"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/408 E., 2021/410 K.
DAVA TARİHİ : 29.12.2015
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen tazminat ve kira kaybı alacağı davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesince; Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin ... Ankara ... Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında davalı ... ile imzaladığı 24.7.2006 tarihli sözleşme uyarınca 21143 ada 6 parsel ve 90048 ada 2 parsel sayılı taşınmazlardaki hissesini, bir adet 80 m2’lik ve iki adet 100 m2’lik daire karşılığı davalıya devrettiğini; sözleşmede müvekkiline teslim edilecek dairelerin 1. Etapta olduğu açıkça belirtilmesine rağmen teslim edilen dairelerin 16. ve 12. Etaplarda olduğunu, ayrıca davalı ... yetkililerince sözleşme safhasında, arsa sahipleri yönünden yapılacak kurada bodrum, zemin ve çatı katında bulunan dairelerin kuraya katılmayacağı sözünün verilmesine rağmen 16. Etaptan teslim edilen 6 no’lu bağımsız bölümün zemin katta bulunduğunu, 1. Etap konutlarıyla müvekkiline teslim edilen konutlar arasında nitelik farkları olduğunu, taahhüt edilen etaptan daire verilmediği için muhtemel kira gelirinden de yoksun kaldığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, konutlar arasındaki farklılıklar nedeniyle müvekkilinin uğradığı zarara karşılık 1.000,00 TL ile yoksun kaldığı kira gelirine karşılık 1.000,00 TL'nin faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; inşaat alanının tamamının 1. Etapta yer almakta olup, ... Ankara ... Kentsel Dönüşüm Projesi 1. Etap Öncelikli Proje Alanının 16 adet konut bölgesinden oluştuğunu, davacıya teslim edilen dairelerin de 1. Etap içerisinde yer alan 12. ve 16. konut bölgelerinde bulunduğunu, sözleşmeye uygun şekilde konutların verildiğini ve davacıya yapılan tahsis işleminin mevzuata uygun olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 31.01.2017 tarihli ve 2015/582 E. 2017/12 K. sayılı kararıyla; taraflar arasındaki imarlı arsa sözleşmesinin 24.07.2006 tarihinde yapıldığı, davacının hata, hile vs. gibi nedenlere dayalı olarak ileri sürdüğü 1. Etap yerine farklı etaptan daire verilmesinden kaynaklanan değer farkı talebinin, Borçlar Kanunu’nun 21 inci maddesi hükmü kapsamında irade fesadı beyanının bir yıllık zaman içerisinde ileri sürülmemesi sebebiyle yerinde olmadığı gibi, sözleşmenin hata, hile, gabin vs. gibi nedenlerle geçersiz olduğu yönünde bu güne kadar bir iddiada bulunarak sözleşmenin iptalini de istemediği; 1. Etaptaki dairelerin 2012 yılı Kasım ayında hak sahiplerine teslim edildiği, davacıya da 12. ve 16. Etapta bulunan daireler 11.08.2014 tarihinde teslim edildiğinden, muhtemel kira gelirinden yoksun kalma talebinin, sözleşmede inşaatın bitim ve teslim tarihinin belirlenmemesi ve gecikme halinde kira kaybı alacağına ilişkin bir hükme de yer verilmemesi, ayrıca Borçlar Kanunu'nun 101 inci maddesinin birinci fıkrası hükmüne uygun şekilde davalıyı temerrüde düşüren nitelikte hukuksal bir işlem de bulunmaması nedeniyle yerinde olmadığı gerekçe gösterilerek, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 06.12.2018 tarihli ve 2018/270 E. 2018/2307 K. sayılı kararıyla; taraflar arasındaki 24.07.2006 tarihli sözleşmede davalı belediyenin, bodrum kat, bahçe katı ve çatı katlarının kur'aya dahil edilmeyeceğine dair açık bir taahhüdünün bulunmadığı, ... Ankara ... Kentsel Dönüşüm Gelişim Projesi 1. Etap öncelikli proje alanının tamamının 1. Etaptan oluştuğu ve 1. Etabın da kendi içinde bölgelere ayrıldığının anlaşıldığı; davacı ile belediye arasında düzenlenen kentsel dönüşüm sözleşmesinin içeriğinde, işe başlama ve bağımsız bölümleri davacıya teslim etme sürelerine ilişkin herhangi bir şartın bulunmadığı, davacı ile aynı durumda olan üçüncü şahıs tarafından açılan emsal dosyada ise Mahkemece, teslim için makul sürenin 9 yıl olarak belirlendiği; dosya kapsamı, mevcut delil durumu ve ileri sürülen istinaf sebepleri de dikkate alındığında, Mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 16.5.2019 tarihli ve 2019/730 Esas, 4987 Karar sayılı ilamıyla; “Taraflar arasında imzalanan 24.07.2006 tarihli sözleşmede davalı belediyenin, davacıya 1. Etap konut adalarında üretilecek iki adet 100 m2’lik ve bir adet 80 m2’lik daireyi anahtar teslimi vermeyi taahhüt ettiğinin anlaşıldığı; dosya kapsamında alınan bilirkişi kurulu raporunda, davacıya özgülenen dairelerin 1. Etaptan değil, 16. ve 12. Etaptan verildiğinin ve 1. Etapta yer alan konutların bulunduğu semt ve mevkii dikkate alındığında edimler arasında açık bir orantısızlık olduğunun belirtildiği, ancak etap ile ilgili savunma ve iddiaların yeterince incelenmediği; bu durumda Mahkemece, tarafların etapla ilgili iddia ve savunması üzerinde durularak, inşaat alanının tamamının kaç etaptan oluştuğu, kendi içinde bölgelere ayrılıp ayrılmadığı ve davacıya verilen taşınmazların hangi etapta yer aldığının tespit edilebilmesi için gerektiğinde mahallinde uzman bilirkişi marifetiyle yeniden keşif yapılarak açıklamalı, taraf, hâkim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınmak suretiyle sonucuna göre hüküm tesis edilmesi gerekirken, eksik inceleme ve değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu” gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki 24.07.2006 tarihli sözleşmenin “Ankara Büyükşehir Belediyesi Taahhütleri” başlıklı ilk sayfasında, davacıya 1. Etaplarda yapılacak konutlardan daire verileceğine dair bir hüküm bulunmakta ise de davacıya teslim edilen 12-M Blok 9. kat 55 no’lu dairenin 12. Etapta ve 95723 ada 1 parselde, 16-H Blok zemin kat 6 no’lu meskenin ise 16. Etapta ve 95723 ada 4 parselde yer aldığı; mahallinde uzman bilirkişiler eşliğinde yeniden yapılan keşifte ise ... Ankara Kentsel Dönüşüm Projesinin 16 etaptan oluştuğunun, proje içerisindeki tabelalarda dahi etap numaralarının açıkça belirtildiğinin, 1. Etabın protokol yoluna cepheli olup, bundan sonraki etapların ise giderek ana yoldan uzaklaştığının ve özellikle 1. Etap ile son etaplar arasında hem mesafe hem de nitelik farkı bulunduğunun anlaşıldığı; buna göre davacıya tahsis edilen 2 adet dairenin sözleşme uyarınca 1. Etapta yer alması gerekirken, 12. ve 16. Etaplarda bulunmasının açıkça değer farkına yol açtığı, bilirkişi kurulunca hesaplanan 40.000,00 TL ve 35.000,00 TL değer farklarının da taşınmazların özelliklerine ve dosya kapsamına uygun olup, davacının sözleşmeye aykırı olarak farklı etaplardan teslim edilen dairelerin nitelik farkları nedeniyle tazminat talebinde haklı olduğu kanaatine varıldığı;
2. Kira kaybı talebiyle ilgili olarak yapılan incelemede ise davacıya taahhüt edilen 1. Etap blokların diğer hak sahiplerine 2012 yılı Kasım ayında teslim edildiği, davacıya da 11.08.2014 tarihinde daire teslimi yapıldığı, taahhüt edilen etaptan daire teslim edilmediği için davacının muhtemel kira gelirinden yoksun kaldığı iddia edilmiş ise de davacı ile aynı durumda olan üçüncü şahıs tarafından açılan emsal dosyada Mahkemece, teslim için makul sürenin 9 yıl olarak belirlenerek davanın reddine karar verildiği ve Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 11.04.2016 tarihli ve 2015/42096 E. 2016/10206 K. sayılı kararı ile hükmün onandığı; bu durumda, dava konusu taşınmazların da içinde bulunduğu ... Ankara Kentsel Dönüşüm Projesinde teslim için makul sürenin 9 yıl olarak kabul edilmesi gerektiği, davacıya da dairelerin makul süre içerisinde teslim edilmiş olduğu gerekçe gösterilerek; davacının dairelerin nitelik farkı nedeniyle tazminat talebinin kabulü ile taleple bağlı kalınarak 1.000,00 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kira kaybı alacağı talebinin ise reddine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davalı vekili; dava konusu ... Ankara ... Kentsel Dönüşüm Projesi 1. Etap Öncelikli Proje Alanı içerisinde 16 adet konut bölgesi bulunduğunu, davacı adına ise 20 ilâ 24 Ocak 2012 tarihleri arasında çekilen noter kurası sonucu 1. Etap 12. Konut Bölgesinde bulunan 12-M Blok 9. kat 55 no’lu bağımsız bölüm ile 1. Etap 16. Konut Bölgesinde bulunan 16-H Blok zemin kat 6 no’lu bağımsız bölümün isabet ettiğini, davacıyla imzalanan 24.7.2006 tarihli sözleşmenin (B) bendi uyarınca yapılan kura çekilişinin de mevzuata ve sözleşmeye uygun olduğunu, sözleşmede zemin ve bodrum katların kuraya dahil edilmeyeceğine yönelik bir hüküm bulunmadığını,
2. 16 adet konut bölgesinden oluşan 1. Etap Projesi kapsamında yaklaşık 8057 adet hak sahibi bulunduğunu, 1. konut bölgesinde ise yaklaşık 750 adet konutun bulunmakta olup 8057 hak sahibine de 1. konut bölgesinden tahsis yapılmasının mümkün olmadığını, 1. Etabın tamamının 16 konut bölgesinden oluştuğunun bilirkişilerce de kabul edilmesine rağmen Mahkemece, bilirkişilerden halen 1. Etap şeklinde bir konut bölgesi varmış gibi değer taktir edilmesinin istenmesinin hatalı olduğunu, emsal Yargıtay kararlarında da bu hususun kabul edildiğini ve davanın reddine dair verilen Mahkeme kararlarının onandığını; bilirkişi raporunda belirtilen kusurlu imalatlara ilişkin taleplerin ise müvekkili belediye ile TOKİ arasında 02.9.2004 tarihinde imzalanan protokol kapsamında TOKİ’ye yöneltilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık; davalı belediyenin, taraflar arasında imzalanan imarlı arsa sözleşmesi hükümlerine uygun şekilde edimlerini yerine getirip getirmediği; buna göre davacının, kendisine teslim edilen daireler ile diğer daireler arasında nitelik farkından kaynaklanan bir zararının bulunup bulunmadığı noktalarında toplanmaktadır.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 19 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 112 nci maddesi,
2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 21.10.2021 tarihli ve 2018/(13)3-425 E. 2021/1289 K. sayılı kararı,
3. Dairemizin 18.01.2023 tarihli ve 2022/8100 E. 2023/136 K., 22.09.2020 tarihli ve 2020/3185 E. 2020/4545 K., (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 02.11.2017 tarihli ve 2017/5152 E. 2017/10595 K. sayılı kararları.
3. Değerlendirme
1. 6098 sayılı Kanun’un 19 uncu maddesinin birinci fıkrasına göre; “Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır”
2. Anılan kanun hükmü uyarınca, taraflar arasında düzenlenen 24.07.2006 tarihli imarlı arsa sözleşmesinin incelenmesinde; hak sahibinin taahhütlerini düzenleyen birinci maddesi ile davacının, Ankara İli, Altındağ İlçesi, Baraj Mahallesinde kain 21143 ada 6 numaralı parselde 471 m2 ve Keçiören İlçesi, Şenyuva Mahallesine kain 90048 ada 2 numaralı parselde 156 m2 olmak üzere toplam 627 m2’lik alana isabet eden hissesini, iş bu sözleşmenin imzalanmasını takip eden otuz gün içerisinde davalı Belediyeye devretmeyi; buna karşılık davalı Belediyenin taahhütlerini düzenleyen ikinci maddesi ile davalının, ... Ankara ... Kentsel Dönüşüm Projesi imar planında gösterilen 1. Etap konut adalarında üretilecek 2 adet 100 m2'lik ve 1 adet 80 m2'lik daireyi anahtar teslimi olarak davacıya vermeyi taahhüt ettiği; ayrıca dairelerin noter kurası ile belirlenecek olup şerefiye payı alınmayacağının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.
3. Dosya arasında mevcut 11.08.2014 tarihli konut teslim tutanaklarının incelenmesinde ise; “dava konusu sözleşme kapsamında 20 ilâ 24 Ocak 2012 tarihleri arasında noterde çekilen kura sonucunda, hak sahibi ...’ya (davacı) 12. konut etabında bulunan 12-M Blok 9. kat 55 no’lu bağımsız bölüm ile 16. konut etabında bulunan 16-H Blok zemin kat 6 no’lu bağımsız bölümün isabet ettiğinin” belirtildiği; davacının da söz konusu daireleri yerinde görüp beğenerek bitmiş durumu ile teslim aldığını, dairelerin oturmaya ve kullanmaya müsait bir durumda, eksiksiz olduğunu ve görülen hiçbir kusurunun bulunmadığını tetkik edip kabul ettiğine yönelik beyanını imzasıyla tasdik ederek, aynı gün daireleri teslim aldığı görülmüştür.
4. Uyulan bozma kararı gereğince mahallinde yapılan keşif sonrası düzenlenen 06.11.2020 tarihli bilirkişi kurulu raporunda da, dava konusu ... Ankara ... Kentsel Dönüşüm Projesi 1. Etap Öncelikli Proje Alanı içerisinde 16 adet konut bölgesi bulunduğu, çekilen kura sonucu davacıya isabet eden 12-M Blok 55 no’lu meskenin 12. konut bölgesinde, 16-H Blok 6 no’lu meskenin ise 16. konut bölgesinde yer aldığı, dairelerin noter kurası ile belirleneceği de dikkate alındığında, davalı idarenin sözleşmede belirtilen kriterlere uygun işlem yapmış olabileceği yönünde görüş bildirilmiştir.
5. Yukarıda yapılan bu açıklamalar doğrultusunda Mahkemece; taraflar arasındaki sözleşmede zemin ve zemin altı (bodrum) katların kuraya dahil edilmeyeceğine dair bir düzenleme bulunmadığı, sözleşme uyarınca çekilen kura sonucunda davacıya 1. Etap içerisinde yer alan 12. ve 16. konut bölgelerindeki bağımsız bölümlerin isabet etmiş olup, davacının da herhangi bir ihtirazî kayıt ileri sürmeksizin 11.08.2014 tarihli konut teslim tutanakları ile bu daireleri teslim aldığı; 06.11.2020 tarihli bilirkişi kurulu raporunda da, ... Ankara ... Kentsel Dönüşüm Projesinin tamamının 1. Etaptan müteşekkil olup, bu etabın 16 adet konut bölgesine ayrıldığının ve taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine uygun şekilde noter kurası ile belirlenen dairelerin davacıya teslim edildiğinin bildirildiği, bu durumda davalının taraflar arasındaki sözleşmeye uygun şekilde edimini yerine getirmiş olduğu gözetilerek davacının değer farkından kaynaklanan tazminat talebinin de reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile dava konusu projenin 16 etaptan oluştuğu varsayılarak, davacıya 1. Etaptan daire verilmemesinin sözleşmeye aykırılık teşkil ettiği gerekçesiyle tazminat talebinin kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş; açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371 inci maddesi uyarınca BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,
01.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.