"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/481 Esas, 2023/1388 Karar
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 5. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/337 Esas, 2021/105 Karar
Taraflar arasındaki imar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen davacı payına takdir edilen karşılığın artırılması istemine ilişkin davada yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, ... köyü 1370 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 18.03.2008 tarihli ve 189 nolu encümen kararı ile imar uygulaması yapıldığını, yapılan imar uygulamasında davaya konu 6.000,00m² miktarlı 1370 nolu parselin 782,55m²lik kısmı düzenleme ortaklık payı olarak alınarak 4.620,71m² alanlı 956 ada 3 nolu parselin müvekkiline verildiğini, geriye kalan 596,74 m²lik kısmının ise bedele dönüştürüldüğünü, ancak bedele dönüştürülen alanın bedelinin müvekkiline ödenmediğinden şimdilik 20.000,00 TL bedelin, davalı kurum tarafından gerçekleştirilen haksız fiil tarihinden itibaren işleyecek kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalı yandan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı idare vekili cevap dilekçesinde özetle; davada uzlaşma usulünün uygulanmasının dava şartı olduğunu, idareye başvuru şartının yerine getirilmediğini, dava konusu taşınmazın ana yollara uzak, hisseli yapılaşmanın ve kadastral kaymaların olduğu bir yerde olduğunu, kıymetli bir konumda olmadığını, taşınmazın nitelikleri ve imar uygulama işleminin yapıldığı tarih, imar uygulama işleminin kamu yararına yönelik olduğu dikkate alındığında talep edilen bedelin çok fahiş olduğunu, fazlaya ilişkin talep ve dava haklarının saklı kalması kaydıyla, davanın öncelikle usulden reddine, usule ilişkin itirazların kabul görmemesi halinde esastan reddine, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; faiz başlangıç tarihinin ve süresinin hatalı olduğunu, davacı lehine nispi vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, hesaplama yönteminin yanlış olduğunu, zira 2006-2008 yılları arasında oran endeksi yapılmasının hatalı olduğunu ileri sürmüştür.
2. Davalı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle;uzlaşma dava şartının yerine getirilmediğini, emsal seçiminin hatalı olduğunu, bedelin yüksek belirlendiğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa niteliğindeki taşınmaza imar uygulamasının tapuya tescil edildiği tarih değerlendirme tarihi kabul edilerek emsal karşılaştırması yapılmak sureti ile tespit edilen ipotek bedelinin Türkiye İstatistik kurumu tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi tablosu esas alınmak suretiyle dava tarihine güncellenerek ipotek bedelinin artırılmasına karar verilmesi doğru olduğu gibi, hesaplamada maddi hata bulunmadığı, 07.09.2016 tarihinde yürürlüğe giren 6745 sayılı Kanun'un 35 inci maddesi ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'na (2942 sayılı Kanun) eklenen gecici 12 nci maddesi ile yapılan değişiklik ve Anayasa Mahkemesinin 16.11.2017 tarihli ve 2016/195 Esas, 2017/158 Karar sayılı kararı gereğince maktu harç ve vekâlet ücretine hükmedilmesinin doğru olduğu, bilirkişi raporu ile belirlenen taşınmaz bedelinin uygun olduğu anlaşıldığından taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2.Davalı idare vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, imar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen davacı payına takdir edilen karşılığın artırılması istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 2942 sayılı Kanun'un 6745 sayılı Kanun ile değişik geçici 12 nci maddesi.
3. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun (3194 sayılı Kanun) 17/son maddesi.
4. 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesi.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesi ile 369 uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Dava konusu taşınmaza 6745 sayılı Kanun'un 35 inci maddesi ile 2942 sayılı Kanun'a eklenen geçici 12 nci maddesi uyarınca uygulamanın tapuda tescil edildiği tarih değerlendirme tarihi olarak esas alınıp, emsal karşılaştırması sonucu tespit edilen bedelin, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi tablosuna göre dava tarihine güncellenmesi suretiyle değer biçilmesinde yöntem itibarıyla isabetsizlik görülmemiştir.
3. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
4. 2942 sayılı Kanun'un değer biçmeye ilişkin hükümleri 3194 sayılı Kanun'un 17 nci maddesi (a) fıkrasının 17/son uyarınca kıyasen imar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen davacı payına takdir edilen karşılığın artırılması istemine ilişkin davalarda da uygulanır. 2942 sayılı Kanun'un kıymet takdir esaslarını belirten 11 inci maddesinin birinci fıkrasının arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca arsaların değerinin, değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan, zaruret olmadıkça yakın bölgelerde bulunan ve değerlendirme tarihine yakın emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur. Bu itibarla, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekir.
5. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın emlak vergisine esas m² değerleri karşılaştırılmadan ve dava konusu taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulmadan eksik inceleme sonucu bedel tespit eden bu rapora göre hüküm kurulması mümkün değildir.
6. Bu durumda; uygulamanın tescil tarihinden önce satışı yapılan emsalleri bildirmeleri için taraflara süre verilmesi, gerektiğinde resen tapudan emsal celp edilerek taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığının ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istenildiğinde iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
07.03.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.