31.12.2007 gününden işleyecek yasal faizi ile tahsilini istemişler, 16.11.2022 tarihli talep artırım dilekçesi ile 240.000 TL’nin 31.12.2007 tarihinden işleyecek yasal faizi ile tahsili talep etmişlerdir.
Davalılardan bir kısmı, beyanlarında,miras bırakanları ...'ın hayatta iken davaya konu borcundan bahsetmediğini, sunulan tutanağın mesnedinin bulunmadığını, üzerlerine kayıtlı böyle bir taşınmazın da olmadığını belirterek davanın reddini dilemişlerdir.
Bir kısım davalılar da cevap süresi geçtikten sonra zamanaşımı itirazında bulunmuşlar, tutanağın tarihsiz olduğunu belirtmişlerdir.
İlk derece mahkemesinde aldırılan harita mühendisi raporunda, eski 3471 yeni 197 Ada 3 parselde bulunan taşınmazın 227/2864 payı Mehmet Günsur’un, diğer paydaşların Kerem Köken, Ayşe Şen, Hüseyin Yılmaz ve İzmit Belediyesi olduğu kayden tespit edilmiştir.
12.12.1982 tarihinde... 200/ 3400 hisse, ...de 200/ 3400 hisse satın almıştır. Daha sonra 26.3.1992 tarihinde... hissesini...’e satmıştır. En son kayıtta ...’ün taşınmazda 227/2684 pay sahibi olduğu, borcun vade sonu itibarıyla 31.12.2007 tarihinde m2 600 TL den 400 m² arsanın 240.000 TL edeceği belirtilmiştir.
İlk derece mahkemesi, davacının dayandığı tutanak başlıklı belgenin taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran resmi belge olmadığını, satış vaadi olmadığı, yazılı delil başlangıcı nedeniyle dinlenilen tanık beyanı doğrultusunda sözleşmenin ifasına başlanmış olduğu, sözleşmenin geçersiz olduğu savunmasının TMK 2 nci maddesi anlamında dinlenme olanağının bulunmadığı, dürüstlük kuralı gereği sözleşme ilişkisinin kabul edildiği Davacı tarafın devire konu olması gereken kısmın bedelini isteme hakkının bulunduğundan, davanın kabulüne, 400 m² nin rayiç bedeli 240.000 TL’nin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile tahsiline karar vermiştir.
Davalı tarafın istinafı üzerine; Bölge adliye mahkemesinde, davacıların delil olarak dayandığı tutanak isimli belgenin taşınmazın devrini içeren bir vaat olduğu, resmi şekle uygun olmadığı, resmi şeklin geçerlilik şartı olması nedeniyle bu delilin geçersiz olduğu, 200 m² taşınmaz devrinin sözleşmeyi geçerli hale getirmeyeceği, tarafların ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre birbirlerine verdiklerini geri isteyebilecekleri, davacıların miras bırakanının bedel ödediğini ispat edemediği bu nedenlerle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddine karar vermiştir.
Davacılar vekilinin kararı temyizi üzerine yapılan incelemede;
Davacı tarafın aslını sunduğu tarihsiz, tutanak başlıklı belgede “...e 400 m² arsa borcumu ... havalesinden 400 m² yer verecem” ... ismiyle imzalanmıştır.
Kocaeli /İzmit ilçesi Çayırköy Mahallesi 3471 parselin resmi senedinde 1.2.1982 tarihinde ayrı ayrı 200/ 3400 payın davacıların miras bırakanı...'e ve dava dışı...’e davalıların miras bırakanı ... tarafından tapuda satılarak devredildiği, görülmüştür. Daha sonra 26.3.1992 tarihinde... hissesini dava dışı...’e satmıştır.
Davacıların murisi... ile davalıların murisi ... arasında 400 m² davacılar murisinin vaadi ve tapuya yansıyan kısmi devirle birlikte sözleşme ilişkisi tamamlanan arsa için satış vaadi vardır.
Davalılar, miras bırakanlarının imzası olup olmadığını bilemiyoruz deyip tutanak başlıklı belgedeki imzaya açıkça itirazda bulunmamışlardır. Bu durumda imza incelemesi yapılamaz ve davalılar miras bırakanlarının taahhüdünde olan 400 m² arsa borcunu örtülü olarak kabul etmiştir.
Belgede arsa bedeli yazılmadığı gibi tahsili de tarih ve vadeye bağlanmamıştır. Davalıların miras bırakanı 400 m² arsa borcu olduğunu kabul etmekle ve bedeli almadığını yazılı beyanına eklemediğinden borcu ikrar ile bedeli almış sayılmıştır.
Kural olarak; tapulu taşınmazların satışına ve vaadine ilişkin sözleşmenin, resmi şekilde yapılmadığı için TMK'nın 706, TBK'nın 237 nci (BK.'nın 213), Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı maddeleri uyarınca hukuken geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmelerin taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmayacağı, tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebileceği ancak başlangıçta geçersiz olan satış vaadine konu 400 m² arsadan, 200 m² tapuda davacıların miras bırakanına devredildiğinden ve resmi şekil şartını ileri sürmenin TMK 2 maddesinde yazılı dürüstlük kuralına aykırı olması nedeniyle sözleşme geçerli hale gelmiştir.
Dairenin emsal içtihatlarında “ …Taraflardan birinin bütün edimlerini yerine getirmesinden sonra diğer tarafın geçersizlik iddiasında bulunmasının hakkın kötüye kullanımı olacağı…Yargıtay 3. HD 2021/4377 E., 2022/3307 K. sayılı ilamı”
“… Taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir işlemi yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir… Yargıtay 3. HD 2022/3054 E., 2022/4884 K. sayılı ilamı”
“...Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmaz (TMK 706/1), BK 213 (TBK 237) maddede de; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi şekil şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. Bu bağlamda, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89 uncu maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (re'sen) yapılacağı kuralını getirmiştir. Öyle ise, kaynağını BK'nın 22 nci maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, aynı Kanun'un 213. maddesi ile 4721 sayılı TMK'nın 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.Bu durumda geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacı, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değeri isteyebilir. Yargıtay 3. HD 2022/3842 E., 2022/5515 K. sayılı ilamı” görüşümüzün dayanağıdır.
Alacağın kapsamının tayinine gelince; Davacılar miras bırakanlarının hakkına atfen 400 m² rayiç bedel karşılığı alacaklı olduklarına ilişkin talepte bulunmuş iselerde, davalıdan 1.2.1982 tarihinde tapuda devir alınan 200 m² daha sonra 26. 3.1992 tarihinde dava dışı...’e tapuda devredilip bedeli alındığından, sadece kalan 200 m² ile sınırlı olarak ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç bedeli üzerinden -hükmü istinaf etmeyen davacı taraf aleyhine oluşan müktesep hak da nazara alınarak -karar verilmesi gerektiğinden davanın reddine ilişkin Bölge adliye mahkemesi kararının bozulması kanaatiyle sayın çoğunluğun onama kararına iştirak edilmemiştir.16.03.2023