"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1475 E., 2024/575 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 9. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2018/221 E., 2021/78 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; taraflar arasında devre tatil sözleşmesi imzalandığını, 250.000,00 TL'yi davalılara ödemesine rağmen teslimin gerçekleşmediğini, 2016 yılının Haziran ayına kadar teslim edeceğini kabul ve taahhüt ettiğini, bununla birlikte davalı ... Sağlık Hizmetleri ve Yapı Sanayi Ticaret Ltd. Şti. firması tarafından müvekkiline 15.09.2014 tarihli bir kira garanti yazısı verildiğini belirterek müvekkilinin satın almış olduğu dairenin güncelleme sureti ile dava tarihindeki değerinin fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 500.000,00 TL'sinin hakkın doğum tarihinden itibaren işletilecek temerrüt faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, müvekkiline taahhüt edilen teslim tarihinden dava tarihine kadar uğradığı tüm kayıpların fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 30.000,00 TL'nin hakkın doğum tarihinden itibaren işletilecek temerrüt faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... Tur Turizm İnşaat Yatırım Taşımacılık İthalat ve İhracat Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti vekili; husumet itirazlarının bulunduğunu, müvekkilinin davacının daireyi satın almasında aracılık ettiğini, dairenin teslim edilmesinde de herhangi bir kusuru bulunmadığını, davacının diğer davalı ... Sağlık Hizmetleri ve Yapı Sanayi Ticaret Ltd. Şti. firması ile satın almış olduğu daireye ilişkin müvekkiline gönderdiği bedelin diğer davalı ... Sağlık Hizmetleri ve Yapı Sanayi Ticaret Ltd. Şti.ne 11.12.2014 tarihinde iade edildiğini, müvekkilinin taraf sıfatı bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı ... Sağlık Hizmetleri ve Yapı Sanayi Ticaret Ltd. Şti. vekili; öncelikle görevsizlik ve yetkisizlik itirazında bulunduğunu, davacının yönetmelik gereğince düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahip olduğunu, bu sebeple cayma hakkının yasaya uygun olmadığını, ayrıca davacının sözleşme şartlarına uyup uymadığının da ispatlanması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 220.000,00 TL tutarındaki havalenin ... adına ve hesabına yapıldığı ve satıcı konumunda olduğu, davalıların müştereken ve müteselsilen sorumluluklarının bulunduğu, sözleşmenin resmi geçerlilik koşullarını taşımadığından geçersiz olduğu, tarafların sadece karşılıklı verdiklerinin iadesini talep etme hakları bulunduğu, kira kaybı vs taleplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne 250.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; Mahkemenin kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin 13.03.2024 tarihli kararıyla davacı vekili dava dilekçesindeki talebi içeriğine göre davacı vekili müvekkilinin satın almış olduğu devre mülk niteliğindeki taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelini talep ettiği, geçersiz sözleşme uyarınca kira alacağı koşulları da oluşmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; taraflar arasında akdedilen dava konusu sözleşmenin devre tatil sözleşmesi niteliğinde olduğundan geçerli bir sözleşme olduğunu, dava konusu sözleşmenin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve/veya tapu devri içeren bir sözleşme olmadığını, devre tatil sözleşmelerinin şekil şartına tabi olmadığını, rayiç bedel dışında diğer zararların da davalılar tarafından karşılanması gerektiğini, bu zararın da taşınmazın kiraya verilememesinden kaynaklı kâr mahrumiyeti dolayısıyla uğranılan zarar olarak açıklandığını, dava konusu sözleşmenin bir an için geçersiz olduğu kabul edilse bile ödenen bedelin denkleştirici adalet gereği hesaplama yapılıp iade kararı verilmesi gerektiğini, davalı ... Sağlık Hizmetleri ve Yapı San. Tic. Ltd. Şti. tarafından müvekkile kaşeli ve ıslak imzalı olarak verilen taahhütname ile yaz dönemleri ve sömestr dönemlerinde günün rayiç bedelleri üzerinden kiralanacağı ve bedelinin de müvekkiline verileceğinin garanti edildiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan devre mülk sözleşmesine konu taşınmazın teslim edilmemesi nedeniyle devre mülke konu taşınmazın rayiç bedeli ve kira kaybının tahsili istemine ilişkindir.
1. Dava dosyasının incelenmesinde taraflar arasında adi yazılı şekilde devre mülk sözleşmesi yapıldığı, sözleşme konusunun "Sözleşmenin konusu Armutlu/Yalova İli. Armutlu İlçesi Tavşantepe Mevkinde bulunan…… Ada ….parsel üzerinde inşa edilen ... Termalde devre mülk sözleşmesine konu hizmetlerden kaç yıl hizmet alacağını ve sözleşme süresi boyunca ömür boyu aşağıda açıklanan; 15 (Onbeş) günlük dönemler süresince kullanım hakkının sözleşmede belirtilen şartlarda devre mülk sahibine kullandırılmasıdır." olarak açıklandığı, sözleşmenin Faturalama başlıklı 6. maddesinde "...Şirket Armutlu/Yalova'da yapılacak; 1. sayfada blok, numarası, dönemi belirtilen ve bedeli karşılığında satmayı ve satış bedelini sabit tutmayı ve inşaat bitiminde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası ile bu yasaya ek 3227 sayılı Devre Mülke İlişkin Kanun hükümleri uyarınca alıcıya tapuyu vermey kabul ve taahhüt eder..." hükmü ile açıkça tapu devri hususuna değinildiği, sözleşmenin niteliğinin devre mülk sözleşmesi olduğu, davacı tarafından 220.000,00 TL bedel banka havalesi ile davalı ... Turizm Ltd Şti hesabına ödendiği, 30.000,00 TL ise yine banka havale dekontu ile davalı ... Sağlık Hiz. Ltd. Şti. hesabına ödendiği, devre mülk sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapıldığından geçersiz olduğu, geçersiz sözleşme nedeniyle kira kaybı istenemeyeceği anlaşılmakla davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2. Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706; BK m. 213; TBK m. 237; Noterlik Kanunu m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26). Resmî biçimde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersiz olup geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler.
Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi "denkleştirici adalet" düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
Bu bakımdan sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın
imkansız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken, ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları göz önünde tutulmalıdır.
Somut olayda, davacı vekili dava dilekçesi ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile taşınmazın dava tarihindeki değerini belirlenerek şimdilik 500.000,00 TL'nin faizi ile birlikte davalılardan tahsilini ayrıca fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile de uğranılan zararlar nedeni ile 30.000,00 TL talep ettiği, ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesaplanarak iadesine karar verilmesi konusunda açıkça talebi olmamakla birlikte dava dilekçesindeki talebi değerlendirildiğinde çoğun içinde az da vardır kuralı gereği davanın, satış bedeli olan 250.000,00 TL'nin denkleştirici adalet ilkesi esas alınmak suretiyle tahsili talebine ilişkin olduğu kabul edilmelidir.
Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; davacı tarafça, taraflar arasındaki harici taşınmaz satış sözleşmesi gereğince ödenen 250.000,00 TL satış bedelinin satış tarihinden dava tarihine kadar enflasyon, üretici ve tüketici fiyatları endeksleri, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak suretiyle ulaşacağı alım gücünün yukarıda açıklanan ilke ve esaslar altında uzman bilirkişi veya kurulundan nedenlerini açıklayıcı, taraf, hâkim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak belirlemesi ve bu miktara hükmedilmesi gerekirken, bu yönler gözardı edilerek, yanılgılı değerlendirme yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
O halde Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
1. Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
3. İlk Derece Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
14.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.