"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı bir kısım davalılar vekili ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalı ...'ün kendi adına asaleten diğer 37 davalı adına vekaleten imzaladığı Antalya 3. Noterliğinin 11.01.1996 tarih ve 1081 yevmiye sayılı düzenleme gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile murislerinden intikal edecek olan Antalya İli, Serik İlçesi, Yukarıkocayatak Köyü'nde kain bulunan 388 parsel sayılı taşınmazın Serik yoluna cephe Kızılözderesi bitişiğinden 15 dönüm yeri 75.000.000 TL bedelle müvekkiline sattıklarını, bedelinin peşinen ödendiğini, satılan bu yerin ihtilaflı olması nedeniyle Mahkeme sonuçlandığında ferağının verileceğinin kararlaştırıldığını ancak bugüne kadar taşınmaz hissesinin kendisine devredilmediğini ileri sürerek, öncelikle davalılar adına olan tapu kaydının 15 dönümlük miktarının iptali ile müvekkili adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde şimdilik 7.500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek reeskont faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiş, 18.09.2012 tarihli ıslah dilekçesi ile bilirkişi raporunda hesaplanan taşınmaz rayiç değeri olan 625.000,00 TL üzerinden ikinci kademedeki tazminat taleplerini ıslah ettiklerini belirterek 625.500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka reeskont faiziyle davalılardan tahsilini istemiş, 01.04.2021 havale tarihli dilekçesi ile de dava tarihinden itibaren başlatılmasını istedikleri faiz taleplerinin, ıslah tarihinden itibaren işletilmesine karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... vekili; satış vaadinin ön akit mahiyetinde olduğunu, mülkiyeti alıcıya geçiren bir sözleşme olmadığını, satışı vaad edilen yerin 388 parsel olmadığını, satışı vaad edilen 387 parselin şu andaki sahipleri davalılar olmadığından davanın husumetten reddinin gerektiğini, davanın açılış tarihi itibariyle gayrimenkulün taraflarına hiç geçmeden başka şahıslar adına tapuda tescil olduğunu, davanın zamanaşımına uğradığını belirterek, davanın reddini istemiştir.
2. Diğer davalılar, davaya cevap vermemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Serik 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 13.02.2014 tarihli ve 2010/196 E., 2014/97 K. sayılı kararıyla; davaya konu parselin tamamının büyüklüğünün 90 dönüm olduğu, 60 dönümünün Mahkemece karar verilmiş olan 2009/328 numaralı dosyada dava konusu olduğunu, geri kalan 30 dönümlük yerin yarısının ise bu davanın konusu olduğunu, davaya konu yerin ortasından Antalya-Manavgat yolu geçtiği ve arazinin değerini arttırdığını, bu nedenle 15 dönüm için belirlenen 625.500,00 TL'lik bedele itibar edildiği, davaya konu 388 parsel davalıların murisi ... ve ... adına tapuda kayıtlı olup, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini ...'ün kendi adına asaleten, diğer davalı mirasçılar adına vekaleten imzaladığı, taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenleme biçiminde noterde düzenlendiği, usule uygun ve geçerli olduğu, davalıların iştirak halinde sahip oldukları taşınmazdaki iştiraklık sorununu çözemedikleri, dava tarihi itibariyle halen bu sorun çözülmediğinden sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı, davalıların kusurlu eylemleriyle edimlerini ifa etmedikleri, taşınmaz değerini ziraatçi bilirkişinin 625.500,00 TL olarak belirlediği, ifa olanağı bulunmayan satış vaadi sözleşmesinin yine 5403 sayılı Kanun gereği yeterli büyüklükte olmaması nedeniyle de hükmen tescilinin mümkün olamayacağı, fakat bedeli ödenen yerin değeri kadar 03.12.2013 havale tarihli raporda ismi yazılı davalıların belirlenen miktarları davacıya ödemekle yükümlü oldukları, sözleşmenin ifa olanağı yukarda anlatılan nedenlerle mümkün olmadığı gerekçesiyle tapu iptal tescil talebinin reddine karar vermek gerektiği belirtilerek, davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davacının maddi tazminat talebinin kabulü ile gerekçeli karara ek olan 03.12.2013 havale tarihli bilirkişi raporunda davalıların hisseleri oranında listede belirlenen bedellere ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizin de eklenmesi ile listede ismi yazılan her bir davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı, süresi içinde bir kısım davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 20.01.2016 tarihli ve 2014/47915 E., 2016/928 K. sayılı ilamıyla; bozma nedenine göre, temyiz eden davalı ... ve 25 arkadaşının diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmediği belirtilerek, davanın dava dilekçesinde satış vaadinde bulunan 38 kişiye yöneltilerek açıldığını, yargılama sırasında tüm davalıların sağ olup olmadıkları, nüfus aile kayıt tabloları getirtilip taraf teşkilinin sağlanıp sağlanmadığı kontrol edilerek, dava, ıslah dilekçesinin ve kararın usulüne uygun olarak tebliği yönünden 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerinin gözönünde tutulması, böylece önce taraf teşkilinin sağlanması sonrasında da işin esasına girilerek bir hüküm kurulması gerektiği belirtilerek, karar bozulmuştur.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, davacı ile kök murislerin bir kısım mirasçıları ve davalılar arasında Noterlikçe taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığı, sözleşmenin geçerlilik şartlarını taşıdığı, sözleşmenin murislerin vefatından sonra yapıldığı, elbirliği mülkiyetinin devam etmesi ve tüm mirasçıların katılımının bulunmaması nedeniyle sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı, geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacı tarafın edimin ifasının imkansız hale geldiği tarih itibariyle taşınmazın rayiç değerini isteyebileceği, bu durumda davacının ikinci kademedeki talebi olan tazminat alacağının dava tarihi itibariyle değerlendirildiği, 10 yıllık zamanaşımı süresinin sözleşmenin ifa imkanının doğmasıyla işlemeye başlayacağı, somut olayda henüz ifa imkanı doğmadığından zamanaşımının işlemeye başlamadığı, satışı vaad edilen taşınmazın rayiç değerinin dikkate alındığı belirtilerek, davacının birinci kademedeki tapu iptali ve tescil davasının reddine, davacının ikinci kademedeki maddi tazminat davasının ıslahen kabulü ile; gerekçeli karara ek olan 16.12.2019 havale tarihli tapu tasarruf bilirkişisi Muhammet Çöloğlu'nun raporunda davalıların hisseleri oranında listede belirlenen bedellerin, talebe bağlı kalınarak, ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte, listede ismi yazılan her bir davalıdan belirtilen miktarlarda alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde bir kısım davalı vekili ... temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Bir kısım davalı vekili ...; davanın öncelikle hak düşümünden reddinin gerektiğini, davacı alacağının dayanağının gayrimeşru ve hukuken korunmaz nitelikte olmakla, TMK'nın 2 ve 3 üncü maddelerindeki iyi niyet ve dürüstlük ilkelerine uymadığını, hesaplama şeklinin doğru olmadığını, taşınmazda hiçbir şekilde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadığını, emsali olabilecek bir taşınmaz için farklı zamanda yapılan bir keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu alınan raporun, bu dosyaya uyarlanmasıyla elde edilen ekonomik değere göre tazminata hükmedilemeyeceğini, emsale bile uymayan rapor değerlerine göre verilen tazminat miktarının geçersiz olduğunu, iştirakli mülkiyet halindeki taşınmazda malikleri dahi belirsiz haldeyken yapılan satış vaadinin hükümsüzlüğü dikkate alınmadan, davanın doğrudan kabulünün doğru olmadığını, 625.000,00 TL miktarlı davanın tapu iptal ve tescil bölümü reddedildiğine göre taraflarına bu değerden vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin ödenmemesinin doğru olmadığını, davacının faiz miktarı yönünden de haksız zenginleşmeye uğrayacağını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava; taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu hisseli taşınmazdaki 15 dönüm yerin tapu iptali ile tescili, bunun mümkün olmaması halinde bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 706 ncı maddesinin birinci fıkrası,
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 237 nci maddesinde (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213 üncü),
3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun (2644 sayılı Kanun) 26 ncı maddesi,
4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun (1512 sayılı Kanun) "Noterlerin genel olarak yapacakları işler" başlıklı 60 ıncı maddesinin üçüncü fıkrası,
5. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 112 nci maddesi,
6. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun "Terditli dava" başlıklı 111 inci maddesi.
3. Değerlendirme
Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine ve özellikle taraflar arasında düzenlenen 11.01.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesinin Noter tarafından kanuni geçerlilik şartlarına uygun olarak düzenlenmiş geçerli bir sözleşme olduğu, elbirliği mülkiyetinin devam ettiği dava konusu taşınmazda iştirak sorununun çözülemediği, geçerli sözleşmenin ifa edilememesi nedeniyle edimin ifasının imkansız hale geldiği tarih itibariyle taşınmazın rayiç değerinin istenebileceği "terditli olarak açılan davalarda ilk talebin reddine bağlı olarak, ikinci talep hakkında kabul kararı verilmesi durumunda iki ayrı dava için iki ayrı harç ve yargılama giderine hükmedilemeyeceği, ikinci talep hakkında verilen karara göre harç, vekalet ücreti ve diğer yargılama giderleri hakkında hüküm kurulacağının anlaşılmış olmasına göre usul ve kanuna uygun olup, bir kısım davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
İlk Derece Mahkemesi kararında hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik olmamasına göre yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,6100 sayılı Kanun'a eklenen Geçici 3 üncü maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi uyarınca dosyanın gönderildiği mahkemece kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,05.06.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.