"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasında görülen kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili ile ecrimisil istemine ilişkin davada verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 18 . Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın ... yönünden kabulüne, davalı ... yönünden ise reddine karar verilmiştir.
Mahkeme kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... ili, ... ilçesi, ... mevkii 8965 parsel sayılı taşınmaza kamulaştırma yapılmaksızın fiilen el atıldığını belirterek kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedeli ile ecrimisil alacağının davalı idareden tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... İl Özel İdaresi vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmaz 1992 yılında kamulaştırıldığından zamanaşımı, görev, yetki ve husumet nedenleri ile davanın reddi gerektiğini ileri sürmüştür.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemece 02.06.2016 tarihli ve 2012/542 Esas 2014/951 Karar sayılı kararıyla; davanın ... yönünden husumet nediyle reddine, davalı ... yönünden kısmen kabulüne karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1.Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2.Kapatılan 18 Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda, dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden, dava konusu taşınmaza 1992 yılında okul yapılmak suretiyle fiilen el atıldığından sorumlu idare ... olduğu hâlde ... açısından pasif husumet ehliyeti yokluğundan davanın reddine karar verilmesi ve taşınmazın mülkiyeti Maliye Bakanlığına ait olduğu gerekçesi ile tazminat ve ecrimisilden Maliye Bakanlığının sorumlu tutulması doğru olmadığı gibi kabule göre de; hükme esas alınan bilirkişi raporunda somut emsal olarak incelenen İstiklal Mahallesi 9 parsel sayılı taşınmazın 27.01.2010 tarihli satışı emsal olarak alınmış ancak 2010 yılı emlak beyan değerini 41,00 TL olması nedeniyle emlak beyan değerinden daha düşük bedelde satışının yapılamayacağı belirtilerek emlak vergi beyan değeri esas alınmak suretiyle hesaplama yapılmasının hatalı olduğunu, emsal satış değerinin gerçeği yansıtmadığı kabul edildiğine göre emsal alınması uygun görülmediğinden mahkemece taraflara yeni emsal bildirmeleri için imkan tanınması, gerektiğinde resen emsal getirtilmesi, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek uygun emsal satışlar esas alınmak suretiyle ve bu emsallere ilişkin alıcı, satıcı, satış tarihi ve bedelini gösterir tapu kayıtları da getirtilerek satış işleminin denetlenip usulüne uygun şekilde değer belirleyen bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi, arsa niteliğindeki taşınmaza ecrimisil belirlenirken; dava konusu taşınmazın ne kadarlık bölümüne, hangi dönemler itibarıyla el atıldığı belirlenip, taşınmazın bulunduğu bölgedeki diğer arsaların dava tarihinden geriye doğru ecrimisil istenen süre içinde kiraya verilip verilmedikleri, veriliyor ise nasıl ve ne şekilde kiralandıklarının taraflardan sorulmak suretiyle tespit edilmesi, davacı tarafa emsal kira sözleşmeleri ibraz etmesi için süre verilmesi, emsal kira sözleşmelerinin ibrazı halinde ecrimisil bedelinin tespiti için bilirkişi kurulundan ek rapor alınması gerektiği düşünülmeden soyut değerlendirme ile belirlenen ecrimisil bedeline hükmedilmesi doğru olmadığı gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın ... yönünden kabulüne davalı ... yönünden ise reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın ilçenin en verimli yerlerinden bir tanesi olması sebebiyle yerel mahkemece değerinin çok altında değer tespit edildiğini, değer tespiti yapılması adına emsal gösterilen taşınmaz ile dava konusu taşınmaz arasında %265,40 kat değer farkının olması ihtimali olmadığını, dosyada adil yargılanma hakkının da ihlal edilmiş olduğunu, makul sürenin aşıldığını, mağduriyetin maddi ve manevi boyutları tahmin dahi edilemez ölçülere geldiğini, belirlenecek tazminat ve ecrimisil bedellerinin adil yargılama ilkesi ihlal edildiği göz önüne alınarak güncellenmesinin mağduriyetin en azından maddi boyutunu telafi edebileceğini, ıslah talebine uygun olarak değer artırılmış ancak artırılan değer üzerinden vekâlet ücretine hükmedilmediğini, gerekçeli karar metninde vekâlet ücretine hükmedilmiş olmasına karşın sonrasında verilen ek karar ile vekâlet ücretine hükmedilemeyeceğine karar verildiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; ... Belediyesi tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu ve İmar Kanunu'nun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğinin dava konusu taşınmaz için doğru uygulanmamasından oluşan mağduriyetten Milli Eğitim Bakanlığının sorumlu olmayacağını, davacının ıslah ile talep ettiği kısmın zamanaşımı ve hak düşürücü süreye uğradığını, fazlaya ilişkin haklarını saklı tutmadığını, ek karar ile vekâlet ücreti kaldırılmış ise de bu kararın idareye tebliğ edilmediğini ileri sürmüştür.
3.Davalı ... vekili temiz dilekçesinde özetle; ıslah edilen kısım yönünden davanın zamanaşımı ve hak düşürücü süreye uğradığını, Hazine yönünden dava reddedildiği halde lehine vekâlet ücretine hükmedilmediğinden kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, temel olarak davacı tapu maliki ile davalı idareler arasındaki kamulaştırmasız el atılan taşınmazın değerinin biçilmesi ve ecrimisil bedelinin tahsili hususundadır.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 427 ilâ 439 uncu maddeleri.
2. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun, 16.05.1956 tarihli ve 1956/1 Esas, 1956/6 Karar sayılı kararının ilgili bölümü şöyledir: “... Usûlü dairesinde istimlak muamelesine tevessül edilmeksizin gayrimenkulü yola kalbedilen şahsın, esas itibarıyla, gayrimenkulünü yola kalbeden amme hükmi şahsiyeti aleyhine meni müdahale davası açmağa hakkı olduğuna, ancak dilerse bu fiili duruma razı olarak, mülkiyet hakkının amme hükmi şahsiyetine devrine karşılık gayrimenkulünün bedelinin tahsilini de dava edebileceğine ve isteyebileceği bedelin de mülkiyet hakkının devrine razı olduğu tarih olan dava tarihindeki bedel olduğuna 16.05.1956 tarihinde ilk toplantıda ittifakla karar verildi.”
3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun, 16.05.1956 tarihli ve 1954/1 Esas, 1956/7 Karar sayılı kararı ile “... Usûlü dairesinde istimlak muamelesine tevessül edilmeksizin gayrimenkulü yola kalbedilen şahsın, gayrimenkulünün bedelinin tahsiline ilişkin olarak, gayrimenkulünü yola kalbeden hükmü şahsiyeti aleyhine açacağı bedel davasında müruruzamanın mevzuubahis olamayacağına ve bu itibarla da, hadisede Borçlar Kanunu'nun 66. maddesinin tatbik kabiliyeti bulunmadığına ...” karar verilmiştir.
4.2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 11 inci maddesi.
3. Değerlendirme
1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukukî nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
3. Arsa niteliğindeki taşınmazın zeminine emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak, değer biçilmesinde yöntem itibarıyla bir isabetsizlik görülmemiştir.
4.Buna karşın, 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca arsaların bedelinin değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması ve dava konusu taşınmaz ile emsalin zaruret olmadıkça yakın bölgelerde ve benzer yüzölçümlü olması ve değerlendirme tarihine yakın satışların emsal alınması gerekir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda bu yönteme uyulmadan dava konusu taşınmaza göre yüzölçümü büyük olan taşınmazın emsal alınması doğru olmadığı gibi, emsal alınan Orta Mahallesi, 247 ada 5 parsel sayılı taşınmazın tapu ve satış akit tablosunun incelenmesinde satışın anonim şirkete satış olup bu satışın tarafları ve taşınmazın nitelikleri dikkate alındığında ticari amaçlı bir satış olduğu, serbest satış olmadığı ve taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı izlenimini uyandırdığından bu emsali esas alarak değer tespit eden bilirkişi kurulu raporunun hükme esas alınması mümkün değildir.
5. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi doğru değildir.
6. Bozma öncesinde kararı davacının temyiz etmediği anlaşıldığından, usuli kazanılmış hak ilkesine aykırı olarak ilk kararı temyiz etmeyen davacı yönünden fazla bedele hükmedilmesi,
7.Bozma öncesindeki kararın Denizli 5. İcra Müdürlüğünün 2015/2066 Esas sayılı dosyasında takibe konu edildiğinden bahisle davalı ... tarafından yapılan ödemenin ve icra dosyasında ödenen vekalet ücretinin mahsup edilmek suretiyle bozma sonrası Hazine hakkında husumet nedeniyle ret kararı verildiği gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmesi,
8.Ecrimisil; diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; "fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması ve haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği" vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma ve eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (kira geliri) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Bu nedenle, taraflardan değerlendirme gününden önceki emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları resen araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtildikten sonra, dava konusu taşınmaz ile emsallerin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik yönleri belirlendikten sonra taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarında getirebileceği kira parası, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak belirlenmelidir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının yansıtılması suretiyle bulunmalıdır.
Yukarıda açıklandığı şekilde; değerlendirme gününden önceki kira sözleşmesi emsal alınıp ilk dönem ecrimisil bedeli belirlenip sonraki dönemler için ÜFE artış oranının yansıtılması gerekirken, değerlendirme gününden çok sonraki tarihli bir kira sözleşmesi esas alınıp geriye doğru endeks uygulamak suretiyle ecrimisil bedeli belirlenmesi.
9. Davalı ... hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verildiği halde, lehine maktu vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiği düşünülmeden yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,
Davacıdan peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde iadesine,
02.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.