"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki devre mülk sözleşmesinin feshi ve bedel iadesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararda dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu anlaşılmıştır.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca davacı vekilinin duruşma isteğinin reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili ile davalı şirket arasında 05.05.2011 tarihinde 69.170,00 TL değerinde 2 adet devre mülkün satımına ilişkin ... no.lu, 20.01.2013 tarihinde 65.769,00 TL değerinde 2 adet devre mülkün satımına ilişkin S09208 no.lu adi yazılı satım sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin S09208 no.lu sözleşmeye ilişkin 40.625,00 TL'yi banka vasıtası ile ödediğini, kalan kısmını 699'ar TL tutarında 16 taksit ile ödediğini, ... no.lu sözleşme uyarınca ise yine banka kanalı ile 21.004,00 TL ödeme yapıldığını, kalan kısmının ise 55.000,00 TL bedelli arsa ile takas edilerek ödendiğini, davalı şirketin ... ve K08151 no.lu kira sözleşmelerini yaparak söz konusu devre mülkleri müvekkilinden kiraladığını, ancak davalı şirketin kira sözleşmesine konu yükümlülüklerini yerine getirmediğini, müvekkilinin bir süre sonra basında yer alan haberlerden otelin sadece kaba inşaatının tamamlandığını ve otel ihalesinde usulsüzlükler olduğunu öğrendiğini, davalı şirketin söz konusu oteli tamamlamasının ve yükümlülüklerini yerine getirmesinin mümkün olmadığını, bu sebeple müvekkilinin sözleşmeden dönmek istediğini belirterek, 55.000,00 TL karşılığında davalı şirkete takas edilen müvekkiline ait ... İli, ... İlçesi, ... Köyü, 221 Ada, 1 Parsel no.lu arsanın müvekkilinin elinden çıktığı tarih tespit edilerek 55.000,00 TL'nin bu tarihten itibaren işletilecek temerrüt faizi ile birlikte tahsilinin, diğer ödemelerin ödeme tarihlerinden itibaren temerrüt faizi ile birlikte tahsilinin gerektiğini, şirket dışındaki davalıların haksız fiil sorumluluğu nedeni ile zarardan sorumlu olduklarını, davalı gerçek kişilerin davalı şirketin ortakları ve müdürü sıfatlarına sahip olduklarını söyleyerek tahsil edilen 127.813,00 TL'nin fazlaya ilişkin hakları saklı kalarak tahsil tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte iadesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili; açılan davanın haksız ve mesnetsiz olduğunu, davaya bakmakta görevli Mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, davalı şirkete ödeme yapıldığının iddia edildiğini, diğer davalılar ile davacı arasında sözleşmesel ilişki bulunmadığını ve şirket haricindeki davalılar hakkında husumet yöneltilmesinin mümkün olmadığını, gerçek ya da tüzel kişilerin kendi işlemlerinden sorumlu olduklarını, dava konusu projenin % 85'inin tamamlandığını, müvekkillerine herhangi bir sözleşmeden dönme ya da temerrüt ihtarı bildiriminin bulunmadığını savunarak öncelikle davanın görev nedeniyle reddine, müvekkilleri Mehmet Fadıl Akgündüz, ..., ... ve ... aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, yine müvekkilleri aleyhine açılan davanın esastan reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
... 2. Asliye Ticaret Mahkemesince görevsizlik kararı uyarınca yukarıda tarih ve sayısı belirtilen dosyanın gönderildiği Mahkemenin ilamıyla; dava konusu devre mülklerin bulunduğu ana taşınmazın inşaatının halen kaba inşaat halinde kaldığı ve % 70 seviyesinde bitirilebildiği, kullanıma elverişsiz halde bulunduğu, bundan sonra inşaatın devam etmediği için bitirilme ihtimalinin bulunmadığı, satıcı davalı ... şirketinin sorumluluğu bulunduğu, davalı şirketin kendi edimini dahi yerine getirmemişken dosya kapsamında herhangi bir aşamada dürüstlük kuralına veya bu kapsama dahil edilebilecek herhangi bir ilkeye dayanabilmesinin mümkün görülmediği, davacının toplam ödediği tutarın (11.184 + 54.811,96 + 55.000 =) 120.995,96 TL olduğu, davacı bu bedelin ödeme tarihinden faiziyle tahsilini istemiş ise de bu alacağın haksız fiilden değil satım sözleşmesinden kaynaklandığı, davadan önce temerrüt ihtarnamesi gönderildiğinin davacı tarafından ispatlanamadığı, şirketin ortakları olan diğer davalılar ile herhangi bir hukuki sonuç doğurur mahiyette bir ilişkilerinin bulunmadığı, bu gerçek kişiler hakkında ... 1. Ağır Ceza Mahkemesinin 2016/27 Esasında kayıtlı ceza davası bulunduğu ve halen derdest olduğu, ancak ceza davasının ne zaman sonuçlanacağının belli olmadığı, eldeki davadaki yargılamanın makul sürede sonuçlandırılması gerektiği, davacı ile sözleşme yapanın davalı şirket olduğu ve nispi nitelikteki hakkın şirkete karşı kullanılabileceği, ortakların davacıya karşı şahsi sorumluluğu bulunmadığı, ceza davasının sonucunun beklenmesine gerek görülmediği gerekçesiyle davacının ... Gayrimenkul Ltd. Şti. aleyhine açmış olduğu davanın kısmen kabulü ile; 120.995,96 TL alacağın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte bu davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; davalılarca nitelikli dolandırıcılık yapılarak müvekkilinden para tahsil edildiğini, davalı şirket ve yöneticileri tarafından müvekkilinin dolandırılması nedeniyle şirket dışındaki şirket ortağı olan davalıların da sorumlu tutulması gerektiğini, Mahkemece müvekkilinin alacağının eksik ve hatalı hesaplandığını, faiz başlangıç tarihinin haksız fiilin hükümlerine göre paranın tahsil edildiği tarih olarak belirlenmesi gerektiğini, dava dilekçesinde de bu şekilde talepte bulunulduğunu, kararın kaldırılarak tüm davalılardan 127.813,00 TL'nin tahsil tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 573 ve devamındaki maddeleri limited şirket ortağının şirketin borçlarından sorumlu olmadığı, sadece taahhüt ettiği esas sermaye payı oranında şirkete karşı sorumlu olduğu, ortağın taahhüt ettiği sermayeyi koyma borcuyla sınırlı olan sorumluluğunun şirkete karşı olduğu ve şirket borçlarından dolayı alacaklılara karşı herhangi bir sorumluluğu bulunmadığı, davaya dayanak sözleşmelerin davacı ile davalı şirket arasında yapıldığı, şirket dışındaki davalılar hakkında husumet yokluğu nedeniyle verilen red kararının yerinde olduğu, davanın davacı ile davalı şirket arasındaki sözleşmeden kaynaklandığından faiz başlangıcının haksız fiil hükümleri gereğince paranın ödendiği tarihten değil dava tarihinden başlatılmasının usul ve yasaya uygun olduğu, dava tarihinden önce davacı tarafından davalı tarafın temerrüde düşürdüğüne ilişkin herhangi bir bilgi ve belge de bulunmadığı, ayrıca alınan bilirkişi raporunun taraf, Mahkeme ve istinaf kanun yolu denetimine olanak sağlayacak şekilde düzenlendiği, hükme esas alınmaya yeterli olduğu, Mahkemece verilen kararın yerinde bulunduğu gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrarlayarak, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, adi yazılı şekilde yapılan devre mülk sözleşmesinin feshi ve ödenen bedelin tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 637 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) "Devre Mülk Hakkı" başlıklı 57 nci maddesi.
2. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 573 üncü maddesi ve devamı.
3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) haksız fiili düzenleyen 49 uncu maddesi.
4. 6098 sayılı Kanun'un "Ceza hukuku ile ilişkisinde" başlıklı 74 üncü maddesi.
5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.12.2010 tarihli ve 2010/11516 E., 2010/20550 K. sayılı ilamı.
6. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 12.03.2012 tarihli 2011/9105 E., 2012/6001 K. sayılı ilamı.
7. Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 15.01.2014 tarihli ve 2013/11268 E., 2014/829 K.; 11.12.2013 tarihli ve 2013/8469 E., 2013/22633 K.; 08.03.2013 tarihli ve 2012/16374 E., 2013/4560 K. sayılı ilamları.
3.Değerlendirme
A. Davacı vekilinin davalı Tasfiye Halinde ... Gayrimenkul Yatırım Turizm ve İnşaat Ticaret Limited Şirketi'ne yönelik temyizi bakımından;
1. Devre mülk hakkı, 10.6.1985 tarihli 3227 sayılı Kanun’la 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen hükümlerle kabul edilmiştir. Anılan Kanun'un 58 inci maddesinde devre mülk hakkının, ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabileceği belirtilmiştir. Buna göre, devre mülk hakkının kurulabilmesi için yapının kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş bir bağımsız bölüm veya müstakil bir ... olması ya da müstakil bir ... söz konusu ise, bu yapının paylı mülkiyet şeklinde mülkiyet konusu olması gerekir. Çünkü, devre mülk “müşterek mülkiyet payına bağlı” bir irtifak hakkı (yararlanma hakkı) olarak kurulabilir. Devre mülk hakkının kurulabilmesi için Tapu Sicil Muhafızlığında resmi senet düzenlenmesi zorunlu olup (KMK m 60 ve 61), devre mülk hakkının yılın belli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir (KMK. M. 59).
2. Nitekim TBMM Devre Mülk ve Devre Tatil Sektörlerinde Yaşanan Mağduriyet İddialarının Araştırılması ve Alınması Gereken Önlemlerin Belirlenmesi Alt Komisyonunun 08.01.2019 tarihli tutanaklarına göre de (... /.../.../ komisyon_tutanakları), komisyonda görüş bildiren yetkililer devre tatil sözleşmesinin şahsi hak olarak nitelendirilebilecek olanlarının devre tatil sistemleri, diğerlerinin de ayni hak tanıyan, kişiye mülkiyet hakkı tanıyan ve onun üzerinde sınırsız tasarruf imkânı veren devre mülk sistemleri olarak iki ana gruba ayrıldığını, devre mülk sistemlerinin de kendi içerisinde devre mülk, ya da müşterek mülkiyet payına bağlı olarak paylı sistem, dönem mülk veya hisseli gayrimenkul olarak tanımlandığını açıklamışlardır.
3. Devre mülk hakkı 634 sayılı Kanun'un 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanun'un 706 ncı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci, Tapu Kanunu'nun 26 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir.
4. Dava dosyasının incelenmesinde; davacı ve davalı Tasfiye Halinde ... Gayrimenkul Yatırım Turizm Ve İnşaat Ticaret Limited Şirketi arasındaki devre mülk sözleşmesinin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmede herkesin aldığını iade ile yükümlü olduğu, davacının dosya kapsamında sunduğu ödeme belgelerinde ödeme yaptığı toplam tutarın Mahkemece kabul edilen tutarla aynı olduğu ve dosya kapsamında aldırılan bilirkişi raporunun taraf, Mahkeme ve Yargıtay denetimine uygun olduğu, davacının davalı tarafı dava tarihinden daha önce temerrüde düşürdüğünü ispat edemediği anlaşılmakla davacı vekilinin davalı Tasfiye Halinde ... Gayrimenkul Yatırım Turizm ve İnşaat Ticaret Limited Şirketi yönünden tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
B. Davacı vekilinin davalılar ..., ..., ..., ...'e yönelik temyizi bakımından;
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ( 6098 sayılı Kanun) 74 üncü maddesi uyarınca; “Hakim, zarar verenin kusurunun olup olmadığı, ayırt etme gücünün bulunup bulunmadığı hakkında karar verirken, ceza hukukunun sorumlulukla ilgili hükümleriyle bağlı olmadığı gibi, ceza hakimi tarafından verilen beraat kararıyla da bağlı değildir. Aynı şekilde, ceza hakiminin kusurun değerlendirilmesine ve zararın belirlenmesine ilişkin kararı da, hukuk hakimini bağlamaz.” şeklindeki hüküm karşısında, ceza mahkemesince verilen beraat kararı, kusur ve derecesi, zarar tutarı, temyiz gücü ve yükletilme yeterliği, illiyet gibi esasların hukuk hâkimini bağlamayacağı konusunda duraksama bulunmamaktadır.
2. Hemen belirtilmelidir ki hukuk hâkiminin yukarıda açıklanan bu bağımsızlığı sınırsız değildir. Gerek öğretide ve gerekse Yargıtayın yerleşmiş içtihatlarında, ceza hâkiminin tespit ettiği maddi olaylarla ve özellikle “fiilin hukuka aykırılığı” konusu ile hukuk hâkiminin tamamen bağlı olacağı kabul edilmektedir. Başka bir deyişle, maddi olayları ve yasak eylemlerin varlığını belirleyen Ceza Mahkemesi kararı, taraflar yönünden kesin delil niteliğini taşır.
3. Yargıtayın yerleşik uygulamasına ve öğretideki genel kabule göre, maddi olgunun tespitine ilişkin Ceza Mahkemesi kararı hukuk hâkimini bağlar. Ceza Mahkemesinde bir maddi olayın varlığı ya da yokluğu konusundaki kesinleşmiş kabule rağmen, aynı konunun Hukuk Mahkemesinde yeniden tartışılması olanaklı değildir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.11.2020 tarihli ve 2012/17-2112 E. - 2020/850 K. sayılı kararı).
4. Davacının dava dilekçesinde davalı olarak şirket ortakları ve müdürleri olan ..., ..., ..., ...'ün de taraf olarak gösterildiği, dava konusu devre mülk işlemleri yönünden davacının da katılan olarak yer aldığı, davalıların sanık olduğu ... 1. Ağır Ceza Mahkemesinin 2016/27 E. ceza dosyası üzerinden dolandırıcılık nedeniyle dava açıldığı ve davalılar aleyhine 28.04.2023 tarihli kararla mahkumiyet kararı verildiği, ancak kararın henüz kesinleşmediği, davalılar hakkında açılan ceza davasının davacının davalılar ..., ..., ..., ...'e yönelik talepleri bakımından bağlantılı olduğu anlaşılmaktadır.
O halde İlk Derece Mahkemesince, ... 1. Ağır Ceza Mahkemesinin 2016/27 E. dava dosyasının bekletici mesele yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken söz konusu ceza dava dosyasının sonucu beklenmeksizin yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesinin kararının bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. Davacı vekilinin Tasfiye Halinde ... Gayrimenkul Yatırım Turizm ve İnşaat Ticaret Limited Şirketi yönünden tüm temyiz itirazlarının reddine,
3. İlk Derece Mahkemesi kararının ..., ..., ..., ...'e yönelik temyiz itirazları yönünden davacı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
11.12.2023 tarihinde oybirliği ile karar verildi.