"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/2922 Esas, 2023/1600 Karar
KARAR : Yeniden esas hakkında verilen karar
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 20. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/250 Esas, 2021/322 Karar
Taraflar arasındaki tapu kaydının hatalı oluşması nedeniyle uğranılan zararın 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 1007 nci maddesi uyarınca tazmini davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı Hazine vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak, davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı Hazine vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, kesinlik, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının İstanbul ili, ..., ... Mahallesi, B Blok zemin kat 8 nolu bağımsız bölümünü 12.08.2009 tarihinde ...’dan satın aldığını, 23.03.1965 tarihinde kat irtifakı kurulması nedeniyle taşınmazın üçüncü bir kişiye tescil edildiğini, davacının da tapu siciline güvenerek söz konusu bağımsız bölümü satın aldığını, İstanbul Anadolu 25. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/1490 Esas, 2016/107 Karar sayılı kararı ile davacı adına olan tapu kaydının iptaline karar verildiğini ve kararın 04.02.2019 tarihinde kesinleştiğini, davacının zararının oluştuğu 04.02.2019 tarihi itibarıyla bağımsız bölümün gerçek değerinin tespiti ile işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı Hazineden tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı Hazine vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın öncelikle zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesini, 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesinin koşulları oluşmadığından davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve tespit edilen bedelin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Hazine vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı Hazine vekili istinaf dilekçesinde özetle; davanın öncelikle zamanaşımı yönünden reddine karar verilmesini, 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddenin koşullarının oluşmadığını, yeterli bilirkişi incelemesi yapılmadan belirlenen miktarın yüksek olduğunu, bedelin edinim tarihindeki değerinin tespit edilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının zararı tapu iptal kararı ile birlikte oluştuğundan ve bu tarih itibarıyla zararın tespit edilmesi gerektiğinden istinaf aşamasında bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak tespit edilen bedelin adil ve hakkaniyete uygun olduğu, davacı adına kayıtlı bağımsız bölümün tapuya tescil edilmemesi gerekirken tapuya kaydedilerek sonrasında mahkeme kararı ile iptal edilmesinden dolayı tapu sicilinin hatalı tutulmasından kaynaklı davacının zararının oluştuğu, oluşan zarardan Hazinenin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu anlaşılmakla İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; hükme esas alınan bilirkişi raporunda hesaplama hatası yapıldığını, yeterli emsal araştırmasının yapılmadığını, emsal olarak gösterilen taşınmazın uygun olmadığını, taşınmaz üzerindeki yapının bedelinin değerlendirme tarihindeki gerçek rayiç değerlerine göre tespit edilmesi gerektiğini, metrekare birim değerinin düşük belirlendiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalı Hazine vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, ... olarak 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi uyarınca tazminat istemine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.
2. Dosyadaki bilgi ve belgelerden davacının dava konusu taşınmazdaki 8 no’lu bağımsız bölümü 12.08.2009 tarihli işlem ile satın aldığı, dava dışı üçüncü kişiler tarafından davacı aleyhine İstanbul Anadolu 25. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/1490 Esas sayılı dosyası üzerinden açılan tapu iptal ve tescil davasının 2016/107 Karar sayılı kararı ile taşınmazın mimari projesinde şahsi irtifak hakkı mukavelesinde bulunmamasına rağmen tapuya bağımsız bölüm olarak tescil edildiği, bu kısmın ortak alan niteliğinde olduğu gerekçesiyle davacının tapusunun iptaline karar verildiği ve kararın temyiz incelemesinden geçerek 04.02.2019 tarihinde kesinleştiği, eldeki davanın ise 06.12.2019 tarihinde açıldığı anlaşılmıştır.
3. Dava konusu arsa niteliğindeki taşınmaza emsal kıyaslaması yapılarak değer biçilmesinde ve bedelinin 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi gereğince davalı Hazineden tahsiline karar verilmesi yerindedir.
4. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Taraf vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Davacıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine, davalı Hazine harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
03.03.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY
4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesinden kaynaklı Devletin kusursuz sorumluluğu için tapu kaydının hukuka aykırı şekilde tutulması bundan bir zararın doğması ve zarar ile tapu kaydının tutulması işlemi arasında uygun illiyet bağının bulunması gerekmektedir.
Mahkemece, somut olayda ortak alan olduğu hâlde mimari projeye aykırı şekilde bağımsız bölüm numarası verilmek suretiyle tapu siciline tescil edilen taşınmazın bilâhare mahkeme kararıyla tapu kaydının iptal edilmesi nedeniyle doğan zarar 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi kapsamında değerlendirilerek tazmini yoluna gidilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (634 sayılı Kanun) 10 uncu maddesinde kat mülkiyetinin ve kat irtifakının kurulması düzenlenmiştir. 634 sayılı Kanun’un 7099 sayılı Kanun’un 4 üncü maddesi ile değişik 10 uncu maddesinin beşinci fıkrasında; “(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.” düzenlemesi ve 634 sayılı Kanun’un 13 üncü maddesinin birinci fıkrasında; “(Değişik: 13/4/1983-2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.” hükmü ve Kat irtifakının kurulmasına ilişkin 634 sayılı Kanun’un 14 üncü maddesinde; “(Değişik birinci fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez. Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.” düzenlemeleri nazara alındığında 02.07.1965 tarihli Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 634 sayılı Kanun'da arsa maliklerinin anlaşma ve iradelerinin ön plana çıkartıldığı, kanunda 2009 ve 2018 tarihlerinde yapılan değişikliklerden sonra projenin elektronik ortamda tapu siciline gönderilmesi hususunun düzenlendiği, arsa maliklerinin kendi aralarında anlaşarak düzenleyecekleri senet ile tapu sicilinde tescil gerçekleştirmeleri yoluyla kat irtifakının kurulabildiği buna göre arsa maliklerinin düzenledikleri senede yansıyan iradelerinin ya da tutanağa bağlanan sözlü beyanlarının kat irtifakının tescilinde esas olduğu anlaşılmaktadır.
Bu sebeple kat irtifakının tapuya tescilinin dayanağı olan tüm belgeler ve belediyede bulunan mimari proje aslı getirtilerek incelemenin yapılması, tapuya sunulan mimari proje ile belediyede bulunan onaylı mimari projenin aynı olup olmadığı, tadilat projesi bulunup bulunmadığının araştırılması, farklılık varsa Belediyede bulunan mimari projenin, tadilat varsa onaylı tadilat projesinin esas alınması gerektiği düşünülmelidir. 634 sayılı Kanun'un 14 üncü maddesinin 2009 tarihinde yapılan değişiklikten önceki metninde özetle; "....o arsanın malikinin ya da bütün paydaşlarının buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12. maddeye uygun olarak düzenlenen proje plan, liste ve yönetim planı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri... sözleşmede ya da dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur..." düzenlemesi de dikkate alındığında aralarında anlaşarak düzenledikleri senet ile tapu siciline başvuran arsa maliklerinin üzerinde anlaştıkları senet doğrultusunda tapu sicilinde tescil gerçekleştirmeleri yoluyla 1965 yılında tesis edilen kat irtifakının sahih belgeler esas alınarak, mimari projeye ya da tadilat projesine uygun şekilde tapuya tescil edildiğinin belirlenmesi durumunda tapu sicilinin tutulması ile zarar arasında illiyet bağı bulunmadığından 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi koşullarının oluşmadığı gözetilerek davanın reddedilmesi gerektiği düşünülmelidir. Sözü edilen inceleme yapılmadan mahkemece; mimari projede olmayan 8 nolu bağımsız bölümün her nasılsa tapuya tescil edildiği şeklindeki soyut gerekçeyle ve eksik incelemeye dayanılarak davanın kabulüne karar verilmesi isabetli olmadığından kararın BOZULMASI gerektiği düşüncesiyle Sayın çoğunluğun onama görüşüne katılamıyorum. 03.03.2025