"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
İHBAR OLUNAN : ... vekili Avukat ...
DAVA TARİHİ : 10.10.2012
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacılar ve davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Davacılar vekili tarafından Dairece verilen kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili, müvekkillerinin hissedar oldukları taşınmazlarının bulunduğu bölgenin ... Kentsel Dönüşüm Alanı ilan edildiğini, dava dışı ... ile davalı TOKİ arasında yapılan protokollere göre davalının konutların yapımı işini üstlendiğini, müvekkilleri ile yapılan “Muvafakat Senedi“ başlıklı sözleşme ile taşınmazlarının TOKİ'ye devri sonucu yapılacak konutlar için metrekare alanına göre 5 metrekareden fazla taşınmazı olanlarla konut sözleşmesi yapılması konusunda anlaşmaya varıldığını, bu sözleşmeye göre taşınmazlarının tapusunun davalıya devredildiğini, ancak davalı tarafından üretilen konutların makul sürede inşaatının tamamlanarak teslim edilmediği gibi, eksik ve kusurlu olarak imal edildiğini, borçlanma bedellerini artırarak bunların ödenmesi halinde konutların teslim edileceğinin bildirildiğini, ilan edilen plan ve projeleri değiştirerek fazladan taşınmaz yapıldığını, bundan da kendilerine pay verilmesi gerektiğini, ortak alanların davalı tarafından işletilerek gelir elde edildiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, her bir davacı için, geç teslim nedeniyle kira tazminatı olarak 22.500,00 TL, eksik ve kusurlu işler bedeli olarak 8.500,00 TL, plan proje değişikliği sonucu fazladan yapılan taşınmazlardaki hakları olarak 9.000,00 TL, ortak alanların işletilmesi sonucu elde edilen gelirden payları olarak 5.000,00 TL olmak üzere toplam 45.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren avans faizi ile tahsiline karar verilmesini, ayrıca sözleşmeye göre borçlu oldukları miktarın tespiti ile bu miktarın üstündeki rakam için borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmesini istemiş, bilahare ıslah dilekçesiyle taleplerini artırmıştır.
II. CEVAP
Davalı TOKİ vekili, idare ile davacılar arasında yapılan konut satış sözleşmesinin bulunmadığını, hak sahiplerine verilecek olan konutlarını tesliminin Belediye tarafından yapılacağını, bu nedenle husumet yöneltilmesinin mümkün olmadığını, imzalanan muvafakat senetlerinde konutların ne zaman teslim edileceğine ilişkin şart olmadığından gecikme bedeli istenemeyeceğini, teslim alınmamış bir taşınmaz için eksik ve kusurlu imalat bedeli talebinin yasal olmadığını, muvafakat senedi gereği davacıların arsa karşılığının değişmeyeceğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 24.12.2012 tarihli ve 2012/560 E., 2012/725 K. sayılı kararıyla husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Birinci Bozma Kararı
1. Mahkemece davanın husumetten reddine ilişkin verilen karara yönelik süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 12.06.2013 tarihli ve 2013/9091 E., 2013/16130 K. sayılı kararıyla; davacılarla sözleşme mahiyetinde “Muvafakat Senedi” imzalayan, tapuları devralan ve borçlanma bedeli karşılığı sözleşme imzalamaya davet eden, kısmen ifa edilen sözleşmeye göre davalıya husumet düştüğünün kabulü ile Mahkemece işin esasına girilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği belirtilerek Mahkeme kararı bozulmuştur.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, davacıların davasının kabulü ile, gecikme bedeli, eksik ve kusurlu işler bedeli, otopark kiralama bedeli, fazladan yapılan bağımsız bölümlerden kaynaklı tazminat bedellerinin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Dairenin 29.11.2022 tarihli ve 2022/5084 E., 2022/9041 K. sayılı ilamıyla, davacılar, ... ve davalı TOKİ arasında düzenlenen Muvafakat Senedinde; hissedarlar, konut sözleşmesi esasları, enkaz ( tesis ) bedelleri ve taşınmazların devri gibi hususların düzenlendiği, o halde uyuşmazlık konusu olayda taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin olduğu kabul edilerek karar verilmesinin hatalı olduğu, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 5162 sayılı Kanun, 5393 sayılı Kanun, 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu kapsamında, önce TOKİ ile ... arasında 06.02.2006 tarihli davaya konu taşınmazların bulunduğu Kiremitçi, Tayakadın, ..., Kırcaali mahallesinde bulunan çarpık yapılaşmanın kentsel yapıya dönüştürülmesine ilişkin protokol imzalandığı, daha sonra da projenin esasları, yapılacak çalışmalar ve tarafların yetkilerini düzenlemek üzere çeşitli tarihlerde ek protokoller yapıldığı, bu protokollere göre, kentsel dönüşüm alanları ile ilgili imar düzenlemeleri yapılarak üzerindeki yapılardan arındırılmış olarak davalı TOKİ'ye teslim edilen ve arsa sahiplerince de tapusu devredilen arsalar üzerinde TOKİ tarafından konutlar üretilerek belediye tarafından tespit edilecek hak sahiplerine tesliminin kararlaştırıldığı ve bu protokoller sonucu yapılan Muvafakatname başlıklı sözleşme ile davalı tarafından üretilecek konutları borçlanma bedelleri karşılığı alma konusunda anlaşarak taşınmazlarının tapularını davalıya devrettikleri, Muvafakat senedi içeriğinde, işe başlama ve bağımsız bölümleri davacıya teslim etme sürelerine ilişkin herhangi bir şartın kararlaştırılmadığı, kentsel dönüşüm projesinin 6 bölgeden oluşmakta oluduğu, dava konusu bağımsız bölümlerin tamamlandığı, oturmaya hazır halde olduğu da yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ile tespit edildiği, 12.07.2012 tarihinde hak sahiplerinin kura çekilişleri sonrası belirlenen bağımsız bölümlere ilişkin gayrimenkul satış sözleşmelerinin imzalanması ve konut teslim işlemleri için idarenin internet sitesinden ve çeşitli basın yayın organlarından duyuru yapıldığı ve hak sahiplerinin borçlanma bedeli üzerinden konut satım sözleşmesi imzalamaya davet edildikleri, ancak davacıların davalı tarafından konut teslimi için öngörülen bedellerin fahiş olduğu gerekçesiyle sözleşme yapmaktan kaçındıkları, bu nedenle konut tesliminin yapılmadığı, Muvafakat senedinin 2.1 inci maddesi ile tapulu arsaların her 2 metrekarelik hissesine karşılık, aynı proje alanı içinde TOKİ tarafından üretilecek konutların brüt 3 metrekarelik hissesine eşdeğer tutulacağı ancak konutlar için yapılacak ihale sonucunda ortaya çıkacak ... birim maliyeti dikkate alınarak borçlanma miktarının kesinleştirileceğinin belirtildiği, buna göre muvafakat senedinin gereğinin yerine getirilmesi için borçlanma miktarının kesinleştirilmesi gerektiği ve bu amaçla gayrimenkul satış sözleşmesi imzalanması sonrası konutların teslim edileceği öngörülmüş olmakla makul sürede teslimin yerine getirilmediği iddiasının sabit görülmediği, 6098 Sayılı TBK.’nın 223 üncü maddesindeki düzenlemeye göre, alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal (uygun süre içinde) ihbar etmekle yükümlü olduğu, bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılacağı, Mahkemece, dairelerin mal sahiplerine teslim edildiği ve teslim alındığına dair dosya içerisinde davalı idarenin beyanları, hiç bir belge ve evrak, bir teslim tutanağı bulunmadığı, hal böyle olunca; eksik ve kusurlu işler bedeli yönünden davanın reddi gerekirken, teslim yapılmış gibi eksik ve ayıp işlerden dolayı davanın kabulüne karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğu, proje kapsamında alanda yapılacak inşaat ve konut sayısının başlangıçta belirtilmediği, hak sahiplerine konut alanında yapılacak olan inşaat sayısına göre ilave bir hak tanınmadığı, bu durumda, Muvafakat Senedinin 2.3.1 maddesinde taşınmaz sahiplerinin arsa büyüklüklerine göre konut sözleşmesi yapma esasları belirlendiğine ve davacılar da bu sözleşme ile bağlı olduklarına göre; mahkemece, bu talepler yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek Mahkeme kararı bozulmuştur.
V. KARAR DÜZELTME
A. Karar Düzeltme Yoluna Başvuran
Dairenin yukarıda belirtilen kararına karşı davacılar vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur
B. Karar Düzeltme Sebepleri
Davacılar vekili; Dairece taraflar arasındaki sözleşmenin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi olmadığı yönündeki tespitinin hatalı olduğunu, her ne kadar Dairece sözleşmede teslim süresine ilişkin düzenleme olmadığı, ayrıca davacıların inşaatlar tamamlandığı halde sözleşme yapmaktan kaçındıkları gerekçesiyle gecikme tazminatı talebinin reddine karar verilmesi gerektiğini belirtmiş ise de İdarece davacılara ihtarname gönderilerek kendilerinin dayattıkları hesabı ve 2 nci satış sözleşmesinin imzalanması koşuluyla dairelerin teslim edileceğinin belirtildiğini, İdare tarafından ilk projede yapımı tamamlanan konutlar dışından 1190 adet daha konutun yapılıp satıldığı ve buradan kar edildiği halde maliyetlerin arttığı gerekçesiyle 2. defa belirlenen rakamlar üzerinden müvekkillerinin sözleşme yapmaya zorlandığını, bu nedenle müvekkillerinin müzayaka altında sözleşme imzalamayı kabul etmedikleri için daireleri teslim almadıklarını, İdarece çıkartılan fahiş rakamların kabul edilmemesi nedeniyle dairelerin halen dahi teslim edilmediğini, alınan raporlara göre davalı idarenin inşaatları ilk ruhsatına uygun olarak yapmadığı, arsa sahiplerinin onayı olmadan hem kat alanlarını hem de bağımsız bölüm sayısını artırdığını, buna rağmen arsa sahiplerine bu ek kazanımlardan pay verilmediğini, bilirkişi raporu dikkate alınarak davacıların taahhütnamede yazılı miktardan fazlasından dolayı borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmesi gerekirken bu konuda karar verilmemesinin hatalı olduğunu, eksik ve kusurlu işler bedelini talep edebilmek için daireyi teslim alma şartına gerek bulunmadığını, İdarece sözleşme sonrasında imar planlarında değişiklik yapılarak ilave bağımsız bölümler oluşturulduğunu, sözleşmede inşaat alanının kaç m2 olacağı, kaç konut yapılacağı gibi kayıt ve sınırlama bulunmamasının TOKİ'nin inşaat alanından keyfi şekilde istifade edeceği anlamına geldiğini ileri sürerek bozma kararının kaldırılarak davacı müvekkil yararına bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık; toplu konut ve kentsel dönüşüm kapsamında verilecek bağımsız bölümlerin makul süre içinde teslim edilmemesi nedeniyle mahrum kalınan kira alacağı, eksik ve kusurlu işler nedeniyle tazminat, plan proje değişikliği sonucu fazladan yapılan taşınmazlardan dolayı alacak, ortak alanların işletilmesi sonucu elde edilen gelirden paylar, ayrıca sözleşmeye göre borçlu oldukları miktarın tespiti ile bu miktarın üstündeki rakam için borçlu olmadıklarının tespiti isteminlerine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 26 ncı maddesi.
3. Değerlendirme
Karar düzeltme yoluyla incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile bozma kararında belirtilen açıklanan ilkeler ve gerekçelere göre davacılar vekilinin karar düzeltme taleplerinin reddine karar vermek gerekmiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacılar vekilinin karar düzeltme talebinin REDDİNE,
Aşağıda yazılı para cezası ile bakiye karar düzeltme harcının düzeltme isteyene yükletilmesine,
21.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.