"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/3268 Esas, 2022/3258 Karar
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Çorum 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/383 Esas, 2022/287 Karar
Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak tapudan terkini davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı idare vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare vekili temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Çorum ili, Mecitözü ilçesi, Elvançelebi/Çamlık Mahallesi 170 ada 24 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırılan kısımlarının bedelinin tespiti ile müvekkili idare lehine yol olarak terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde dava konusu taşınmazın Çorum ve Amasya illerine yakın, oldukça değerli bir konumda ve sulu tarıma elverişli olduğunu ileri sürerek bedelinin en yüksek sınırdan tespit edilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, kamulaştırma bedelinin tespiti ile davalı tarafa ödenmesine, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile yol olarak terkinine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişi kurulu tarafından seçilen emsal taşınmaz ile dava konusu taşınmaz arasında yaklaşık 17 km mesafe olduğunu, iki taşınmazın birbirinden tamamen farklı özelliklere (konum, imar durumu, bulunduğu bölgenin özellikleri vb.) sahip, farklı bölgelerde yer alan ve dolayısıyla kıyaslaması yapılması mümkün olmayan taşınmaz olduğunu, dava konusu taşınmaz Mecitözü ilçesi, Elvançelebi/Bahçelievler Mahallesinde yer alırken, emsal taşınmazın ise Çorum merkezde yer aldığını, bahse konu raporda emsal taşınmaz ile dava konusu taşınmazın özelliklerinin kıyaslaması yapılırken asgari emlak beyan değerleri alınmadığını ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa vasfındaki taşınmazın yerel mahkemece 2942 sayılı Kanun'un 11 ... maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi gereği kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre davaya konu yerin değerinin belirlenmesinde ve hükme esas 30.05.2022 tarihli ek raporda yapılan emsal mukayesesinde herhangi bir isabetsizlik bulunmadığı, her ne kadar davaya konu taşınmaz Mecitözü ilçesine bağlı bulunsa da dosya kapsamına göre Mecitözü ilçe Tapu Müdürlüğüyle yapılan yazışmalar dikkate alındığında, davaya konu taşınmaza Mecitözü ilçesinde tüm araştırmalara rağmen uygun emsal bulunamadığının anlaşıldığından Çorum il merkezinden emsal mukayesesi yapılmasında herhangi bir isabetsizlik bulunmamıştır. Yine Bölge Adliye Mahkemesince davaya konu taşınmaz Mecitözü ilçe merkezine 12 km, hükme esas 30.05.2022 tarihli ek raporda emsal alınan Çorum Tepecik Mahallesi 2025 ada 3 parsel nolu taşınmaza ise kuş uçuşu 15 km mesafede bulunduğu, diğer bir ifadeyle dava konusu taşınmaz bağlı bulunduğu ancak uygun emsal bulunamayan Mecitözü ilçe merkezi ile Çorum il merkezinden alınan emsal taşınmaza hemen hemen aynı mesafede olduğu gerekçeleriyle istinaf isteminin esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf isteminde ileri sürdüğü hususları tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, temel olarak davacı idare ile davalı tapu maliki arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1.6100 sayılı Hukuk Muhakameleri Kanun’un (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 ... maddeleri.
2.2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası ile 11 ... maddesi.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 ... maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Dava konusu taşınmazın değeri tespit edilirken öncelikle arsa mı yoksa arazi mi olduğunun belirlenmesi gerekir. Dava konusu taşınmazın Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü parsel sorgu sisteminden yapılan inceleme ve dosya arasında bulunan belediye başkanlığı yazılarına göre arsa mı arazi mi olduğu konusunda tereddüt oluştuğundan değerlendirme tarihi olan 21.12.2021 tarihinde 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içinde olup olmadığı, değilse belediye veya mücavir alan sınırları dahilinde bulunup bulunmadığı, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı ve etrafının meskun mahal olup olmadığı, en yakın yerleşim birimlerine, kamu kurum ve kuruluşlarına olan uzaklığının ne olduğu hususları Belediye Başkanlığından sorulup, alınacak yazı cevabına göre, taşınmazın vasfı belirlendikten sonra taşınmazın niteliğine göre oluşturulacak bilirkişi eşliğinde mahallinde yapılacak keşifte;
a) Arsa olduğunun tespiti halinde, 2942 sayılı Kanun'un 11 ... maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca taşınmazın bedelinin değerlendirme gününden önceki yakın tarihte yapılan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur. Bu itibarla, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekir.
Bu durumda, taraflara dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi için, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak denetime elverişli rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerekir.
b)Tarım arazisi olduğunun belirlenmesi halinde ise aynı Kanun'un 11 ... maddesinin birinci fıkrasının (f) bend maddesi uyarınca; o yörede mutad olarak ekilen münavebeli ürünleri ve münavebeye alınan ürünlerin dekar başına verim miktarları Tarım ve Orman İlçe Müdürlüğünden, değerlendirme tarihi olan 2020 yılı dekar başına üretim masrafları ile hasat dönemindeki ortalama toptan kg satış fiyatlarının da ilgili resmi kuruluşlardan sorulmasından sonra taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirine göre bedel tespiti gerekir.
3. Kabule göre de, hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal olarak alınan taşınmazın satış akit tablosuna göre taşınmazın 101/600 hissesi limited şirketten limited şirkete satılmış olup, satışın pay satışı ve ticari amaçlı olması sebebiyle özel amaçlı bu satışın emsal olarak değerlendirilmesi doğru olmadığından raporun hüküm kurmaya elverişli olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacı idare vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
14.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.