"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen tazminat davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili; davalı Otomobil ... İnşaat Turizm San. ve Tic. A.Ş. ile aralarında imzalanan 07.10.2011 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi gereğince müvekkillerinin davalı şirketin ... ... İlçesi ... Mahallesinde bulunan 543 ada, 9 parsel nolu (yeni 1088 ada, 5 parsel) arsada inşa edeceği ...-Otomobil Alışveriş Merkezi adlı projesinden D blok, 60 numaralı taşınmazı satın aldıklarını, satış bedeli olan 485.000 USD'nin tamamının ödendiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin 5.1 inci maddesinde, bağımsız bölümün alıcılara en geç 01.06.2012 tarihinde teslim edileceği, bu tarihte tapu devri yapılmaması halinde gecikilen her ay için kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalının edimlerini yerine getirmediğini ve taşınmazın süresinde teslim edilmediğini ileri sürerek belirsiz alacak davası olarak açtıkları davada fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiş, 31.10.2022 tarihli bedel artırım dilekçesi ile taleplerini 179.718,38 TL artırarak, 180.718,38 TL'nin davalıların temerrüte düştüğü tarihten itibaren işletilecek faizi ile birlikte tahsilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı Otomobil ... İnş. Turz. San ve Tic. A.Ş. vekili; teslimdeki gecikmenin müvekkilinden kaynaklanmadığını, ... Büyükşehir Belediyesi tarafından ruhsatın iptal edilmesi ve inşaat faaliyetlerinin durdurulması nedeniyle teslim şartının yerine getirilemediğini, ... tarafından yapılan işlemlerle ilgili İdare Mahkemesinde açılan davaların devam ettiğini, gecikmenin mücbir sebeplerden kaynaklandığını, oluşan gecikmeden müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını beyanla davanın reddini istemiş, ibraz olunan bölünme planı tetkikinden; davalı Otomobil ... İnş. Turz. San ve Tic. A.Ş.'nin tam bölünme yoluyla tasfiye edildiği, bu bölünmeden 1 Nolu ... ... İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş., 2 Nolu ... ... İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş., 3 Nolu ... Yönetim Hizmetleri İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin oluştuğu, bölünme ile oluşan her 3 şirketin davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlandığı anlaşılmıştır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 29.12.2017 tarihli ve 2015/1022 E., 2017/1181 K. sayılı kararıyla; her ne kadar 1 ve 2 nolu şirketler bölünme planına göre davaya konu 60 nolu bağımsız bölüm ile ilgili haklı borçların 3. Nolu ... Yönetim Hizm. San. Tic. A.Ş.'nin sorumluluğuna bırakıldığından bahisle husumet yönünden itirazda bulunmuşlarsa da; TTK'nın 176 ncı maddesinde "bölünme sözleşmesi veya bölünme planına kendisine borç tahsil edilen şirket, bu suretle birinci derece sorumlu bulunan şirket alacaklarının alacakların ifa etmezse bölünmeye katılan diğer şirketler, ikinci derecede sorumlu şirketler müteselsilen sorumlu olurlar." denildiğinden, bölünme ile oluşan her 3 şirketin dava konusu borç ile ilgili sorumluluğunun doğabileceğinin düşünüldüğü, husumet itirazına itibar edilmediği, HMK'nın 124 üncü maddesi gereğince taraf değişikliği yapılarak bölünme ile oluşan her 3 şirketin davada taraf olmasının sağlandığı, davacının delil olarak dayandığı 07.10.2011 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin tetkikinde sözleşmenin adi yazılı şekilde düzenlendiğinin görüldüğü, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı maddesinin üçüncü fıkrası ve 89 uncu maddesi gereğince noterlikçe resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu, somut olayda adi şekilde yapılan dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olması nedeniyle feri nitelikteki ve cezai şart hükmündeki gecikme bedelinin (kira zararının) istenmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davacı tarafın hukuki dayanaktan yoksun davasının reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 18.06.2020 tarihli ve 2018/1285 E., 2020/877 K. sayılı kararıyla; Mahkemece yapılan yargılama ve toplanan delillere göre taraflar arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmadığı, adi yazılı olarak düzenlendiği, bu nedenlerle sözleşmenin geçerliliğinin bulunmadığı, sözleşme geçersiz olduğundan kararlaştırılan sözleşmenin fer'isi niteliğindeki cezai şartın da geçerliliğinin bulunmadığı, davacıların taleplerinin geç teslimden kaynaklı kira alacağına yönelik olduğu, bunun da cezai şart niteliğinde olması nedeniyle mahkemenin ret yönünde vermiş olduğu kararın yerinde olduğu, tüm bu nedenlerle istinafa konu kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından HMK'nın 353/1-b maddesi gereğince istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararı, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
2. Dairemizin 12.10.2021 tarihli ve 2020/10301 E., 2021/9898 K. sayılı ilamıyla; 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı maddesinin üçüncü fıkrası ve 89 uncu maddesi gereğince noterlikçe resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu ancak taşınmazın tapusunun verilmesi ile geçersiz olan sözleşmenin geçerlilik kazanacağı, davacılar vekilinin temyiz dilekçesi ekinde sunduğu tapu senedi suretinde, dava konusu taşınmazın tapu kaydının 05.10.2018 tarihinde davacılar adına resmi şekilde devredildiğinin anlaşıldığı, o halde Mahkemece, bu hususun araştırılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararı bozulmasına karar verilmiştir.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında yapılan sözleşme resmi şekilde yapılmadığı için geçersizse de, bu sözleşmeye dayanarak daha sonra taraflar arasında tapu devri yapıldığı anlaşıldığından bu işlem ile sözleşmenin geçerlilik kazandığının ve bu sözleşme uyarınca davacıların sözleşme hükümleri uyarınca teslim şartlarına uyulmaması ve geç teslim nedeniyle kira bedelini talep edebileceğinin kabul edildiği, sözleşme uyarınca taşınmazın 01.06.2012 tarihinde teslimi kararlaştırıldığından ve bu sürenin uzatılması talebine ilişkin davalı tarafça davacılara yapılmış bildiri bulunmadığından davalının taşınmazı 01.06.2012 tarihinde teslim etmesi gerektiği, Büyükşehir Belediyesi tarafından ... ruhsatının iptaline ilişkin kararın iptali istemi ile davalı tarafça açılan davanın İdare Mahkemesi tarafından reddedilmesi karşısında bu sebeple yaşanan gecikmenin davalının sorumluluğunda olduğunun kabul edildiği, taşınmaza ilişkin ... kullanım belgesinin dava tarihinden sonra düzenlenmesi nedeniyle davacıların 01.06.2012 tarihinden dava tarihi olan 09.06.2015 tarihine kadar kira bedeli talep edebileceği, bilirkişi heyeti tarafından 2022 yılında dönem şartları itibariyle yaşanan kira artışları dikkate alınmaksızın emsal dosyalardan sunulan bilirkişi raporları, emlak sitelerinde yapılan incelemeler gözetilerek söz konusu dönemler arasına ilişkin tespit edilen kira bedelleri uyarınca yapılan hesaplamaya itibar edilerek, dava belirsiz alacak davası olduğundan bedel artırım talebi gözetilerek davanın kabulüne, 180.718,38 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacılar vekili; hükme esas alınan bilirkişi raporunun davacıların gerçek zararını yansıtmadığını, dosyaya emsal olarak sunulan ve kesinleşmiş Mahkeme kararlarına dayanak olan bilirkişi raporlarının emsal olarak dikkate alınmadan m² birim fiyatı belirlenmesinin ve farklı bir bilirkişi heyetinden rapor alınmamış olmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, bilirkişi raporunda 01.06.2012 tarihi itibariyle kira bedelinin 26,00 TL/m² olacağı yönündeki sonuca hangi verilerle ulaşıldığının gerekçeli olarak açıklanmadığını, varsayımsal olarak yapılan ve gerçek değeri yansıtmayan bu hesaplamaya olan itirazlarının dikkate alınmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Otomobil ... İnş. Tur. San. ve Tic. A.Ş. tam bölünmesi ile oluşan şirketlerden; 1 Nolu ... ... İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekili ve Otomobil ... İnş. Tur. San. ve Tic. A.Ş. tam bölünmesi ile oluşan şirketlerden; 2 Nolu ... ... İnş. San. ve Tic. A.Ş. ve 3 Nolu ... Yönetim Hizmetleri İnş. San. ve Ticaret A.Ş. vekili; Yerel Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi kurul raporunun hatalı olduğunu ve yanlış hesaplamaları içerdiğini, bilirkişi raporunda hesaplanan değerlerin piyasa realitesinden uzak ve fahiş olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin 5 inci maddesinde düzenlenen shell (natamam) teslim hükümlerine uygun olarak dava konusu taşınmazın teslim alınması için tebliğ edilen davet yazısının, davacıların dava konusu taşınmazı 2013 yılının Eylül ayında teslim almış sayılmaları için yeterli olduğunu, kaldı ki uyuşmazlığa dayanak gösterilen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi adi yazılı şekilde düzenlendiğinden geçersiz olduğunu ve bu sözleşmeye dayanarak aleyhlerine tazminata hükmedilemeyeceğini, davacıların 05.10.2018 tarihinde dükkanın tapusunu alırken herhangi bir ihtirazı kayıt dermeyan etmediklerini, kabul anlamına gelmemekle birlikte aleyhe hüküm kurulacaksa bile sözleşmenin tarafı Otomobil ....A.Ş. tam bölünme yolu ile infisah ettiğinden, Ticaret Kanunu'na uygun şekilde hazırlanan bölünme planına göre Otomobil Dünyasının tüm hak ve borçlarının 1. derecede halef şirket 3 Nolu ... Yönetim Hizmetleri'ne yöneltilmesi gerektiğini, halef üç şirkete birden davanın yöneltilmesinin, bölünme planına ve hukuka aykırı olduğunu, 05.10.2018 tarihinde dosyada mübrez ibra beyanlarını içeren protokolün imzalandığını, protokolün 5 inci maddesinde sözleşmede belirtilen ve doğabilecek her türlü risk ortadan kalktığında 1 Nolu ... A.Ş. ile 2 Nolu ... A.Ş.'nin başkaca bir yazışmaya gerek olmaksızın ibra edilmiş olacağının belirtildiğini, Mahkemenin araştırması gereken hususun, söz konusu taşınmaz üzerinde protokol de belirtilen takyidatların kaldırılıp kaldırılmadığı ve davalıların ibraya hak kazanıp kazanmadığı olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava; taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış sözleşmesi nedeniyle taşınmazın geç tesliminden kaynaklı sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezasının tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 179 uncu maddesi.
2. Aynı Kanun'un 180 inci maddesi.
3. Değerlendirme
Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, taraflar arasında 07.10.2011 tarihinde düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin "Teslim tarihi" başlıklı 5.2 inci maddesinde; "Bağımsız bölüm alıcıya 01.06.2012 tarihinde yukarıda belirtildiği şekilde teslim edilecektir...Satıcı, yukarıda belirtilen sürelerde bağımsız bölümleri teslim etmediği takdirde, sözleşmeye konu her bir bağımsız bölüm için günün rayiç değeri üzerinden aylık kira bedelini gecikme cezası olarak alıcıya ödeyecektir." hükmünün düzenlendiği, işbu sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölüm için günün rayiç değeri üzerinden aylık kira bedelinin gecikme cezası olarak ödeneceğine ilişkin hükmün, ifaya ekli cezai şart niteliğinde olduğu, davacıların bu hüküm gereğince davalıdan gecikme tazminatı isteyebileceği, davalı tarafın geç teslimden sorumlu bulunduğu, taşınmazın dava tarihine kadar teslim edilmemiş olması nedeniyle taahhüt edilen teslim tarihi ile dava tarihi arasında sözleşme gereğince günün rayiç değeri üzerinden aylık kira bedelini gecikme cezası olarak ödemesi gerektiği, hükme esas alınan gecikme cezası mahiyetinde rayiç kira bedelinin hesaplandığı bilirkişi raporunun yeterli ve denetime elverişli olduğu, TTK'nın 176 ncı maddesinde; "bölünme sözleşmesi veya bölünme planına kendisine borç tahsil edilen şirket, bu suretle birinci derece sorumlu bulunan şirket alacaklarının alacaklarını ifa etmezse bölünmeye katılan diğer şirketler, ikinci derecede sorumlu şirketler müteselsilen sorumlu olurlar'' denildiğinden bölünme ile oluşan her 3 şirketin dava konusu borç ile ilgili sorumluluklarının bulunduğu, her ne kadar karar başlığında davalı Otomobil ... İnş. Turizm San. ve Tic. A.Ş. gösterilmişse de, işbu şirketin bölünmesi ile oluşan her 3 şirket davaya dahil edilerek taraf teşkili sağlandığından, bölünen şirketin karar başlığında belirtilmesi mahallinde düzeltilebilir maddi hata niteliğinde olduğunun anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Taraf vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
13.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.