"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/96 E., 2022/100 K.
HÜKÜM/KARAR : Onanması
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 28. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2013/181 E., 2017/84 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı dahili davalı ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi müvekkili ile davalılardan yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve süre uzatımına ilişkin ek sözleşme imzalandığını, ancak yüklenicinin inşaatı kabası sayılacak bölümünü tamamladıktan sonra terk etmek suretiyle yarım bırakarak edimini ifa etmediğini, davalı yüklenicinin kendi payına düşen daireleri davalılara sattığını belirterek, müvekkili ile davalı yüklenici arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, fesih durumuna göre yükleniciden pay satın alan davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline, fesih nedeni ile uğranılan tüm menfi zararların tespiti ile fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak 10.000,00 TL zararın davalı yükleniciden ticari faizi ile tahsiline, geriye etkili fesih olmaması halinde müvekkiline verilmesi taahüt edilen bağımsız bölümler ve ortak yerlere ilişkin yapılan eksik ve ayıplı imalatların tespiti ile fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak 150.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek ticari faizi ile birlikte davalı yükleniciden tahsiline, inşaatın süresinde teslim edilmemesi sebebiyle müvekkilinin payına düşen bağımsız bölümler için sözleşmedeki teslim etme tarihinden itibaren aylık toplam 10.000,00 TL kira kaybı zararının ve yüklenici firmanın ödemesi gerekirken, müvekkili tarafından ödenmek zorunda kalınan para cezası, proje giriş ücreti, makine elektirik vs vergi ücretleri için 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı yükleniciden tahsiline ve inşaatın süresinde tamamlanması neticesinde oluşan değer azalmasının oran ve parasal karşılığının tespitine ve müvekkilinin borç ve yükümlülüğünün azalması gereken oranın tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... vekili, davanın hak düşürücü süre içinde açılıp açılmadığının incelenmesi gerektiğini, zamanaşımı itirazlarının olduğunu, müvekkilinin davacı ile aralarında akdedilen sözleşme gereği üzerine düşen yükümlülükleri eksiksiz yerine getirdiğini, projeye ilişkin yapılan inşaatın karkas yapısının tamamlanmasına rağmen, davacı tarafın sözleşme kapsamında vermeyi taahhüt ettiği 1-2-3-5-6-7-8-9 numaralı bağımsız bölümleri başkalarına devrettiğini, inşaatın sözleşmeye uygun şekilde birinci sınıf malzeme kullanılarak inşa edildiğini, müvekkiline atfedilecek herhangi bir kusurun bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı ..., dava konusu taşınmazdaki 6 numaralı bağımsız bölümü yüklenici davalı Hayrettn KAYA'dan 70.000,00 TL bedel karşılığında satın aldığını, yüklenicinin sattığı daireyi taahhüt ettiği sürede kendisine teslim etmeyerek, mağduriyetine sebep olduğunu, yüklenici davalının eksik bıraktığı işleri kendisinin tamamladığını, davacının yüklenici ile sağlıklı sözleşme yapmaması ve yüklenici ile davacı arasındaki sorunlardan dolayı kendisinin mağdur olduğunu ve mağdur olmasında davacının yüklenici ile ortak sorumluluğunun bulunduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı ..., dava konusu taşınmazdaki dairesini davacıdan taşınmazın tapu kaydına güvenerek iyi niyetli olarak satın aldığını, davacının, taşınmazı yükleniciden aldığına ilişkin beyanının iyi niyetli olmadığını gösterdiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı ... vekili, müvekkilinin dava konusu taşınmazdaki dairesini Burhan Şahin'den satın alarak, tapuda devrini gerçekleştirdiğini, davacının müvekkiline karşı dava açma hakkının olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Dahili davalı ... vekili, dosyada mevcut bilirkişi raporları ile sabit olduğu üzere dava konusu inşaatın %80'inin bitmiş olduğunu, bu nedenle davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini istemesinin hukuka ve iyi niyet kurallarına aykırı olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulü ile; davacı ve davalılardan ... arasındaki Kartal 7. Noterliğinin 24/12/2009 tarih ve 4061 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile, Kartal 7. Noterliğinin 08/05/2012 tarih ve 12253 yevmiye numaralı ek sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu ..., ... Mahallesi, 3529 ada, 11 parsel sayılı taşınmazdaki ... adına kayıtlı 3 numaralı, ... adına kayıtlı 5 numaralı, ... adına kayıtlı 6 numaralı, ... adına kayıtlı 8 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile, davacı adına tesciline, menfi zarar 6.168,61 TL nin davalı ...'dan dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte alınarak davacı tarafa ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, taşınmaz üzerine Anadolu 9. İcra Müdürlüğünün 2012/9008 takip sayılı dosyası üzerinden ... lehine tesis edilen 754.250,00 TL tutarlı haczin kaldırılmasına, terditli diğer talepler yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde dahili davalı ... istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı ...; davalılardan ...'dan İstanbul 9.İcra Müdürlüğünün 2012/9008 Esas sayılı takip dosyasından 754.250,00 TL alacaklı olduğunu, bu kapsamda davalı ... adına kayıtlı davaya konu taşınmaz üzerine 22/07/2013 tarihinde haciz işlem kararı alındığını ve 29/07/2013 günü haciz koyma işleminin gerçekleştirildiğini, sonrasında bu davaya davalı ... yanında 11/11/2014 tarihli duruşmada fer'i müdahil olarak katıldığını, daha sonra ise 16/06/2016 tarihli duruşmada mahkemece dahili davalı olarak davaya katılmasına karar kılındığını, mahkemenin aldığı bu kararın hukuka uygun olmadığını, bilirkişi raporunun 37.sayfasında da belirtildiği üzere, aleyhine ayrı bir dava açılıp bu dava ile birleştirilmesi ve açılacak davada 754.250,00 TL üzerinden dava harcının ödenmesi gerektiğini, ayrıca mahkemece söz konusu icra dosyası gönderilen cevabi yazıda, konulan tedbire satışa engel olup olmadığı hususu değerlendirilmesinin İİK kapsamında icra müdürlüğüne ait olduğunun belirtildiğini, huzurdaki davanın kendi alacağına ilişkin hacizden önce açıldığı ileri sürülmüş ise de, söz konusu hacze ilişkin icra takibinin 20/06/2012 tarihinde başlatıldığını, dava konusu taşınmazlar üzerine haciz işlenmesi kararının da 22/07/2013 tarihinde alındığını, bu tarihinde dava tarihinden 2 gün önce olduğunu, kendisi ile davalı ...- Kayalar Dekorasyon arasındaki dava süreçleri neticesinde taşınmazlar üzerindeki haczin hukuka uygunluğunun onandığını, borçlu aleyhine başlatılan icra takibinin kesinleşmesiyle alacaklı lehine haciz isteme hakkı doğduğunu, bu safhadan itibaren alacaklının icra dairesi aracılığıyla borçlunun mallarına el koyma ve daha sonra bunların satışından elde edilecek gelir ile alacağını tahsil etme imkanına sahip olduğunu, borçlunun malları yetmediği takdirde de İİK'nın 85/1. Maddesi gereğince borçlunun 3.şahıslarda bulunan mal, hak ve alacaklarını haczettirme yoluna gidebileceğini, takip davaları için görevli mahkemenin icra mahkemesi olduğunu, huzurdaki davada haczin kaldırılması için karar verilmiş olmasının yargıtay kararlarına ve mahkemece daha önce icra dairesine gönderilen cevabi yazıya aykırı olduğunu, huzurdaki davada talep edilen sözleşmenin geriye doğru feshedilmesi talebine ilişkin olarak dosyaya farklı raporların sunulduğunu, İstanbul Anadolu 9. İcra Müdürlüğüne sunulan bilirkişi kıymet takdir raporuna göre binanın %75-80 bitirildiğini, bu durumda sözleşmenin geriye doğru feshedilmesini hakkaniyete uygun düşmeyeceğini, arsa sahibinin binanın bitirilmesi için yüklenici ile yapmış olduğu protokolün icaplarını yerine getirmediğini ve inşaatın devam ettirilmesi için devretmeyi taahhüt ettiği taşınmazları zamanında devretmediğini, mahkemece yüklenicinin binaya yapmış olduğu harcamalar hakkında hiçbir hüküm verilmediğini, bunun da yüklenicinin binanın yapımı için yapmış olduğu harcamaların akıbetini belirsiz kıldığını, yüklenicinin tamamladığı kısma ilişkin yaptığı masrafın ortaya çıkarılması ve yüklenici yararına ve tarafına bırakılması gerektiğini, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki bağımsız bölüm paylaşımı, yapının %75-80 bitmiş olması göz önünde bulundurulduğunda inşaatın eksikliklerinin tamamlatılmasının binadan daire satın alan ve yükleniciden alacağı olan diğer şahıslar bakımından da mağduriyeti ortadan kaldıracak uygun bir uygulama olacağını belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında imzalanan asıl ve ek sözleşmelerde belirlenen 25/08/2012 tarihine kadar inşaatın usulüne uygun olarak tamamlanmamış olduğu, bu şekilde yüklenicinin temerrüte düştüğü, inşaatın tamamlanma oranı dikkate alındığını yerleşik Yargıtay uygulamaları uyarınca, davacı arsa sahibinin geriye etkili feshe hak kazandığı, buna dair mahkeme kabulüne karşı davalı yüklenici tarafından istinaf başvurusunda da bulunulmadığı, dahili davalı ...'ün geçmişe etkili feshine karar verilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalı yüklenici şirkete avans olarak devri yapılan tapu payı üzerine yükleniciden olan alacağına dayalı olarak haciz koydurtan kişi olup, davacı arsa sahibine karşı iyi niyet iddiasında bulunamayacağı ve koydurmuş olduğu haczin kaldırılması gerektiği, incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas bakımından hukuka uygun olduğu gerekçesiyle dahili davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde dahili davalı ... temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Dahili Davalı ...; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, taraflar arasındaki sözleşmenin feshi sonucunda, dava konusu arsa payı üzerine tesis ettirilen sınırlı ayni hakkın fekki kararının yerinde olup olmadığı hususundadır.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.1.Dava, taraflar arasındaki arsa payı devir ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil talebi ile ipoteğin fekkine ilişkindir. Davacı arsa sahibi, davalılardan ... yüklenici, diğer davalılar yükleniciden pay alan üçüncü kişiler, dahili davalı ... ise aynı taşınmazdaki haciz alacaklısıdır.
2.2.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Söz konusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Esasen bu durum yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir. Yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli olduklarını ileri süremezler. Dolayısıyla bu kişiler TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamazlar. Açıklanan nedenlerle, dahili davalı ...'ün geçmişe etkili feshine karar verilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalı yüklenici şirkete avans olarak devri yapılan tapu payı üzerine yükleniciden olan alacağına dayalı olarak haciz koydurtan kişi olup, davacı arsa sahibine karşı iyi niyet iddiasında bulunamayacağı ve koydurmuş olduğu haczin kaldırılması gerektiğine yönelik karar yerinde olup temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden dahili davalı ...'e yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 26.09.2023 tarihinde karar verildi.