"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
HÜKÜM/KARAR : Ret
Taraflar arasındaki asıl davada alacak, birleşen davada tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın asıl dava yönünden karar verilmesine yer olmadığına, birleşen dava yönünden reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davalı-birleşen davada davacı ... temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1.Asıl davada davacı ... vekili dava dilekçesinde; davacı ...’ın tapuda ...'in maliki olduğu ... Mahallesi ... mevkiinde kain 1997 ada 4, 5 ve 6 parselde ... 2. Noterliğinin 11/02/1998 tarih ve 3375 yevmiye no.lu sözleşmesine istinaden kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaat yapma hususunda anlaştıklarını, davacının 18.02.1998 tarihinde davalılar ile anlaştığını, davacının bu sözleşme ile kendine düşen 8 dairenin 4 tanesi kendinde kalmak, 2 dairenin davalı ...'e verilmek ve bunlardan bir tanesini de ...'ye verilmek ve bir tanesini de ...'a verilmek ve bir tanesi de üç davalının adına ortak olarak satılmak ve karşılığında davalıların da hisseleri oranında ...'e yapılan dairelerin masraflarına ortak olarak katılmak şeklinde sözleşme düzenlediklerini, anlaşma gereğince davalıların taşınmazların tapularını alıncaya kadar, edimlerini yerine getirdiklerini, bu aşamadan sonra ise edimlerini yerine getirmediklerini, ...’in dairesi 5.11.1998 tarihinde eşi ...’e, ...’nin dairesi 11.7.1998 tarihinde ... adına tapuda tescil edildiğini, sezainin dairesini 55.000 DM karşılığı Vehbiye sattığını, bu yüzden inşaatı yapmakta davacının temerrüde düştüğünü, bu durumda davalıların kendisine ödemesi gereken miktarı ... Sulh Hukuk Mahkemesinde tespit ettirdiklerini, yapılacak yargılama neticesinde belirlenen 15.000,00 TL'nin 10.750,00 TL'sinin davalılar ... ve ...'den 5.333,00 TL'sinin de davalı ...'tan faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini dava ve talep etmişlerdir.
2.Birleşen 2005/55 Esas sayılı davada davacı ... dava dilekçesinde; davacının yüklenici davalı ... ili ... 2. Noterliğinin 11/02/1998 tarih ve 03375 yevmiye no.lu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesine istinaden ikinci bir sözleşme ile yüklenici tarafta yer almak üzere ortaklık sözleşmesi yaptığını, davacının bu ikinci sözleşme hükümlerine göre kendine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğini, fakat inşaat devam ederken davalı ...'ın ...'yi terk ederek inşaatın aksamasına neden olduğunu, kendi çabası ile inşaatın bir kısmını daha devam ettirdiğini, noter sözleşmesinin 11. maddesinde inşaatın belli aşamalar geçirdikçe bazı dairelerin yükleniciye verileceğinin kararlaştırıldığını, davacı ile yüklenici arasında yapılan sözleşme gereğince, ... ... Mahallesi ... mevkiinde kain 4, 5 ve 6 parselde kayıtlı B blok 6 no.lu dairenin mülkiyetinin davacıya verileceğini, B blok 2 ve 3 no.lu dairelerin satılıp parasının hisseler oranında paylaşılacağını, satılarak parası paylaşılacak dairelerin bedeli düşüldükten sonra sözleşme hükümlerine göre üzerlerine düşecek yükümlülükleri yerine getirmeye hazır olduklarından b blok 6 no.lu dairenin mülkiyetini istediklerini, açıklanan nedenlerle; ... ilçesi Kesikkapu Mah. ... mevkiinde kain tapunun 1997 ada 4, 5 ve 6 parselde kayıtlı B Blok 6 no.lu dairenin davacı üzerine tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Asıl davada davalı ... vekili cevabında; davacının edimini yerine getirmediğini, sözleşme hükümlerini kendisinin ihlal ettiğini, ...’e sadece 1 daire verildiğini, diğer dairenin masrafları ... ve ... tarafından karşılandığı halde daireyi kendisinin sattığını ve bedelini kendisinin aldığını, davacının 20/09/1998 tarihli çek ile kendisine borçlu olduğu halde ödemesini yapmadığını, davacının bu çek dışında, dava dilekçesinde ...’in mayısa kadar çalıştığını da kabul ettiğini, hiç kimsenin kendi edimini ifa etmeden karşı taraftan ifa talep edemeyeceğini, ...'in yaptığı masrafların dökümü çıkarıldığından bir daire maliyetinden çok daha fazla olduğunun tespit edileceğini, davacı tarafından hiçbir harcama yapılmadan inşaatın kendisi ve diğer ortaklar tarafından bu hale getirildiğini, asıl zarar görenin kendileri olduğunu, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
2.Asıl davada davalı ... vekili cevabında; davacının her biriniz 3.500,00 TL vermesi halinde daire sahibi olacaksınız dediğini, ... tarafından satıldığını iddia ettiği daireyi davacının kendisinin sattığını, 13/07/1998 tarihli satış sözleşmesi ile Vehbi'nin beyanlarının bunu kanıtlayacağını, ödemenin 25.000 DM’sinin elden davacıya verildiğini, ödemeye ilişkin belge alındığını, 10.000 DM’nin de Vehbi tarafından Esbank hesabına gönderildiğini, Vehbi'nin 35.000 DM ödemesine rağmen davacının devir yapmaması nedeniyle davacıya ödeme yapmak istemediğini kalan ödemeleri kendisine yapacağını bildirdiğini, davacı ile aralarındaki anlaşma 3.500,00 TL olsa da iki katı ödeme yaptıklarını, davacının ...'ye düşen daireyi de 3. kişiye satıp parasını ödemediğinden kendisinin hem bu daire bedeli hem de yaptığı ödemeler kadar mağdur edildiğini, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
3.Asıl davada davalı ... vekili cevabında; gayrimenkul satış vaadi içeren ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin eki şeklindeki 18/02/1998 tarihli sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerektiğini, taraflar arasında imzalanan adi yazılı sözleşmenin şekil şartlarına uyulmadığından geçersiz olduğunu, davalılardan aldığı paralarla inşaatı bu hale getiren davacının 1999 yılı ilkbahar aylarında ...'yi terk ettiğini, inşaatı ve işi yarım bıraktığını, davacının davalı ...’e vermesi gereken daireyi vermediğini, adı geçen davalının ödemesi gerekenden fazlasını ödediğini, gün geçtikçe mağduriyetinin arttığını, talep edilen miktarın fahiş olduğunu, davacının kendilerinin yaptığı fazla ödemelerden bahsetmediğini, bu konuda tespit raporuna itirazlarını sunduklarını, kendi edimini ifa etmeden karşı taraftan ifa bekleyemeyeceğini, ortada bir adi ortaklık da söz konusu olmadığını, yapılan oranlamanın da yanlış olduğunu, tespit yapılırken yapılan işlemlerin de dökümün yapılması ve maliyetinin hesaplanması gerektiğini, zira sözleşmenin geçersizliği halinde tarafların aldıklarını iade etmesi gerekeceğini, karşı tarafa herhangi borcu olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
4.Birleşen davada davalı arsa sahibi ... vekili cevap dilekçesinde; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı ... ile yapıldığını, yüklenicinin taahhütlerini yerine getirmeyip A bloğu tamamlamadan ...’den ayrıldığını, ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2003/99 Esas- 2004/530 Karar sayılı dosyasında davalı yükleniciye karşı açılan tazminat davasında davanın kabulüne karar verildiğini, anılan dosyadaki bilirkişi raporunda yüklenicinin ediminin %45’ini yerine getirmediğinin sabit olduğunu, dava konusu 6 numaralı bağımsız bölümün arsa sahibi sıfatıyla Kemal’e ait olduğunu, yüklenici edimini tam olarak yerine getirmediğinden davacının tapu iptali ve tescil talep edemeyeceğini, ... aleyhine açılan müdahalenin önlenmesi davasının ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2003/91 Esasına kayıtlı olup halen derdest olduğunu, yüklenici ...’ın üçüncü kişilerle olan sözleşmesinin arsa sahibi olan davalıyı etkilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 07.12.2017 tarihli ve 2012/363 Esas, 2017/226 Karar sayılı kararıyla; yüklenici ... ile arsa sahibi ...'in ... 2. Noterliğinin 11/02/1998 tarih ve 3375 yevmiye no.lu sözleşmesine istinaden kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaat yapma hususunda anlaştıkları, bu anlaşmaya göre A blok 1-2-3-4-5-6 no.lu daireler ile B blok 4 no.lu daire arsa sahibine, B blok 1-2-3-5-6-7-8 no.lu dairelerin yükleniciye ait olacağının belirtildiği, 18/02/1998 tarihli yüklenici ... ile ... ve ... arasında imzalanan sözleşmeye göre yüklenici ... ...'a bırakılan B blok 6-8-9 no.lu dairelerde birisinin ... ...'a kur'a ile belirlenip satılacağı, tapusunun devir edileceği, ikisinin kur'a ile belirlenip ... ya da göstereceği kişiye satılıp tapusunun devir edileceği, B blok 2-3 no.lu dairelerin müştereken satılacağı bedelin 3/6 sının ...'a 2/6 sının ...'e 1/6 ...'a ödeneceği, mal sahibi ...'e ait dairelerin noter senedinde belirtilen niteliklerle anahtar teslim suretiyle yapılacağı harcamaların 3/6'sının ...'a 2/6'sının ...'e 1/6'sının ...'a ait olacağının, B blok ve içindeki 8 dairenin kaba inşaatı, sıvası, dış boyası, ana merdiveni, balkon korkulukları, dış kapı ve pencere kasalarının takılacağı, bahçe duvarlarının yapılacağı, ince iş ve işçiliklerinin her dairenin sahibi tarafından yapılacağı, harcamaların kendilerince karşılanacağı, B blok çatısının müşterek olarak yapılacağı, çatı içi duvar bölme sıva ve tesisat giderlerinin ilgili daire sahiplerince karşılanacağı hususlarının kararlaştırıldığı, 15 dairelik bu inşaatın kaba işçiliği, yapımı karşılığında 1.900.000 TL ...'a verilmiş olduğunun belirtildiği; Yüklenici ... ile arsa sahibi ... arasında 25/03/2009 tarihinde düzenleme şeklinde fesihname ve ibraname düzenlendiği ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi konusunda anlaşıldığı, 27/04/2014 tarihinde verilen ilk kararın davalı ... yönünden bozulduğu, diğer tarafların temyiz itirazlarının reddedildiği, bu nedenle diğer hususların kesinleşmiş olduğu göz önüne alınarak inceleme yapıldığı ve bilirkişi heyetinden rapor ve ek rapor alındığı, bilirkişi heyetinin bozma ilamı doğrultusunda tarafların hak ve yükümlülüklerinin ne kadarını yerine getirdiklerini incelediği ve raporlarını ibraz ettiğini, buna göre ...' un bir kısım ödemelerini yapmış olmasına rağmen tapusunu alamadığı, 8 no.lu dairenin satışının yüklenici tarafından yapıldığı ancak daire bedelinin ... ... tarafından alınmadığı, 5.577,00 TL tazminat ödeyerek 6 no.lu dairenin tescilini talep edebileceği, B blok 2 ve 3 nolu dairelerin satış bedellerinin 1/6 sının düşülmesiyle 7.083,00 TL'nin ...'un payına düşen bedel olarak kabul edilip mahsup edilmesi gerekeceğini belirttildiği, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan 2009 tarihli feshin geriye etkili sonuç doğurup doğurmayacağı noktası incelendiği, dava konusu sözleşme gereğince gerek davanın taraflarına gerek üçüncü kişilere yapılan dairelerin satıldığı göz önüne alınarak feshin kötü niyetli olarak yapılmış olduğuna ve geriye etkili sonuç doğurmayacağına kanaat getirildiği, davalı birleşen dosyada davacı ...'un asıl dava bakımından 5.577,00 TL borçlu bulunması ve ödeme yapması gerekmekte ise de birleşen dosya yönünden 7,083,00 TL alacaklı bulunduğu ve bunun mahsubu ile ...'un borcunun olmadığı aksine alacaklı olduğu, sözleşme konusu binaların tamamen tamamlanmış olduğu ve sözleşme şartlarının da ... tarafından yerine getirilmiş olduğu, ...'un 6 no.lu bağımsız bölümde halen oturmakta olduğu anlaşıldığı, ilk karar üzerine kesinleşen hususlara ilişkin hükümler aynen korunarak asıl dava yönünden, 2936,56 TL alacağın dava tarihi olan 14/01/2000 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılar ... ve ... ...'den müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, fazlaya dair istemin reddine, davacının davalı ... yönünden davasının reddine, birleşen ... 3.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/55 Esas, 2006/445 Karar sayılı dosyası yönünden; davacının davasının kabulü ile, ... ilçesi ... Mah. 1997 ada 10 parsel sayılı taşınmazın 6 no.lu bağımsız bölümünün davalı ... adına olan tapusunun iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin 07.12.2017 tarihli ve 2012/363 Esas, 2017/226 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacı-birleşen dava davalı ... vekili, davalı-birleşen davacı ... vekili ve birleşen dava davalı ... mirasçıları vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 09.09.2020 tarih ve 2020/1650 Esas, 2020/4718 Karar sayılı ilamında; birleştirilen davada davacı ...’un tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilebilmesi için, arsa sahibi ... ile yüklenici ... arasında imzalanan ... 2. Noterliğinin 11.02.1998 tarihli ve 3375 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yürürlükte bulunması gerektiği, ... 6. Noterliğinin 25.03.2009 tarihli ve 02157 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki fesihname ve ibraname ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinden dolayı şahsi hak sahibi olan yüklenicinin bu hakkını başkasına temlik etmesinin geçersiz hale geleceğini, davacı ...’un dava konusu 6 numaralı bağımsız bölümde tapu iptali ve tescil isteminin hukuki dayanağı kalmadığını, ancak davacı ... vekili tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici ve arsa sahibi tarafından danışıklı olarak feshedildiği iddia edildiğinden hem bu konuda taraf delillerinin toplanması suretiyle hem de mahkemenin resen yapacağı araştırmayla feshin kötü niyetli olup olmadığı belirlendikten sonra birleştirilen dava hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediği belirtilerek hükmün bu sebeple bozulmasına karar verilmiştir.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesi, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; asıl davada alacak iddiası yönünden temyiz başvurularının reddine karar verildiğinden asıl dava yönünden karar verilmesine yer olmadığına, birleşen tapu iptal tescil davası yönünden açılan davanın değerlendirilmesinde; alacağın temliki sözleşmesinin geçerli olabilmesi için bozma ilamında da belirtildiği üzere geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi mevcut olması gerektiği, dosya içine alınan düzenleme şeklindeki fesihname ve ibranamenin incelenmesinde sözleşmenin geriye doğru feshedildiğinin anlaşıldığı, bozma ilamında belirtildiği gibi taraf delillerinin incelendiği, kolluk araştırması yapıldığı, feshin kötü niyetli yapıldığıyla ilgili mahkemece olumlu kanaat oluşmadığı ve birleşen dosya davacı vekilince de bu husus ispat edilemediği gerekçeleri ile birleşen davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı-birleşen davada davacı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davalı-birleşen dava davacı ... vekili temyiz dilekçesinde;
1.Hayatın olağan akışına aykırı davranan yüklenici ... ve arsa sahibi ... mirasçıları olduğunu, davanın 2008 yılından beri sürdüğünü, yargılamanın bu kadar uzamasının da mahkemelerin hatası olduğunu, eğer dava bu kadar uzun sürmeseydi 2009 yılında müvekkilini zarara uğratmak için yapılan feshin de gündeme gelemeyeceğini,
2.Arsa sahibi ... tarafından ...'a karşı inşaatın tamamlanmaması nedeniyle sözleşme uyarınca kendisine düşecek dairelerin bedelinin tazmini için tazminat davası açıldığını ve icraya konularak tahsil edildiğini, bu aşamadan sonra sözleşmenin fesh edilmesi karşısında arsa sahibinin de iyi niyetinden bahsedilemeyeceğini,
3.Birleşen dosyada kendileri lehine verilen tescil kararının temyiz edilmemekle ve hakkında bozma kararı verilmemesi ile kesinleştiğini, kendileri lehine usuli kazanılmış hak doğduğunu, sonradan yapılan kötü niyetli fesih ile ve dairenin verdiği kararla davacının iyiniyetinin tartışılmasının müvekkili açısından kazanılmış hakların ihlali sonucunu doğurcak nitelikte olduğunu,
4.Hayatın olağan akışına aykırı davranan dürüstlük kurallarını ihlal edenin davacı-karşı davalı ... ve arsa sahibi olduğunu, bilirkişi raporunda da bu hususun dile getirildiğini,
5.Sözleşmeye göre iki daire bedelinin satışı ile kendilerine ödenmesi gereken 1/6 kısmı mahsup edildikten sonra kalan kısmın 7.083,33 TL olduğunu, asıl davada müvekkilinin payına düşen 5.577,00 TL ödemenin müvekkilinin alacağı olan 7.083,33 TL'den mahsubu yapılarak kalan 1.506,33 TL'nin dava tarihinden itibaren faizi ile müvekkile ödenmesine karar verilmesi gerektiğini, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca alacak, birleşen davada tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri,
3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkün olup, bu halde alacağın adi yazılı sözleşmeyle temliki geçerlidir. Ancak kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve eklerine uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur. Dava konusu olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenici ... sözleşmeden ... edimini ifa edememiş ve sözleşme fesh edilmiştir. Bu durumda yüklenicinin bağımsız bölüm talep hakkı doğmadığından ve arsa sahibi ile yüklenici arasındaki muvazaa iddiası da ispatlanamadığından mahkemece tapu iptal ve tescil isteminin reddine dair verilen kararda isabetsizlik görülmemiştir.
3.Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı-birleşen davada davacı ... vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harcının ilgiliye yükletilmesine,
Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,
01.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.