"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabülüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalı borçlu site yönetimi ile müvekkilinin yönettiği ... Sitesi 300 ada 10 ve 11 parsellerdeki sitelerin ortak kullanım alanları ve ortak kullandıkları personelin mevcut olduğunu, bu ortak kullanım nedeniyle oluşan giderleri de her iki site yönetiminin %50 oranında yüklendiğini, ortak masraflardan davalı borçlu site yönetiminin kendi payına düşen ödemeleri yapmadığını, alacağın tahsili amacıyla başlatılan icra takibine haksız itiraz edildiğini ileri sürerek; takibe vaki itirazın iptali ile davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; ... 300 ada 10 parsel sitesinde toplam 970 adet bağımsız bölüm, müvekkili site nezdinde ise 706 adet bağımsız bölüm bulunmakta olduğunu, varsa oluşan giderlerin %50 oranında yüklenilmesinin hizmetten yararlanma oranı dikkate alındığında mümkün olmadığını, ayrıca 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 73 üncü maddesinde rücu zamanaşımının iki yıl olduğunun düzenlenmiş olması nedeniyle tüm taleplerin zamanaşımına uğramış olduğunu savunarak, davanın reddini dilemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu giderlerin paylaştırılmasında hizmetten yararlanan bağımsız bölüm sayısının dikkate alınması gerektiğinden bahisle, davanın kısmen kabulü ile takibin 159.888,00 TL asıl alacak yönünden devamına, davacı tarafın fazlaya ilişkin isteminin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1.Davacı vekili; ortak kullanılan alan ve personel nedeniyle oluşan giderler toplamının 384.919,64 TL olduğunu, bu giderlerin müvekkili tarafından karşılandığını, davalı site yönetiminin bu miktarın %50'si olan 198.459,82 TL'den sorumlu olduğunu, bu alacağın Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan ziyade 6098 sayılı Kanun kapsamında bir borç olduğunu, her iki parsel yönetimlerini birlikte yürüten önceki yönetimin giderleri eşit paylaştırdığını, bu durumda alacağın daire sayısına göre hesaplanmasının hakkaniyete uygun olmadığını belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
2.Davalı vekili; davacı site yönetiminin kendi yönetimlerinde bulunan alanın muhtelif giderlerini hukuki dayanak olmadan müvekkili site yönetimine ödettirmeye çalıştığını, sitede iki ayrı yönetim olduğunu, her bir yönetimin kendi personellerini kendisinin istihdam ettiğini, iddia edilen giderlerle kendilerinin bir ilgisi olmadığını belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; “...ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişme ile nüfus artışının doğurduğu işyeri ve konut ihtiyacının karşılanması amacıyla inşa edilen toplu yapıların kullanıma başlandığı bilinen bir gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılaşmalarda sitenin yönetilmesi gerekmektedir. Bu nedenle özellikle yönetim ve davada taraf olabilme ehliyeti yönünden doğan yasal boşluğun doldurulması tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğurur. Bu durumda hak ve adalete, usul ve dava ekonomisine uygun bir çözüm bulunması gerektiğinde duraksama olmamaktadır. Bu şekilde oluşturulan yönetimlerin sözleşmeden kaynaklanan yetkileri malikleri adına temsilci sıfatıyla kullanabilmeleri için tüzel kişiliğinin oluşması da gerekmez. Bu durumda davalı site yöneticiliğinin davada taraf olma ehliyetinin bulunduğunun kabulü gerekir. Dava konusu sitenin birden fazla parsel üzerinde yer alması nedeniyle taraflar arasındaki uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre değil 4721 sayılı TMK. nun paylı mülkiyet ile ilgili 688 ve diğer maddeleri ile yine taraflar arasında akdedilen ve sözleşme niteliğine bürünen yönetim planına ( işletme projesine) göre çözümlenmesi gerekir. Nitekim TMK. nun 689. maddesinin 1. fıkrasında “Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda düzenleme yapabilirler.” hükmü yer almaktadır. Bu açıklamalar ışığında dosya incelendiğinde;
Usulüne uygun olarak parseller arasında irtibat kurularak toplu ... kurulmamış ... Toplu Yapısı'na dahil olan ... 10 Parsel Yönetimi ve ... 11 Parsel Yönetimi arasında çıkan uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanamayacağı, bu durumda görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemesi olduğu anlaşılmaktadır.
Ancak, ... Toplu ... kapsamında bulunan ... 10 Parsel Toplu Yapısı ve ... 11 Parsel Toplu Yapısının yönetim planlarında ... Toplu ... şeklinde bir üst yapılanmaya yer verildiğine göre, her iki parselin tapu kayıtlarına işlenmiş olan yönetim planlarının kendilerini bağlayacağı kabul edilmelidir. Bu nedenle somut olayda genel hükümlerin yanı sıra her bir parsel yönünden kat mülkiyetine geçilmiş olması nedeniyle Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planındaki hükümlerin kıyasen uygulanması gerekir.
Bu kapsamda ... Toplu ... içerisinde yer alan ve 300 Ada 10 Parsel ile 300 Ada 11 Parselin birlikte kullandıkları kısımların giderlerinin nasıl karşılanacağına yönelik öncelikle yönetim planı hükümleri değerlendirilmelidir.
Her iki parselin yönetim planlarının 26 ncı maddesinde "toplu ... ortak yer ve tesislerinin yönetimi ile sınırlı kararlar almak, bu kararları uygulamak, masrafları her bir parsele aşağıdaki ilkeler doğrultusunda dağıtmak ve işin gerektirdiği diğer işlemler ve fiilleri icra için yetkili olarak parsel yöneticiliklerinden oluşan toplu ... temsilciler kurulu oluşturulmuştur." düzenlemesi yer almaktadır. Ancak, bu maddede masrafların her bir parsele aşağıdaki ilkeler doğrultusunda dağıtılacağı yazılmış olsa dahi devamında 27, 28, 29 ve 30 uncu maddelerde masrafların dağıtımına yönelik herhangi bir ilkeye yer verilmediği anlaşılmaktadır.
Dosya kapsamında davacı tarafça ... 10 Parsel ve ... 11 Parselin her ikisinin daha öncesinde profesyonel yönetim şirketi olan Kentsel Yönetim A.Ş.tarafından yönetildiği ve her iki parselin ortak alanlarının giderlerinin her iki parsele yarı yarıya dağıtıldığı iddia olunmuştur. Ancak, bu dağıtımı haklı gösterir bir hukuki sebep veya sözleşme hükmüne yer verilmemiştir.
Dosyaya sunulan 21.04.2015 tarihli onaylanmamış protokolde TV yayın odası, site girişinde bulunan misinalı havuz, dördüncü adayı besleyen jeneratör giderlerinin iki parsel arasında paylaşılacağı, spor salonu giderine 11 Parselin katılmayacağı, kararlaştırılmıştır.
18.03.2016 tarihli ... 10 Parsel Temsilciler Kurulu Toplantısı'nda iki parselin ortaklaşa yönetimi tarafından harcanacak her türlü giderin 1676 daire sayısına bölünüp iki yönetim tarafından karşılanmasının karar altına alındığı görülmektedir.
20.07.2016 tarihli ... Merkez Yönetim Kurulu Toplantısı'nda ise tüm ortak alan maliyetinin 01 Ağustos 2016 tarihi itibari ile %58'e %42 oranında paylaştırılacağı kararlaştırılmıştır.
İtirazın iptaline konu alacaklar büyük oranda 01 Ağustos 2016 tarihinden önceki döneme aittir. Bu dönem giderlerinin ne şekilde paylaşılacağına yönelik taraflar arasında yapılmış bir anlaşma bulunmamaktadır. Ancak, ... Toplu Yapısı kapsamında bulunan ... 10 Parsel ve ... 11 Parselin bağımsız bölüm sayılarının birbirinden farklı olması, bu tür ortak giderlerin arsa payı oranında dağıtılması gereken giderlerden olması bir arada değerlendirildiğinde; Mahkemece ... 10 Parsel ve ... 11 Parselin bağımsız bölüm sayıları göz önünde bulundurularak her iki parselin ortak alanlarına ... 10 Parsel Yönetimi tarafından yapılan giderlerin her iki parsel yönetimine bağımsız bölüm sayıları göz önünde bulundurularak oranlanması usul ve yasaya uygun olduğu...” gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili, istinaf sebeplerini tekrar etmiş, ayrıca davacı ve davalı site yönetimi arasında daha önce yapılan birtakım ödemeler nedeniyle mahsuplaşıldığını, Mahkemeye ibraz edilen delillerinin gereği gibi incelenmediğini, hükme esas alınan bilirkişi raporunun yetersiz olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ortak alanlar ve birlikte kullanılan personeller nedeniyle oluşan giderlerden davalı site yönetiminin payına düşen tutarın tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) paylı mülkiyetine ilişkin 688 vd. maddeleri
3.Değerlendirme
Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye ve özellikle davaya konu sitelerde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadığından 4721 sayılı Kanun'un paylı mülkiyete ilişkin hükümlerinin uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmamasına, davalı tarafça istinaf aşamasında ileri sürülmeyen sebeplerin temyiz aşamasında ileri sürülemeyecek olmasına göre, davalı tarafın temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
23.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.