"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/942 E., 2022/2621 K.
DAVA TARİHİ : 11.09.2018
KARAR : Davanın reddi
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 6. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/737 E., 2019/950 K.
Taraflar arasındaki uyarlama davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun davacı yönünden esastan reddine, davalı yönünden ise kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; taraflar arasında 15.02.2015 tarihinde, 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, kira bedelinin aylık 54.035,00 USD olduğunu, sözleşmenin imzalanmasını müteakip döviz kurlarında şiddetli bir yükselme meydana geldiğini, söz konusu gelişmelerin müvekkilden bağımsız olarak, öngörülemez olaylardan oluştuğunu, bu olayların sözleşme taraflarının menfaatleri arasında açıkça bir uçurum meydana getirdiğini, işlem temelinin çökmesi nedeniyle sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması gerektiğini, sözleşmenin temelden sarsıldığı ileri sürerek; kira bedelinin 180.000-TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile sözleşmede demirbaş eşyalar kısmında sayılan asansörlerin kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren kullanılabilir durumda olmadıklarını, bu nedenle üst kata eşya taşınamadığından üst kattan hiç faydalanamadıklarını, kiralananın yangın tertibatının kullanmaya uygun olmadığını, kiralananın çatısındaki bozukluk nedeniyle her yıl masraf yapıldığını, taşınmazın önünde yol inşaatının başladığını, bu durumun taşınmazın kullanımını zorlaştıracağından kira değerinin düşeceğini, belirtilen eksikliklerin kiralananın kullanımını olumsuz ölçüde etkilediğini, bu eksiklikler de nazara alındığında kira bedelinin uyarlanmasının zorunlu olduğunu, belirtilen hususların da uyarlamaya sebep etkenler olarak eklenerek kira bedelinin uyarlanması talebinin incelenmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı; davacının tacir olup taşınmazı ticari faaliyetinde kullanmak üzere kiraladığını, kira bedelinin döviz olarak serbest irade ile belirlendiğini, davacının riski önceden öngörebilecek olmasına rağmen kira bedelini döviz ile ödemeyi tercih ettiğini, sırf döviz kurundaki artışın kira bedelinin uyarlanması için bir sebep teşkil etmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen 15.02.2015 kira sözleşmesinde "Kira bedeli dolar olarak ödenecek ve 5 yıl boyunca kira artışı olmayacaktır." hükmünün yer aldığı, sözleşmenin başlangıç tarihinden sonra değişen şartlara göre sözleşmenin uyarlanmasının, sözleşmenin yapıldığı tarihten sonra öngörülmeyen veya öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun varlığı halinde bu durum borçludan kaynaklanmamışsa veya borcunu ifa etmemiş veya ifada zorluk çekmiş olması halinde mümkün olduğunu, davacı vekili kira bedelinin indirilmesine ilişkin taleplerini ıslah ederek arttırmış ise de ıslahla belirtilen hususlar ve mecurdaki eksikliklerin uyarlamaya konu olamayacağı gibi bu taleplere ilişkin herhangi bir delil de sunulmadığı, sözleşmedeki özel koşullar dikkate alınıp yorumlandığında bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişiklilerin etkileri, kiralananın nitelikleri, tüm objektif ve sübjektif hal ve koşullar değerlendirildiğinde, uyarlama koşullarının oluşmadığı, özellikle uyarlamanın koşullarından olan öngörülemezlik unsurunun gerçekleşmediği, tacir olan davacının basiretli bir tacir gibi davranması gerektiği, sözleşme hükümlerinin tarafları bağlayacağı, talep edilen kira farkı olan aylık 121.018,18 TL'den hesaplanan aylık kira bedeli üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflarca istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1.Davacı vekili; Mahkemenin maddi vakıaların değerlendirilmesinde hataya düştüğünü, bölgedeki kira bedelinin objektif ve düzenli olarak düşüş göstermesinin, toptan eşya fiyat endeksinin yükselmesinin öngörülmeyen veya öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun varlığı olarak değerlendirildiğini ancak dolar kurundaki olağan dışı artışın aynı değerlendirmeye tabi tutulmadığını, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı karara ilişkin Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğe ilişkin değerlendirme yapılmadığını, Mahkemece resen dikkate alınması gerektiğini, ıslah dilekçesi ile sözleşmenin "kiralanan şey ile beraber teslim olunan demirbaş beyanı" kısmında sayılan 24 adet personel ve 2 adet yük asansörünün kira sözleşmesinin başından itibaren kullanılabilir durumda bulunmadığını, yangın tertibatının da kullanılamadığını, çatıdaki bozukluk nedeni ile su aktığını, eşyaların zarar gördüğünü, kiralananın önünden yol geçmesi nedeniyle mal yüklemesi için kullanılan rampaların önünün kapatıldığının tespiti için keşif yapılmasının talep edildiğini, kiraya verenin mecuru kullanıma hazır şekilde bulundurma yükümlülüğünün sözleşme süresi boyunca devam ettiğini, uyarlama davası görülürken kira değerini düşüren bu hususların da değerlendirilmesi gerektiğini, bilirkişi raporuna itirazların yok sayıldığını, denetime elverişli bulunmayan raporun hükme esas alındığını belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.
2. Davalı vekili; davacının dava konusu yaptığı kira farkının bir yıllık tutarı üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira bedelinin uyarlanması için TBK'nın 138 nci maddesinde düzenlenen "sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun" bulunmadığı, döviz ile sözleşme yapan davacının, dövizde artış olabileceği gibi düşüşün de olabileceğini tahmin etmesi gerektiği, günümüzde yaşanan dolardaki ani yükselişin de tek başına uyarlama koşullarını oluşturmayacağının açık olduğu, Mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda davanın reddine karar verildiği, dava tarihinden sonra yürürlüğe giren 13.09.2018 tarihli ve 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 32 Sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Kararda değişiklik yapıldığı, kararda belirtilen ve daha önce yapılmış olan yürürlükteki sözleşmelerde yer alan döviz cinsinden bedellerin 30 gün içinde TL'ye çevrilmesi gerektiğinin belirtildiği, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından Karar'a ilişkin 2018-32/51 sayılı Tebliğin çıkarıldığı, daha sonra 16.11.2018 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan "Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğde (2008/32-34) Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğin (2018/32-52) düzenleme yaptığı ve bu tebliğin yürürlükte olduğu, Tebliğin 1 inci maddesi ile değişik 8 inci maddenin 2 nci bendinde döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırma yasağı getirildiği buna göre "Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar." şeklinde düzenleme yapıldığı, Tebliğin 8 inci maddesinin 3 üncü ve 19 uncu fıkralarında bu yasağın istisnalarının bulunduğu, Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin veya dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan; şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketler ile serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerin alıcı veya kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış ve gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmasının mümkün olduğu, kiracı şirketin T.T.S.G. göre Tebliğin 8 inci maddesinin 3 üncü ve 19 uncu fıkralarında düzenlenen istisna kapsamında bulunduğu, kira sözleşmesinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmasının mümkün olduğu, davacının ıslah dilekçesindeki taleplerinin işbu davada dinlenemeyeceği, uyarlama davalarında kabul veya reddedilen yıllık talep miktarına göre taraflar yararına vekalet ücretine ve yargılama giderine hükmedilmesi gerektiği, kira bedelinin uyarlanması davasında davacı tarafça dava değerinin 180.000 TL olarak gösterildiği, bu bedel üzerinden harç yatırıldığı, davalı tarafın dava değerine ve belirlenen miktara itirazının olmadığı, davanın reddi halinde harçlandırılan değer üzerinden davalı lehine vekalet ücreti takdiri gerekirken yazılı olduğu şekilde verilen kararın yanlış olduğu gerekçesiyle; davalının istinaf başvurusunun kabulü ile Mahkeme kararının kaldırılması ve yeniden esas hakkında hüküm vermek suretiyle kira bedelinin uyarlanması davasının esastan reddine, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek; kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 138 inci maddesi; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklindedir.
2.Aynı Kanun’un 301 inci maddesi; “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.” hükmü ile kiraya verenin teslim borcu düzenlenmiştir.
3. 6098 sayılı Kanun’un kiraya verenin ayıplardan sorumluluğuna ilişkin düzenleme ise 304 üncü maddede; “ Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. “ ve 305 inci maddede “ Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.” şeklinde düzenlenmiştir.
3. Değerlendirme
Temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, davacı kiracının tacir olduğu, kiracının basiretli tacir gibi davranarak dövizdeki artışları öngörmek zorunda olduğu, davada uyarlama koşularının oluşmadığı, davanın tamamen ıslahı halinde dava sebebi ve talep sonucunun tamamen değiştirip genişletebileceği, davanın kısmen ıslahında ise davada yapılmış olan belli bir usul işleminin ıslah edileceği ve bundan sonraki usul işlemlerinin yapılmamış sayılmasının sağlanacağı, ıslahla dava konusu edilen hususların genişletilmesi veya değiştirilmesinin söz konusu olacağı, dava konusu edilmeyen bir şeyin ıslah yoluyla dava konusu hâline getirilmesine yasal açıdan olanak bulunmadığı, bu halde davanın tamamen ıslahı söz konusu olmadığından mevcut davaya ıslah ile talep eklenemeyeceğinden, ayıpla ilgili yeni taleplerin incelenmesinin mümkün olmadığının anlaşılmasına göre davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
23.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.