"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkin davada yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verilmiştir.
Davacılar vekilince temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasının istenilmesi üzerine, işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 11.04.2023 günü tayin edilerek taraflara tebligat gönderilmiştir.
Duruşma günü davacılar vekili Avukat ... geldi, davalı idare vekili duruşmaya katılmamışlardır.
Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra duruşmaya son verildi.
Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 79 ada 464 parsel sayılı taşınmazın davalı idare tarafından kamulaştırma yapılmadığı hâlde fiilen kullanıldığını bu nedenle taşınmazın bedelinin davalı idareden tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı idare vekili cevap dilekçesinde; davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, taşınmaz bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bedeline hükmedilen davacı payının tapusunun iptali ile davalı idare adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; hükme esas alınan bilirkişi heyetince tespit edilen beledin taşınmzın gerçek piyasa değerinin çok altında olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın iyi bir konumda olduğu tespit edilmesine rağmen bu hususun emsal seçimine yansıtılmadığını, dava konusu parsel ve çevresinde değer artırıcı unsurlar bulunduğunu, dava konusu parselin çevresinde rayiç bedellerin dava tarihi itibarıyla asgari 7.000,00-10.000,00 TL/m² dolaylarında olduğunu, davalı idarenin parselasyon işlemi sebebiyle müvekkiline ait parselin ince uzun bir konumda kaldığını ve bunun raporda değer düşürücü bir özellik olarak değerlendirildiğini, parselin yeşil alanda kalmasının değer düşürücü olarak ele alınmadığı sözel olarak söylenmişse de bu durumun sayısala yansıtılmadığını, bilirkişi raporunda somut emsalle dava konusu taşınmazın kıyaslamasının fiili gerçekliği yansıtmadığını, dava konusu taşınmazın tüm özellikleriyle rapora yansıtılmadığını, dava konusu taşınmazın imar parseli somut emsal taşınmaz kadastral parsel olması sebebiyle hesaplama yapılırken düzenleme ortaklık payı hususunun bilirkişilerce nazara alınmadığını, taşınmazın şehir içerisindeki konumu ve mevkii dikkate alındığında gerek ilçe merkezine ve gerekse Erzincan ana kent merkezine oldukça yakın olduğunu, dava konusu taşınmazın bir kısmına yol yapmak suretiyle fiilen el atıldığını, kalan kısmına ise çakıl taşı, mıcır dökülüp otopark olarak kullanılmaya başlandığını, bu hukuksuz el atma nedeniyle parselin tümünün kullanıma elverişsiz hâle geldiğini ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılması istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.
2. Davalı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaza el atılmasının söz konusu olmadığını, özellikle arsalarda kamulaştırma tarihinden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin ve bedelin tespitinde etkili olacak sair objektif ölçüler esas alınarak taşınmaz bedelinin takdiri gerektiğini, hükme esas alınan raporda emlak beyan değeri düşük olduğu tespit edilmişken bu değerin çok üzerinde bir bedel tespit edilmesinin yerinde olmadığını, alınan bilirkişi raporunda sabit olduğu üzere dava konusu taşınmazın geometrik şeklinin bina yapımı için elverişsiz olduğunu ve bu durumun da taşınmazın değerini önemli ölçüde düşüreceğini, buna rağmen taşınmaz değerinin oldukça fazla tespit edildiğini, emsal alınan taşınmazın dava konusu taşınmazdan hem konum hem de bina açısından çok daha değerli olduğunu, belirlen m² fiyatının Yargıtay kararlarına aykırılık teşkil ettiğini, dosyaya sunulan bilirkişi raporunda gereği gibi bir emsal araştırması yapılmadığını ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılması istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edilerek, emsal karşılaştırılması yoluyla değerinin tespit edilmesinin ve belirlenen bedellerin davalı idareden tahsiline karar verilmesinin doğru olduğunu, mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde belirtiği istinaf sebeplerinin tekrar etmiş,ayrıca dava konusu taşınmazın imar planı değişikliğinin iptaline ilişkin idare mahkemesinde açılan davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini ileri sürerek temyiz yoluna başvurmuştur.
2. Davalı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde belirtiği istinaf sebeplerini tekrar etmiş, ayrıca dava konusu taşınmazın imar planı değişikliğine dair Belediye Meclisi kararı ile yapı ruhsatının iptaline ilişkin idare mahkemesinde açılan davaların bekletici mesele yapılması gerektiğini ileri sürerek temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, davacı tapu maliki ile davalı idare arasındaki kamulaştırmasız el atılan taşınmazın değerinin biçilmesi ve bedelinin sorumlu idareden tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun, 16.05.1956 tarihli ve 1956/1 Esas, 1956/6 Karar sayılı kararının ilgili bölümü şöyledir: “... Usûlü dairesinde istimlak muamelesine tevessül edilmeksizin gayrimenkulü yola kalbedilen şahsın, esas itibarıyla, gayrimenkulünü yola kalbeden amme hükmi şahsiyeti aleyhine meni müdahale davası açmağa hakkı olduğuna, ancak dilerse bu fiili duruma razı olarak, mülkiyet hakkının amme hükmi şahsiyetine devrine karşılık gayrimenkulünün bedelinin tahsilini de dava edebileceğine ve isteyebileceği bedelin de mülkiyet hakkının devrine razı olduğu tarih olan dava tarihindeki bedel olduğuna 16.05.1956 tarihinde ilk toplantıda ittifakla karar verildi.”
3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun, 16.05.1956 tarihli ve 1954/1 Esas, 1956/7 Karar sayılı kararı ile “... Usûlü dairesinde istimlak muamelesine tevessül edilmeksizin gayrimenkulü yola kalbedilen şahsın, gayrimenkulünün bedelinin tahsiline ilişkin olarak, gayrimenkulünü yola kalbeden hükmü şahsiyeti aleyhine açacağı bedel davasında müruruzamanın mevzuubahis olamayacağına ve bu itibarla da, hadisede Borçlar Kanunu'nun 66. maddesinin tatbik kabiliyeti bulunmadığına ...” karar verilmiştir.
4. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun (2942 sayılı Kanun) 11 inci maddesi.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakameleri Kanun’un (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesi ile 369 uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesi yöntem itibari ile Kanun hükümlerine uygun ise de 2942 sayılı Kanun'un kıymet takdir esaslarını belirten 11 inci maddesinin 1 inci fıkrasının arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca arsaların değerinin, değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan, zaruret olmadıkça yakın bölgelerde bulunan ve değerlendirme tarihine yakın emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur. Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda, incelenen Atatürk Mahallesi 85 ada 1 parsel sayılı emsal taşınmaz satışı iki katlı okul satışı olduğu hâlde taşınmaz üzerindeki yapının bedelinin satış bedelinden düşülmeyerek arsa satışı olarak kabulü ile kıyaslama yapılması doğru olmadığı gibi emsal satışın Belediyenin anonim şirkete satışı olması ve diğer emsal Atatürk Mahallesi 91 ada 16 parsel sayılı satışın da ananom şirketin şahsa satışı olup özel amaçlı olduklarından bu emsal satışlara göre metrekare birim fiyatı belirleyen bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.
3. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu hâlinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.
4. Dava konusu taşınmazın imar planı değişikliğine dair Belediye Meclisi kararı ile yapı ruhsatının iptaline ilişkin idare mahkemesinde açılan davaların sonucu araştırılmayarak eksik inceleme ile karar verilmesi bozmayı gerektirir.
5. Kabule göre de hükmedilen bedele dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesi gerekirken kamu alacakları için uygulanan en yüksek faiz işletilmesine karar verilmesi bozmayı gerektirir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Taraf vekillerinin temyiz isteminin kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesinin kararının BOZULMASINA,
03.09.2022 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince duruşmaya gelen temyiz eden davacılar vekili için 8.400,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz eden davalı idareden alınmasına,
Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istenildiğinde iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
11.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.