"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/597 E., 2022/701 K.
DAVA TARİHİ : 02.04.2015
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
Turizm ve Ticaret Limited Şirketi vekilleri
İLK DERECE MAHKEMESİ : Sakarya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.)
SAYISI : 2015/564 E., 2021/349 K.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen dava yönünden tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir.
Kararın asıl davada davalılar ... ve ... ile birleşen davada davalı ... vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalı ... vekilince duruşmasız, asıl davada davalı ... ve birleşen davada davalı ... vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.10.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde asıl davada davalı ... vekili Avukat ... ile davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Asıl ve birleşen davalarda davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı şirket arasında harici olarak düzenlenen bila tarihli sözleşme ile müvekkilinin davalının yüklenicisi olduğu inşaattan C blok, 2 giriş, 2. kat, 3 no.lu bağımsız bölümü satın aldığını, satış bedelinin bir kısmının sözleşmede belirlenen taksitler ile ödendiğini ve müvekkiline fiilen teslim edilerek 14 aydır davacının kullanımında olduğunu, tapu devri yapılmaması nedeniyle bakiye bedelin ödenmediğini ileri sürerek, tevdi mahalli tayini suretiyle bakiye bedelin ödenmesini müteakip dava konusu bağımsız bölümün davalı arsa sahibi ... adına kayıtlı tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiş, birleşen davasında ise; tapunun davalı ...'a dava devam ederken haksız şekilde devredildiğini ileri sürerek, davalı adına olan bağımsız bölüm tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Asıl davada davalı Dayal İnş. San. Turz. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya dayanak satış sözleşmesinden haberdar olmadıklarını, davacının 48.000,00 TL ödeme yaptığının doğru olduğunu, ancak bağımsız bölümün rayiç değerinin tespiti ile bakiye miktar yatırıldığında tapu devri yapılabileceğini, davacının şuan taşınmazda işgalci olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
Asıl davada davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde özetle; dava tarihi itibariyle yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimini tam olarak ifa etmemiş olduğunu ancak cezai şart borcu ödendiğinde devir yapılabileceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalının kazanımının iyiniyetli olması sebebiyle korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapılan paylaşım planına göre dava konusu bağımsız bölümün davalı yükleniciye bırakıldığı, davacı tarafından davalı firma hesabına yapılan ödemelere ilişkin dekontların dosyaya sunulduğu, davalının da cevap dilekçesinde hesaplarına ödemelerin yapıldığını kabul ettiği, ayrıca dairenin değeri tespit edilerek davacının ödemesi düşülmek suretiyle taşınmazı davacıya satabileceğini beyan ettiği, dairenin tamamlandığı, fiilen davacıya teslim edildiği ve davacının davanın açıldığı tarihte taşınmazda oturmakta olduğu, davadan sonra taşınmazın 3. kişiye satıldığı, işlemi yer sahipleri adına davalı yüklenicinin yaptığı, davalı Dayal İnşaatın iradesi ve eylemi ile yer sahipleri kullanılarak taşınmazın ...'a dava açıldıktan sonra satış yoluyla devredildiği, davalının taşınmazı görmeden aldığı, bir kısmını nakit olarak ödediğini iddia ettiği, satış bedelinin rayice uygun olmadığı, davanın sonuçsuz bırakılması amacıyla danışıklı olarak yapıldığı, bakiye bedel depo ettirilmek suretiyle taşınmazın davacı adına tescili gerektiği belirtilerek, davanın davalı arsa sahipleri Devlet ve Hatice bakımından pasif husumet nedeniyle reddine, diğer davalılar bakımından kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı yüklenici vekili, asıl davada davalı arsa sahibi ... vekili ve birleşen davada davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B.İstinaf Sebepleri
Asıl davada davalı yüklenici vekili; mahkemenin gerekçesinde bahsi geçen emsal kararın işbu dosya kararından sonraki tarihli olduğunu, davacının ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talepte bulunabileceğini, iddialarını ispat edemediğini belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.
Asıl davada davalı arsa sahibi vekili; yüklenicinin inşaat bitmeden kendi bağımsız bölümlerini satma yetkisi bulunmadığını, dava tarihi itibarıyla inşaatın bitmemiş olduğunu, davalının dava dayanağı satış sözleşmesine taraf olmadığını, danışıklı bir işlemin söz konusu olmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle ifa yükümü altında olduklarından yükleniciye satış yetkisi verildiğini ve durumdan mahkemenin haberdar edildiğini belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının bu nedenlerle ortadan kaldırılması istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.
Birleşen davada davalı vekili; muvazaaya dair somut delil bulunmadığını, davalının bağımsız bölümü satın alabilecek ekonomik güçte olduğunu, davalı ediniminin iyiniyetli olduğunu ve korunması gerektiğini, aksini ispat yükünün davacıda olduğunu belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.
C.Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı, davacı ile davalı şirket arasındaki bila tarihli, adi yazılı sözleşmenin geçerli bir sözleşme olduğu, dava konusu taşınmazın bedelinin bir kısmının davadan önce davalı yükleniciye ödendiği, kalan kısmının ise mahkemece birlikte ifa kuralı gereği davalı yükleniciye ödenmek üzere depo ettirildiği, taşınmazın davalı yüklenici tarafından haricen satışı ile birlikte davacıya fiilen teslim edildiği ve halen taşınmazda davacının oturmakta olduğu, taşınmazda şeklen arsa maliki davalı ... malik ise de, davacı tarafça eldeki dava açıldıktan sonra davalı ... tarafından diğer davalı yüklenici temsilcisine verilen satış yetkisi ile taşınmazın davalı ...’a 15.10.2015 tarihinde satışının yapıldığı, dava konusu taşınmazda davacının halen oturuyor olması karşısında davalı ...’ın taşınmazı görmeden ve davacının hangi sıfatla taşınmazda oturduğu yönünde gerekli araştırmalar yapılmadan taşınmazı devralmasının hayatın olağan akışına uygun bir davranış olmadığı, bu durumun davalı yüklenici ile el ve iş birliği içerisinde davacıyı zararlandırma kastıyla hareket ettiğini gösterdiği, satış bedeli ile keşfen saptanan değer arasında da fark olduğu, bu nedenlerle yapılan temlik işleminin muvazaalı olduğunun kabulü gerektiği, dava 02.04.2015 tarihinde açıldıktan sonra, davalı ... vekilince 20.04.2015 tarihinde davadan haberdar olunmasına rağmen, dava konusu taşınmazın kötüniyetli olarak 15.10.2015 tarihinde elden çıkarıldığı belirtilerek, istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Teyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı yüklenici vekili, asıl davada davalı arsa sahibi ... vekili ve birleşen davada davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Asıl davada davalı yüklenici vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçelerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
Asıl davada davalı arsa sahibi vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
Birleşen davada davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçelerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin dördüncü fıkrası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 19 uncu maddesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 üncü maddesi.
3. Değerlendirme
1-Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre asıl davada davalı yüklenici ile birleşen davada davalı kayıt maliki vekillerinin tüm, asıl davada davalı arsa sahibi vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2-Asıl davada davalı arsa sahibi vekilinin diğer temyiz itirazları bakımından:
Asıl davada davalı arsa sahibi ... vekilinin İlk Derece Mahkemesine UYAP sistemi üzerinden e-imzalı olarak gönderdiği 25.09.2015 tarihli dilekçe ile, yüklenicinin arsa sahiplerine karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olmasına dayalı olarak ve temerrüde düşmemek amacıyla, dava konusu dairenin de aralarında olduğu yüklenici bağımsız bölümlerinin satışına ilişkin yetki verildiğinin ancak dava konusu daire üzerinde mahkemece konulmuş tedbir bulunduğundan satılmasının mümkün olamayacağının belirtildiği görülmüştür.
Davalı arsa sahibi, dava tarihi itibariyle teminat niteliğindeki bağımsız bölümler hakkında davalı yükleniciye satış yetkisi vermemekte haklıdır. Mahkemece; yüklenici borçlarının ifası nedeniyle ve temerrüde düşmemek için, kaydına mahkemece tedbir konulmasına karar verildiğini bildiği, nizalı taşınmaz hakkında, yine mahkemeyi bu konuda bilgilendirmek suretiyle, verilmiş olan satış yetkisine dayalı olarak, davalıya kötüniyet atfedilmesi doğru olmamıştır.
Bu durumda mahkemece, dava açılmasına sebebiyet vermemiş ve bağımsız bölümün üçüncü kişiye devrinde kötüniyeti bulunmayan davalı arsa sahibi aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücreti takdir edilmesi hatalı olmuş ve bu nedenle Bölge Adliye Mahkemesinin başvurunun esastan reddine dair kararı kaldırılarak, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerekmiş ise de, yapılan yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, HMK'nın 370/4. maddesi uyarınca hüküm fıkrasının aşağıda yazılı olduğu şekilde düzeltilerek onanması gerekmiştir.
VI.KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1-Alacaklı asıl davada davalı yüklenici ile birleşen davada davalı kayıt maliki vekillerinin tüm, asıl davada davalı arsa sahibi vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,
2-Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
3-Sakarya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 28.06.2021 tarih, 2015/564 Esas ve 2021/349 Karar sayılı kararının hüküm fıkrasının;
a) 3. bendindeki "davalılardan" ibaresinin çıkarılmasına ve yerine "davalı ... dışındaki davalılardan",
b) 4. bendindeki "davalılardan" ibaresinin çıkarılmasına ve yerine "davalı ... dışındaki davalılardan",
c) 5. bendideki "davalılardan" ibaresinin çıkarılmasına ve yerine "davalı ... dışındaki davalılardan", ibarelerinin yazılmasına, kararın bu şekliyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek halinde temyiz eden ilgililere iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, Dairemiz ilamının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
17.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.