"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/149 Esas, 2021/939 Karar
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2015/107 Esas, 2017/465 Karar
Taraflar arasındaki 3194 sayılı İmar Kanunu'nun (3194 Sayılı Kanun) 17 nci maddesi uyarınca taşınmazın yoldan ihdas edilen kısmı için Belediye encümenince takdir edilen metrekare birim bedelin indirilmesi istemine ilişkin davada yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ... tarafından 23.09.2014 tarihli yazı ile müvekkiline ait İzmir ili, ... ilçesi, Görece Mahallesi 270 ada 4 parsel sayılı 8.388,70 m² taşınmazda imar uygulaması sonucu oluşan 209,72 m² (60/2400) belediye hissesinin satışı için müracatta bulunulmasının istendiğini, davacı müvekkillerinin başvuruda bulunduğunu ve başvuru sonucu davalı belediyenin 26.02.2015 tarihli yazısı ile 209,72 m² hisse için 587.216,00 TL satış bedeli takdir edildiğinin bildirildiğini, davalı ... tarafından takdir edilen satış bedelinin fahiş olduğunu, emsal taşınmaz satış bedellerinin çok üstünde olduğunu, bu hususun belediye yetkililerine sorulduğunda müvekkillerine ait arsa üzerinde akaryakıt istasyonu olması sebebiyle daha değerli olduğunu, m² fiyatın farkının bundan kaynaklandığını şifahen belirttiklerini, akaryakıt istasyonunun dava dışı diğer hissedar ... tarafından yapıldığını ve halen işletilmekte olduğunu, davalı ... tarafından satış bedeli belirlenirken arsanın zemin değerinin hesaplanması gerektiğini, hisse sahibi olmadan önce var olan ve diğer hissedarlar tarafından yapılan ve zemin üstünde yer alan değerlerin hesaba dahil edilmemesi gerektiğini ileri sürerek, İzmir ili, ... ilçesi, Görece Mahallesi 270 ada 4 parsel sayılı 8.388,70 m² taşınmazda bulunan davalı belediyeye ait 60/2400 oranına tekabül eden 209,72 m² taşınmaz hisse satış bedelinin tespitine ve yargılama giderlerinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı idare vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmaz bedelinin zemin değeri dışında birden çok kıstas ve durum gözönüne alınarak belirlenmesi gerektiğinin açıkça düzenlenmiş olduğundan davacıların iddia ettikleri gibi sadece arsanın zemin değeri üzerinden taşınmaz bedelinin belirlenmesinin usul ve kanuna aykırı olacağının her türlü izahtan vareste olduğunu, müvekkili davalı ... tarafından emlakçıların taşınmazın emsalleri baz alınarak bildirdikleri fiyatlar ve taşınmazın kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar gözönüne alınarak söz konusu taşınmazın bedelinin belirlendiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı davanın kabulü ile 1/40 oranındaki Belediye hissesinin dava tarihi itibarıyla değerinin 157.300,00 TL olduğunun tespitine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle;bilirkişi raporunda belirlenen 680,00 TL/m² oranının rayiç ve piyasa değerinin çok üstünde olduğunu, bilirkişi raporunda da belirtilen ve emsal olarak sundukları 270 ada 8 parselin, dava konusu taşınmaza bitişik olduğunu, satış değerinin 450 TL/m² olduğunu, sadece Aydın Yoluna cephesi olmaması nazara alındığında bu kadar fark olmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, emsal olabilecek nitelikteki, 270 ada 2 parsel, 5 parsel, 7 parsel, 11 parsel sayılı taşınmazların yakın tarihteki satışlarına bakıldığında, bilirkişi tarafından belirlenen 680 TL/m²nin fahiş olduğunun ortaya çıkacağını, dava konusu yerin Tahtalı Barajı Su Havzası Uzak Koruma alanında olduğunu, yapılaşma izni bulunmadığını, üzerinde bulunan akaryakıt istasyonuna ilişkin yapıların ise müktesep hak kapsamında, bölge Uzak Koruma Alanına alınmadan önce yapılan yapılar olduğunu, değer hesaplanırken, sadece arsa değeri olan 142.600,00 TL yerine, dava konusu arsanın üzerinde imar uygulamasından önce bulunan muhtesatların da (benzin istasyonu ve müştemilatı) hesaba dahil edilmesinin usul ve kanuna aykırı olduğunu ileri sürmüştür.
2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Belediye Encümeninin 20.11.2014 tarihli ve 676 sayılı kararı ile söz konusu belediye hissesinin satış işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi için müvekkili davalı ... Kıymet Takdir Komisyonuna havalesine karar verildiğini, Kıymet Takdir Komisyonu tarafından beher metrekaresi 2.800,00 TL, tamamı ise 209,72 m² x 2.800,00 TL=587.216,00 TL olarak takdir edildiğini, bu durum üzerine ... Belediye Encümeninin 18.02.2015 tarihli ve 173 sayılı kararı ile davaya konu taşınmazdaki 209,72 m²lik müvekkili davalı ... hissesinin 587.216,00 TL olarak müvekkili davalı belediyeye hisseyi satın almak için müracaat eden davacılara bilgi verilerek otuz gün içerisinde söz konusu bedeli belediye veznesine yatırılmasına müteakip 3194 sayılı Kanun’un 17 nci maddesi gereğince satışına karar verildiğini, bu kararın davacılar ve vekillerine 03.03.2015 tarihinde tebliğ edildiğini, 3194 sayılı Kanun’un 17 nci maddesinde ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun (2942 sayılı Kanun) 11 inci maddesinde yer alan hükümlerde, taşınmazın bedelinin zemin değeri dışında birden çok kıstas ve durum göz önüne alınarak belirlenmesi gerektiğinin açıkça düzenlendiğini, davacı tarafların davaya konu taşınmazı satın alma taleplerine ilişkin olarak ortaklığın giderilmesi davasını ikame etme haklarının mevcut olduğu dikkate alındığında Yerel Mahkeme dosyasına sunulu bilirkişi raporundaki değer üzerinden taşınmazın satışının müvekkili davalı ... tarafından gerçekleştirilmesi halinde kamu zararına sebebiyet vereceğini, davaya konu taşınmazın Gaziemir çıkış- Aydın güzergahı üzerinde bulunan ilk benzin istasyonu olduğunu, emsal parselin çevresindeki parsellerin yapılaşmış durumda olmadığını, kıyaslama oranının dava konusu taşınmaz için çok düşük değerlendirildiğini, kıyaslanan emsal taşınmaz olan 266 ada 4 parsel ile aynı kullanımda olan ve aynı bölgede bulunan ... İcra Dairesi tarafından 2016/1427 Talimat ile 18.10.2017 tarihinde satışa çıkartılan ... ilçesi, Görece Mahallesi 512 ada 4 parselin m² değerinin 1.066,72 TL olarak belirlendiğini, dava konusu akaryakıt istasyonu olan taşınmazın değerinin depolama ve sanayi alanında bulunan arsa fiyatlarından bile düşük değerlendirildiğini, müvekkili belediyenin hissesinin bulunduğu Cumaovası Mahallesi 262 ada 1 parselde imarda Belediye Hizmet Alanı, Günübirlik Tesis ve yol olan taşınmaza ilişkin ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/289 Esas sayılı dosyası nezdinde gerçekleştirilen inceleme neticesinde tanzim edilen aynı bilirkişinin bulunduğu ve uzmanlık konusu aynı olan bilirkişilerden oluşan bilirkişi heyeti raporunda söz konusu taşınmazın metrekare değerinin bile 682,55 TL tespit edilmiş iken akaryakıt istasyonu olan davaya konu taşınmazın metrekare fiyatının 680,00 TL olarak belirlenmesinin çok afaki olduğunu, dosyanın konusunda uzman yeniden oluşturulacak bilirkişi heyetine tevdi edilmesi veya itirazları doğrultusunda inceleme yapılmak üzere ek rapor alınması gerektiğini, Mahkeme tarafından herhangi bir gerekçe belirtilmeksizin taleplerinin reddedildiğini, bilirkişi raporları arasında çelişkiler bulunduğunu istinaf nedenleri olarak ileri sürmüştür.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmaz 5/2 nolu parselasyon planları uyarınca uygulamaya alınmış, 11.01.2007 tarihinde tapuya tescili yapıldığı davalı vekili tarafından emsal alınması istenen 512 ada 4 parsel sayılı taşınmaza ilişkin satışın 2017 yılında dava tarihinden sonra yapıldığı, icra dosyasında satışa ilişkin olduğu ve 2942 saylı Kanun'a uygun olarak değer belirlenmediği anlaşılmakla, bu satışa ilişkin bedelin emsal alınması mümkün olmadığı yine, ilk bilirkişi heyeti tarafından 2942 sayılı Kanun'a uygun olarak değer belirlenmediği için bilirkişi raporları arasında çelişki bulunduğundan bahsedilmesi yerinde olmadığından usulüne uygun olarak teşekkül ettirilmiş olan ikinci bilirkişi heyeti tarafından dosya kapsamına, denetime ve karar vermeye uygun olarak dosyaya sunulan 30.10.2017 tarihli heyet raporunda 3194 sayılı Kanun'un 17 nci maddesinin son fıkrası yollamasıyla 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca bendi uyarınca emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi ve usulüne uygun olarak bedelin tespitine karar verilmiş olması isabetli olduğundan istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir.
2. Davalı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, asıl davada 3194 sayılı Kanun'un 17 nci maddesi uyarınca taşınmazın yoldan ihdas edilen kısmı için Belediye encümenince takdir edilen m² birim bedelin indirilmesi istemine ilişkindir
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesi.
3. 3194 sayılı İmar Kanun'un "Kamulaştırmadan arta kalan kısımlar" 17 nci maddesi şöyledir. "Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder.
Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir.
Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.
Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır." şeklindedir.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi ile 369 uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Arsa niteliğindeki taşınmaza 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesi yerindedir.
3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre, usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Taraf vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının Hazineye irat kaydedilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
09.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.