"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1439 E., 2022/452 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 14. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2014/146 E., 2020/365 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın bir kısım davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılardan ..., ..., ..., ... ve ... vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.12.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalılar ..., ... ve ...'nın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili, müvekkili ile davalıların murisi arasında .... Noterliğinin 13.10.1997 tarih ve 34488 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme gereğince davalıların murisi ... adına kayıtlı bulunan İstanbul Kağıthane ... Mah. ... sokak 119 pafta 6148 ada 12 parselde kayıtlı 372 m² miktarlı kagir ev vasıflı taşınmazın 25/400 arsa payı karşılığı 20 numaralı bağımsız bölümün 100.000,00TL bedel karşılığında satmayı vaat ettiğini, bedelini peşin ödediğini, Şişli 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/374 E., 2010/354 K. sayılı dosyası ile açılan davada tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verildiğini, sözleşme gereği tapu iptali ve tescili yerine getirmeyen davalı tarafın bu sebeple müvekkilinin uğradığı zararı tazmin etmek zorunda olduğunu, dava tarihi itibariyle davacıya karşı satışı vaat edilen fakat sözleşmeye aykırı davranılarak yerine getirilmeyen ifa sebebiyle bağımsız bölüm rayiç değerinin ödenmesi gerektiğini ileri sürerek; şimdilik 50.000,00 TL'nin davalılardan dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiş, 30.11.2017 tarihli dilekçe ile talebini 206.772,60 TL'ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ...; tapu iptali tescil davasının görülmesi sırasında davacı vekilinin satış vaadine konu bedelin ödenmediğini beyan ettiği halde bu savunmasının tutanaklara geçmediğini, davacı vekili olarak bulunan Av. ...'ın satışın başından beri olaydan haberdar olduğunu, kendisi ile bu satış nedeniyle bürosunda görüştüğünü, bu görüşmenin sözleşmenin üzerinden 8 ay sonra yapıldığını, avukatın bu görüşmede geciken 8 aylık taksitlerin ileriye dönük ödenmesi ve yine geri kalan peşinatın da hesap edilip ödendikten sonra bu olayı tatlıya bağlayalım şeklinde teklifte bulunduğunu, bunu da tapu iptal tescil davasında itiraf ettiği halde duruşma tutanağına bu ifadenin eksik geçtiğini, satış vaadinin aracılığını yapan ...'un öldüğünü, ancak ...'ün yaşadığını ve tanık olarak dinlenebileceğini savunarak davanın reddini istemiştir.
2. Davalılar ..., ..., ..., ... ve ... vekili; davacının davasına konu taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesinin 13.10.1997 tarihinde akdedildiğini, ifa talep etme tarihinden davanın açıldığı tarihe kadar genel zamanaşımı süresi olan 10 yıllık zamanaşımı süresi dolduğundan davanın zamanaşımı yönünden reddi gerektiğini, sözleşmeye konu taşınmazın 30.06.1999 tarihinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığını ancak yüklenici tarafından imara ve projeye aykırı inşaat yapılması nedeniyle müvekkilleri tarafından açılan sözleşmenin feshi davasının İstanbul 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/238 E. sayılı dosyası ile devam ettiğini, davacının açtığı tapu iptali ve tescil davasının binanın kaçak olması nedeniyle reddine karar verilerek kararın 22.07.2010 tarihinde onandığını, davacının daha önce açtığı davasının reddinden 4 sene sonra tazminat yoluna başvurarak kötü niyetli davrandığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında belirtilen kararıyla; sözleşmeye konu bedelin alındığı noter belgesi ile belirli olduğundan bunun aksinin ancak eş değer yazılı delille ispatlanması gerekeceği, dosyaya bu yönde davalılar tarafından sunulan bir belge bulunmadığı, satış vaadi sözleşmesinin resmi olarak düzenlendiği ve geçerli olduğu, davacı tarafından 20 nolu bağımsız bölümün adına tescili açısından açılan tapu iptal tescil davasının yapının ruhsat ve eklerine aykırı olarak bitirildiği, imar kurallarına aykırı yani kaçak inşaat bulunduğu, böylesine bir binanın yıkıma tabi olacağından bu tür yerlerde bağımsız bölüm satışına ilişkin sözleşmeye dayanılarak mülkiyet talebinde bulunulamayacağı gerekçesiyle reddedildiği ve bu kararın Yargıtay denetiminden geçerek onandığı, dolayısıyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin uygulanma imkanının bulunmadığı, davacı tarafından davalıların murisine ödenen eski para ile 100.000.000 TL'yi isteme hakkı olduğu, bilirkişi raporuna göre davacı tarafından satış vaadi sözleşmesine istinaden eski para ile ödenen 100.000,00 TL'nin güncellenmiş değerinin 206.772,60 TL olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne 206.772,60 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1.Davalılar ..., ..., ..., ... vekili ve davalılar ...,..., ..., ..., ..., ..., ... tarafından ayrı ayrı verilen istinaf dilekçesinde; davacı tarafından gerek bu davalılara ve gerekse müteveffa babalarına yapılmış bir ödeme olmadığını, davacının önceki vekili Av....'ın Mahkemede tanık olarak beyanının alınması sırasında yeminden çekindiğini, sözleşmenin ifa edilememesinin 3. kişilerin kusurundan kaynaklandığını, zamanaşımı süresinin dolduğunu, hükmedilen zarar miktarının hakkaniyete aykırı hesaplandığını, denkleştirici adalet ilkesini esas alarak yapılmış bir zarar hesabını ihtiva eden 20.12.2018 tarihli bilirkişi raporu esas alınarak belirleme yapılması gerektiğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğu, davacının taşınmazın rayiç bedelini talep edebileceği, ifanın imkansız hale geldiği tarihin davacının açtığı tapu iptal ve tescil davasının reddine dair kararın kesinleştiği tarihte başladığından, dava tarihi itibarıyla davada zamanaşımının dolmadığı, satış vaadi sözleşmesinde bedelin alındığı açık olduğundan, bunu yok sayan başkaca davalı delili sunulmadığı, hükme dayanak ek bilirkişi raporunun denetime elverişli bulunduğu gerekçesiyle davalılar vekili ve bir kısım davalıların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ..., ..., ..., ... ve ... vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili; istinaf nedenlerini tekrar ederek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmemesinden kaynaklı tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (818 sayılı Kanun'un 96 ncı) 112 nci maddesi.
3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararı; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle geçerli olarak akdedilen noter satış vaadi sözleşmesinde bedelin ödendiğinin yazılı olduğu, bu hususun aksini ispatlayacak yazılı bir belgenin dosya içerisinde bulunmadığı, bu durumunun tanık deliliyle de ispatlanamayacak olduğunun anlaşılmasına göre usul ve kanuna uygun olup, bir kısım davalılar vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
2. Dava dosyasının incelenmesinde; davacı ile davalıların murisi arasında düzenlenen 13.10.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesinin noter tarafından kanuni geçerlilik şartlarına uygun olarak düzenlenmiş geçerli bir sözleşme olduğu, ancak sözleşmeye konu taşınmazın bulunduğu yapının ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapıldığının Mahkeme kararı ile kesinlik kazandığı bu haliyle üstlenilen edimin ifasının imkansız hale geldiği anlaşılmaktadır. Davacı alıcı 6098 sayılı Kanun 112 nci (818 sayılı Kanun'un 96 ncı) maddesi uyarınca uğradığı müspet zararı isteyebilecektir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda yapılan hesaplamaya göre davacının talebinin kabulüne karar verilmiş ise de; raporda sözleşeme konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri hesaplandığından raporun hükme esas alınması isabetsizdir.
3.Mahkemece her ne kadar hatalı değerlendirme ile alınan bilirkişi raporu hükme esas alınmak suretiyle karar verilmiş ise de, eldeki davada yapılması gereken dava konusu taşımazın ifanın imkansız hale geldiği tarihteki (tapu iptali ve tescil davasının kesinleştiği tarih olan 25.11.2011 tarihi) rayiç değerine hükmetmek olmalıdır.
4.Bu itibarla Mahkemece, satışı vaat edilen taşınmazın ifasının imkansız hale geldiği tarihteki rayiç değerinin belirlenmesi suretiyle hüküm tesisi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
5.İlk Derece Mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 inci maddesi uyarınca, iş bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,
Davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
10.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.