"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/357 Esas, 2023/301 Karar
KARAR : Kısmen kabul
Taraflar arasındaki bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilerek tapuya tescili davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelenmesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde;tarafların Balıkesir ili, Bandırma ilçesi, ... Mahallesi 1663 ada 1 parsel sayılı ana taşınmazda kat maliki olduklarını, taşınmazın yapımı sırasında ilk projesinde kapıcı dairesi C blokta olacak şekilde proje çizimi yapıldığını ve buna göre kat irtifak tapularının çıkartıldığını, daha sonra proje tadilatı yapıldığını, kapıcı dairesinin A bloka kaydırıldığını ve ana taşınmazın buna göre yapıldığını, proje tadilatı yapılmasına rağmen tapu sicilinde kat irtifak hisselerinin düzeltilmediğini, yapıldığı şekli ve imal edilmiş hali ile alıcıları olan davanın taraflarına satış işlemi yapıldığını, tapu sicilinde arsa payı büyük olmasına rağmen davalılardan ...'ın dairesini satıp devreden ... aldığı dairenin 2+1'den 1+1'e düşürüldüğünün kabulü ile aldığını, 1+1 olarak da davalı ...'a satıp devrettiğini, tapu sicilinde arsa payı büyük olmasına rağmen davalılardan ...'da aldığı dairenin 3+1'den 2+1'e düşürülmüş olduğunun kabulü ile aldığını, tapu sicilinde arsa payı küçük olmasına rağmen C blokda davacı ... adına olan taşınmazın ise 3+1'e çıktığını ve büyüdüğünü, bu üç taşınmaz dışındaki taşınmazların metrajında ve projelerinde hiç bir değişimin söz konusu olmadığını, taşınmazın arsa payı dağılımı, fiili kullanıma, projesine ve iskan belgesine uymadığını, bu hali ile el değiştirmeler olduğundan fiili kullanım ile arsa paylarının birbiriyle uyuşmadığından 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) gereği sorumlularında değişimi söz konusu olduğundan, ana taşınmazın arsa payı dağılımı hatalı olduğundan iptali ile iskan belgesine esas tadilat projesine ve fiili kullanıma uygun olarak yeniden arsa paylarının belirlenerek, bu arsa paylarının tapuya tesciline karar verilmesini dava ve talep ettiği anlaşılmıştır.
II. CEVAP
1.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazda zemin kat 4 nolu bağımsız bölümünü 23.11.2012 tarihinde satın aldığını, daha sonra 06.05.2015 tarihinde sattığını, anılan taşınmazda malik olmadığı için davada taraf sıfatının da bulunmadığını, taşınmazda malik olmadığından hakkında açılan davanın taraf yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; kendi rızası ile davasından vazgeçtiğini bildirmiştir.
3. Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; kişisel sebeplerden dolayı kendi rızası ile davasından vazgeçtiğini bildirmiştir.
4. Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; kişisel sebeplerden dolayı kendi rızası ile davasından vazgeçtiğini bildirmiştir.
III. MAHKEME KARARI
Bandırma Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.05.2016 tarihli ve 2015/626 Esas, 2016/726 Karar sayılı kararı ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bandırma Sulh Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 20. (Kapatılan) Hukuk Dairesince yapılan temyiz incelemesi sonucunda: Mahkemece, arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, gerektiği takdirde tüm kat maliklerinin davaya dahil edilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmediği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bandırma Sulh Hukuk Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bandırma Sulh Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; tapu kaydına güvenerek bağımsız bölümü satın aldığını, somut verilerin ortaya konulamadığını, eksik inceleme ile hüküm kurulduğunu ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, tarafların kat maliki oldukları ana gayrimenkulde bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleriyle orantılı olup olmadığının tespiti ile yeni arsa paylarının tapu siciline tesciline ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 427 ilâ 439 uncu maddeleri.
2. 634 sayılı Kanun'un 3 üncü maddesi.
3. Değerlendirme
1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 26.9.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Dava konusu ana gayrimenkulde 2008 yılında kat irtifakı tesis edildiği hususunda uyuşmazlık yoktur.
3. Mahkemece kat maliklerince yapılan tadilat projesi kapsamında davalı tarafa ait bağımsız bölümün yüzölçümünün azalması nedeniyle yeni arsa payları belirlenerek tapuya tesciline karar verilmiştir.
4. Kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
5. Mahkemece yukarıda yazılan husular gözönüne alınarak, arsa paylarında kat irtifakı yahut kat irtifakına geçilmeksizin kat mülkiyeti kurulmuş ise bu tarihte orantısızlık olup olmadığı değerlendirilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken aksi düşünce ile yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
6. Kabule göre de mahkemece belirlenen arsa paylarının diğer arsa payları ile uyumlu olması aynı payda üzerinden hesaplanması gerekirken 790 payda üzerinden tescile karar verilmesi de bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı ... vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan temyiz olunan kararın BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine,
10.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.