"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/1689 E., 2022/2939 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 9. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2018/9 E., 2020/177 K.
Taraflar arasındaki malın ayıplı olmasından kaynaklanan bedel indirimi ve gecikme tazminatı davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 12.03.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'nın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili ile davalı şirket arasında 27.01.2014 tarihinde İstanbul ili, Şişli ilçesi, Dikilitaş mahallesi, 1199 ada, 384 parselde kayıtlı taşınmazın...olarak lanse edilen projenin güney blok 32. kat 2+1 B4 GB tip/cepheli 193 nolu bağımsız bölümün satışı amacı ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, müvekkilinin sözleşme tarihinde 2.900,000,00 TL değerindeki gayrimenkul satış fiyatını davalıya nakden ödendiğini ve sözleşmedeki tüm edimlerin yerine getirildiğini, müvekkilinin 193 nolu dairenin 3 cephe olarak kendisine sunulduğunu, müvekkiline aktarıldığını ve 193 nolu dairenin yer aldığı B2 bloğun yanındaki A2 bloğunun son kat seviyesinin 30. kat olması ve bu kattan sonra daire bulunmaması sebebi ile B2 blokta 30. kat ve üstü dairelerin kuzey cepheye bırakılacağı ve açık olacağının anlatılması neticesinde müvekkilinin ekstra bedel ödeyerek 32. katı tercih ettiğini, müvekkilinin 193 nolu daireyi seçmesinin bir diğer nedeninin bu dairenin çıkış kapısının hemen karşısında bulunan ve B2 blokta her 2 katta 1 tane yapılacağı maket ve tanıtım broşürlerinde de gösterilen kuzey cephenin manzaralı ortak kullanımlı her 2 katta bulunacak kat bahçeleri olduğunu, müvekkilince satın alınan dairenin kuzey cephesinin kapatılması, 32. katta bulunacağı maket ve tanıtımlarda da gösterilen kuzeye bakan ortak kat bahçesinin iptal edildiğini, 31.08.2015 tarihinde teslimi taahhüt edilen taşınmazın 28.09.2016 tarihinde ayıplı bir şekilde teslim edilmesi nedenleri ile müvekkilinin satışa konu dairenin geç teslimi sebebi ile sözleşmeden kaynaklı gecikme tazminatı ve sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile dairelerde oluşan değer kaybının tespiti ile şimdilik 9.000,00 TL'nin teslim tarihi olan 28.09.2016'dan itibaren işleyecek yasal faiz ile tahsiline karar verilmesini dava etmiş; 22.10.2019 tarihli beyan ve bedel arttırım dilekçesinde talep ettiği alacak kalemlerinin toplam değerini 10.000TL'den 351.794TL'ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; zamanaşımı itirazlarının bulunduğunu, müvekkili şirket ile davacı arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme konusu bağımsız bölümün tesliminde gecikme olmadığını, taraflar arasında akdedilen sözleşenin 7/D maddesi uyarınca mücbir sebep nedeniyle teslim süresi revize edilerek 31.12.2015 tarihli olarak değiştirildiğini, davacının talep ettiği inşai işlerin yapılması halinde onaylı ruhsat ve eklerine aykırı bir durum oluşacağını, söz konusu durumun akdedilmiş olan sözleşmeye imar mevzuatına, ticari teamüllere, hak ve nefasete uygun olduğunu, anılan sözleşmeye konu bağımsız bölümden beklenen faydanın elde edilmesine de engel teşkil etmediğini, davacının iddia ettiğinin aksine, herhangi bir değer kaybının oluşmasının olanaksız olduğunu, davacı tarafça kötü niyetli olarak ikame edilen işbu davanın reddini talep ettiklerini, sözleşmenin 7/L maddesi gereğince varsa eksik ve kusurların teslim tutanağında belirtilmesi gerektiğini, davacının imzaladığı teslim tutanağında ise bu yönde herhangi bir kayıt bulunmadığını belirterek, görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesini, müvekkili şirket aleyhine ikame edilen haksız ve mesnetsiz işbu davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının taşınmazın önce 3 cepheli kuzey-güney-batı olarak satılması ancak sonradan kuzey cephesinin kapatılması nedeni ile uğradığını iddia ettiği değer azalmasının tespiti açısından yapılan değerlendirmede; taraflar arasındaki sözleşmede dava konusu bağımsız bölümün güney-batı cepheli olduğunun belirtildiği, sözleşme ekindeki kat planında da salonun kuzey cephesinin güney ve batı cephelerinde olduğu gibi açıkça doğrama/cam olarak gösterilmediği, davalının bu yönde bir geçerli taahhüdüne de rastlanmadığının hükme esas alınan bilirkişi heyeti raporu ile tespit edildiği, davacının bu yönden iddiasını ispat edemediği, bu husus yönünden talebin reddine karar verildiği, davacının projede 32. katta yapılması planlanan ancak davalı tarafça hiç yapılmayıp iptal edilen kuzey cepheye bakan kat projesinin ve projede yer verilen ancak yapılmayan , diğer dairelere bağlanan kat bahçelerinin olmaması sebebi ile uğradığını iddia ettiği değer azalması yönünden yapılan incelemede; taraflar arasındaki sözleşmede ve ekindeki kat planında kat bahçeleri ile ilgili herhangi bir kayıt bulunmadığı, davalının bu yönde geçerli bir taahhüdüne de rastlanmadığı hükme esas alınan bilirkişi raporu ile tespit edildiği, davacının bu husus yönünden de iddiasını ispat edemediğinden, talebin reddine karar verildiği, gecikme tazminatı talebi yönünden yapılan değerlendirmede; taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile dava konusu taşınmazın 31.08.2015 tarihinde teslim edileceğinin, satıcının bu süreyi 4 ay uzatabileceğinin, teslimin gecikmesi halinde geciken her ay için bağımsız bölümün brüt satış bedelinin binde 2'si kadar tazminat ödeneceğinin kararlaştırıldığı, taşınmazın 28.09.2016 tarihinde itirazi kayıtla teslim alındığı anlaşıldığından hükme esas alınan bilirkişi heyetince uzatma süresi eklenmek sureti ile yapılan hesaplamada, gecikme tazminatı bedelinin 51.794,00 TL olarak hesaplandığı gerekçesiyle açılan davanın kısmen kabulüne; 51.794,00 TL gecikme tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; taşınmazın kuzey cephesinin kapatılması ve davacıya 3 cepheli olarak satılan taşınmazın iki cepheli şekilde ayıplı teslimi nedeni ile uğranılan değer kaybı tazmininin hukuka aykırı olarak reddedildiğini, davalının...satış ofisinde çalışan yetkili satış elemanları tarafından satış ofisinde bulunan tanıtım maketlerinde ve broşürlerde kendisine sunulan 32. kattaki 193 nolu dairenin kuzey, güney ve batı olmak üzere 3 cephe manzarasına sahip olacağı ve bu dairenin hemen karşısında kuzeye bakan kat bahçesine bakacağına ilişkin anlatımlar ile satın almak üzere sözleşme akdettiğini, eksiklikleri mail ile bildirdiğini, davacının bu hususta ayıp ihbarı beyanında bulunduğunu, proje görsellerinin ve videolarının yer aldığı tanıtımın fotoğraflı ve resmi tespiti yapılmak kastı ile Beyoğlu 3. Noterliğinin 02.01.2018 tarih ve 00175 ve 00176 yevmiye numaralı e-tespit tutanaklarının tanzim edildiğini ileri sürerek; ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalı vekili; taşınmazın tesliminde herhangi bir hukuka aykırı durum olmadığını, mahkeme kararının hatalı ve hukuka aykırı olduğunu, taraflar arasındaki 27.01.2014 tarihli sözleşmenin 7-D maddesi uyarınca mücbir sebep-beklenmeyen hal nedeni ile teslim tarihinin 31.12.2015 olarak değiştirildiğini, dosyadaki bilirkişi raporundaki tespitlerle de sabit olduğu gibi projeden farklı olarak bir takım imalatların yapıldığının belli olduğu ve bunların davacının ek talepleri nedeni ile kendisine bildirilen tarihte teslime hazır halde olduğu halde davacıdan kaynaklanan nedenlerle teslim edilmemiş olduğundan davalının sorumlu tutulmasının hakkaniyetle bağdaşmadığını, kabul anlamına gelmemek üzere mahkemece taleple bağlı ilkesine bağlı olarak ıslah edilen tutara göre gecikme tazminatına hükmedilmesinin de usul ve yasaya aykırı olduğunu, gecikme tazminatının ıslaha konu olmasının mümkün olmadığını, çünkü talep edebileceği tutarı hesaplayabilecek durumda olduğunu, miktarın davacı açısından belirlenebilir olduğunu, yine tanıklarının dinlenmesinin hatalı ve hukuka aykırı ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; revize edilen süreye 4 aylık süre de eklenmek koşulu ile taşınmazın taahhüt edilen teslim süresinin Nisan 2016'ya uzadığını ve davacının 02.05.2016 tarihli yazı ile teslime davet edilmesine rağmen davacının taşınmazı teslim almaya yanaşmadığını ve ayrıca davacının ilave talepleri nedeni ile müşteri memnuniyeti kapsamında taleplerinin yerine getirilmesi için taşınmazın ancak 28.09.2016 tarihinde teslim edilmiş olduğunu iddia etmiş olsa da teslimde yaşanan gecikmede davacının özel taleplerinin sebep olduğu yönündeki talepleri ispatlayamadığı, rapordaki projeden farklı imalatların varlığının tespitinin geç teslime neden olduğuna yönelik yeterli bir delil olmadığını, ayrıca davalı şirketin yapmış olduğu işin niteliği, şirketin görev alanının kapsamı dikkate alındığında basiretli bir tacir olarak üstlendiği proje/projelerin muhtemel tamamlanma ve alıcılara teslim süresinin ön görebileceğinin nazara alındığı, yine davalının mücbir sebep olarak gösterdiği 06.09.2014 tarihli kaza sonrasındaki resmi kurumlarca yapılan 4 aylık durdurmanın da mücbir sebep sayılamayacağı zira davalının bu kazada herhangi bir kusur ve sorumluluğunun bulunmadığını ispatlayamadığı gibi bu kapsamda taraflar arasında sözleşmenin 7-B ve D maddelerinin de uygulanabilirliğinin bulunmadığı, nitekim davacının 28.09.2016 tarihinde ihtirazi kayıtla taşınmazı teslim aldığı ve karara mesnet bilirkişi raporunun gecikme tazminatının hesabı konusunda karar vermeye ve denetime uygun bir rapor olduğu dikkate alındığında mahkemece bu yönde verilen kararın usul ve kanuna uygun olduğu ve davalının bu yöndeki istinaflarının reddine; davalı, davacının gecikme -kira tazminatına ilişkin iddia ettiği alacağını belirlenebilir olduğunu, bu nedenle davasının belirsiz alacak davası olmadığından mahkemece raporla belirlenen gecikme tazminatının tamamının dava tarihinden itibaren faiz işletilmesinin kanuna aykırı olduğunu iddia etmiş olmakla, gerçekten de taraflar arasındaki sözleşmenin 7-O bendi geç teslimden kaynaklı tazminatın gecikilen her ay için bağımsız bölümün bu sözleşmede yazılı brüt satış bedelinin %02'si kadar olacağının hüküm altına alındığından esasen bu bedelin davacı tarafından belirlenebilir olduğu bu şekilde açmış olduğu davasındaki gecikme tazminatına ilişkin 9.000,00 TL'lik talebinin HMK 109 uncu maddesi gereğince kısmi dava niteliğinde olduğu bu nedenle verilen karardaki toplam bedele dava tarihinden itibaren faiz işletilmesinin uygun olmadığı, bedel belirleme dilekçesi yükselttiği dava talebindeki arttırdığı kısım için ıslah tarihinden itibaren faize hükmedilmesi gerektiği, davalının bu istinaf talebinde haklı olduğu; davacının istinaf itirazlarının incelenmesinde ise; her ne kadar taraflar arasındaki sözleşme ve ekindeki kat planında davacının iddia ettiği taşınmazın üç cepheli olması ve bulunduğu katta kat bahçesi olacağı yönünde davalının taahhüdü bulunmamış olsa da davacının davalı şirket yetkilileri ile davalının resmi web sitesi ve resmi mail adresi üzerinden yapmış olduğu mail yazışmaları içeriğinden, yetkililerin davacının taleplerini değerlendirme ve bilgi vermelerine dair beyan içeriklerinden taşınmazın üç cephe yerine iki cepheli olarak teslim edilmiş olması nedeni ile cemların vizyon cam olarak revize edileceğinin bildirilmesi nedeni ile zımni olarak davacının iddialarını teyit ettikleri ve ayrıca Beyoğlu 3. Noterliğinin 02.01.2018 tarihli ve 00175 ve 00176 yevmiye numaralı e-tespit tutanakları içeriğinden de davalının her iki projenin maket, tanıtım katalogları, tanıtım videolarında taşınmazın kuzey, güney ve batı olarak üç cepheli olarak satışa sunulduğu ve taşınmazın bulunduğu 32. katta diğer dairelere bağlanan kat bahçelerinin bulunduğu tespitinin yapıldığı, bilirkişi raporunda davacının iddia etmiş olduğu ayıpların açık ayıp olarak değerlendirildiği, davacının istinaf talebinin kabulüne, HMK m. 353/1-b-2 uyarınca İstanbul 9. Tüketici Mahkemesinin 05.03.2020 tarihli ve 2018/9 E., 2020/177 K. sayılı kararının kaldırılmasına, davalının istinaf talebinin reddine, davacının ıslah ettiği davasının kabulüyle; toplam 51.794,00 TL gecikme tazminatı alacağının 9.000,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren, 42.794,00 TL'sinin ise ıslah tarihi olan 22.10.2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, kat bahçelerinin yapılmaması sebebi ile oluşan değer kaybı olan 100.000 TL ile taşınmazın üç cephe yerine iki cepheli olarak teslim edilmesinden kaynaklı değer kaybı olan
200.000,00 TL olmak üzere toplam 300.000,00 TL değer kaybının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü itirazları tekrar ederek kararı temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, taraflar arasındaki sözleşmeye istinaden teslim edilen taşınmazın ayıplı olması ve geç teslimden kaynaklı tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 4 üncü maddesi.
2. Dairemizin 2022/3824 E., 2023/962 K. sayılı emsal kararı.
3. Değerlendirme
1. Taraflar arasında düzenlenen 27.01.2014 tarihli tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre taşınmazın 31.08.2015 tarihinde teslim edileceği, teslim süresinin 4 ay uzatılabileceği, uzatma süresi ile beraber teslim tarihinin 31.12.2015 tarihinde yapılması gerektiği, ancak dosyanın incelenmesinde fiili teslimin ihtirazi kayıt ile birlikte 28.09.2016 tarihinde yapıldığı anlaşılmıştır.
2. Davalı iş yerinde gerçekleşen ölümlü iş yeri kazası sebebiyle çalışmanın durması, sözleşmede sayılan mücbir sebep hallerine girmemekle birlikte davalı kusurlu olmadığını da ispat edemediğinden, Mahkemece çalışılmayan sürenin teslim süresine eklenmemesi doğru görülmüştür.
3. Ayrıca davacı yanın Beyoğlu 3. Noterliğinin 02.01.2018 tarih ve 00175 ve 00176 yevmiye numaralı e-tespit tutanakları içeriğinden de davalının her iki projenin maket, tanıtım katalogları, tanıtım videolarında taşınmazın kuzey, güney ve batı olarak üç cepheli olarak satışa sunulduğu ve taşınmazın bulunduğu 32. katta diğer dairelere bağlanan kat bahçelerinin bulunduğu tespitinin yapıldığı anlaşılmış olup, buna göre davalının, sözleşme, teknik şartname ve kat planında taşınmazın üç cepheli ve kat bahçeli olarak yapılacağının vaat edilmediği itirazına itibar edilmemiştir.
4. Yukarıda açıklanan hususlar gözetildiğinde, temyizen incelenen karar, tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, taşınmazın geç teslim edilmesine, mail yazışmalarına, taşınmazdaki eksikliklerin açık ayıp olduğunun anlaşılmasına göre, davalı vekili tarafından ileri sürülen temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanması gerekmektedir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
17.100,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
12.03.2024 tarihinde oybirliği ile karar verildi.