"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/785 E., 2022/828 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2014/616 E., 2017/236 K.
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen asıl ve birleşen davada sözleşmenin feshi ve alacak davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacı ... ile birleşen davada davacı ... vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Asıl ve birleşen davada davacılar vekili, müvekkili ile davalılar arasında İstanbul ili, Bakırköy ilçesi, ... Mahallesi, 162 Ada 23 parselde inşaat yapılması amacıyla .... 14. Noterliği'nin 05.03.2008 gün, 7247 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye göre inşaatın tamamlanma süresinin 18 ay olarak belirlendiğini ve arsa tesliminden itibaren en geç 3 ay içerisinde inşaat ruhsatı alınacağının kararlaştırıldığını, davacının muvafakati alınmaksızın mimari projede tadilat yapıldığını, sözleşmenin feshi ile davacının menfi zararının olacağını, yüklenicinin inşaat ruhsatına geç başvurması nedeniyle müvekkilinin toplam m2 alanı düştüğünden zararının oluştuğunu, yüklenicinin SGK borcu nedeniyle iskan alınmasının mevcut duruma göre imkansız olduğunu, yüklenicinin acz içerisinde bulunduğunu, Mart 2014 tarihinden itibaren yüklenicinin tüm inşaat faaliyetlerini durdurduğunu ve inşaatı yarım bıraktığını belirterek, TBK'nın 473 maddesi gereğince sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu kaydındaki şerhin terkinine, sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle yaşanan gecikmeden doğan kira kaybı, projeye aykırı inşaat nedeniyle uğranılan m2 kaybı ve sözleşmeye aykırı olarak davacının rızası olmaksızın yapılan tadilatlar nedeniyle uğranılan zararlara karşılık şimdilik 5.000,00 TL tazminatın faizi ile davalıdan tahsiline, sözleşmenin feshi nedeniyle doğan menfi zararın davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı şirket vekili cevap dilekçesinde; dava konusu inşaat için ruhsatın geç alınmasının davalıların kusurundan kaynaklanmadığını, inşaatın tamamlama süresinin 01/08/2013 ruhsat tarihinden başlayacağını, davacının sözleşmede kararlaştırılan 3 daireyi müteahhide devretmeyerek yükümlülüğünü yerine getirmediğini, inşaat için proje tadilatına girmeden arsa sahibinin onayının alındığını, davacı iddialarının yerinde olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 21.04.2017 tarih ve 2014/616 Esas, 2017/236 Karar sayılı kararı ile davalı ...'ye karşı açılan davadan vazgeçilmiş olmakla bu davalı yönünden açılan davanın usulden reddine, davacılar ... ve ... ile davalı ... San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenen Bakırköy 14. Noterliğinin 05/03/2008 gün ve 07247 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshine, davacı ... için 5.000,00 TL maddi tazminatın dava tarihi olan 17/12/2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak davalı şirketten alınarak davacıya verilmesine; davacı ... için 5.000,00 TL maddi tazminatın birleşen dosya dava tarihi olan 12/02/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak davalı şirketten alınarak, davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı şirket vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 21.10.2020 tarih ve 2018/1544 Esas, 2020/1160 Karar sayılı kararı ile, davalı şirket vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davalı ...’ye karşı açılan davadan vazgeçilmiş olmakla bu davalı yönünden asıl ve birleşen davanın usulden reddine, davacı ... tarafından ... Otomotiv Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti.’ye karşı açılan asıl davanın reddine, ... tarafından davalı ... Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti.’ye karşı açılan birleşen davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, asıl ve birleşen davada davacıların tazminat talebinin reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl dosya davacısı ... ve birleşen dosya davacısı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizin 08.01.2022 tarihli ve 2021/1137 Esas, 2022/113 Karar sayılı ilamıyla, asıl dosya davacısı ... ve birleşen dosya davacısı ... vekilinin diğer temyiz itirazları reddedilerek "Sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 358/I maddesinde “Müteahhit, işe zamanında başlamaz veya mukavele şartlarına muhalif olarak işi tehir eder yahut iş sahibinin kusuru olmaksızın vaki olan teehhür bütün tahminlere nazaran müteahhidin işi muayyen zamanda bitirmesine imkan vermeyecek derecede olursa, iş sahibi teslim için tayin edilen zamanı beklemeye mecbur olmaksızın akdi feshedebilir” düzenlemesine yer verilmiştir. Bu maddede ifa zamanından önce sözleşmeden dönme hakkı doğuran durumlar sayılmış; işe başlamada gecikme, iş görme faaliyetinin yavaş yürümesi ve ertelenmesi, kararlaştırılan tarihe kadar eserin tamamlanamayacağının anlaşılması hallerinde iş sahibinin sözleşmede kararlaştırılan teslim süresini beklemeden akdi feshedebileceği öngörülmüştür. İşe başlamada gecikilmesi ve bu gecikmenin iş sahibine isnadı mümkün nedenlerden ya da yüklenicinin iradesi dışında gerçekleşen ve öngörülmesi mümkün olmayan nedenlerden kaynaklanmaması halinde iş sahibi sözleşmede kararlaştırılan teslim süresini beklemeden akdi feshedebilir.
Asıl dava 17.12.2014 tarihinde işin bitirilme süresi henüz gelmeden açılmış olup, davadaki fesih isteği 818 sayılı Borçlar Kanununun 358/1 (Türk Borçlar Kanununun 473/1) maddesi uyarınca erken fesih talebi niteliğindedir. İlk derece mahkemesince inşaatın sözleşme uyarınca teslimi gereken 01.02.2015 tarihinden 9 ay sonra 06.11.2015 tarihinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda inşaatın tamamlanma oranının %43.5 olduğu tespit edilmiş olup, inşaatın kalan sürede bitirilip teslim edilemeyeceği açıktır. Bu itibarla, somut olayda asıl dava bakımından erken fesih şartlarının oluştuğu ortadadır. Kaldı ki, 05.03.2008 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesini kendi adına asaleten, ... adına vekaleten ... imzalamış olup, ... asıl davanın davacısı, ... ise birleşen davanın davacısıdır. Sözleşmeyi arsa sahibi olarak imzalayan ... birleşen davada fesih isteminin kabulüne karar verildiği halde, diğer arsa sahibi ...’un aynı sözleşmeye dayalı olarak asıl davadaki sözleşmenin feshi isteminin reddine karar verilmiş olması doğru olmamıştır.
Bu durumda mahkemece asıl davada davacı arsa sahibinin sözleşmenin fesih istemi yönünden de davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yasa ve sözleşme hükümlerinin yorumunda yanılgıya düşülerek reddine karar verilmesi doğru olmamıştır" gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamındaki gerekçeyle "Davalı ...'ye karşı açılan davadan vazgeçilmiş olmakla bu davalı yönünden açılan asıl ve birleşen davaların usulden reddine,
Davalı ... San ve Tic. Ltd. Şti'ne karşı asıl davada davacı ... tarafından ve birleşen davada davacı ... tarafından açılan davaların kısmen kabulü ile;
... 14. Noterliği'nin 05.03.2008 tarih ve 7247 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine,
Davacıların tazminat taleplerinin reddine" karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl dosya davacısı ... ve birleşen dosya davacısı ... vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Asıl dosya davacısı ... ve birleşen dosya davacısı ... vekili temyiz dilekçesinde; sözleşmenin feshi ile yüklenicinin, arsa sahibinin diğer zararlarını da karşılamak zorunda olduğunu, sözleşmede bu hususta düzenleme yapıldığını, her ne kadar sözleşme feshinde menfi zarar talep edilebilecekse de sözleşmede taraflar aksini kararlaştırabileceğini, sözleşmenin 13.1 maddesinde sözleşmenin feshinde de yüklenicinin cezai şart ödeyeceğinin belirlendiğini, yine sözleşmenin 5.19 maddesinde işin yarım bırakılması halinin düzenlendiğini, bu durumda da yüklenicinin zarara katlanacağının hükme bağlandığını, buna göre; müteahhitin, inşaatın tesliminin gecikmesi nedeniyle müvekkilinin uğramış olduğu kira kaybını ödemekle mükellef olduğunu, ayrıca projeye aykırı inşaattan, gecikme nedeniyle uğranılan m² kaybından ve sözleşmeye aykırı olarak müvekkilinin rızası olmaksızın yapılan tadilat nedeniyle tazminat ödenmesi gerektiğini, yüklenicinin, sözleşme kapsamında imza tarihinden itibaren 3 ay içerisinde temel ruhsatını almak zorunda olduğunu, ancak yüklenicinin bu edimine uymadığını, bu sırada imar uygulamalarında yapılan değişiklikler nedeniyle m² inşaat alanlarının azaldığını bu durumun da müvekkilinin aleyhine sonuç doğurduğunu, sözleşmenin geriye etkili feshi hükmü gereğince her ne kadar menfi zararı aşan bir meblağ talep edilemeyeceğine hükmedilmişse de müvekkilince talep edilen zarar kalemlerinin sözleşmenin feshi halinde ödenecek zarar kalemleri olduğunu, tarafların bu durumda talep ettikleri zarar kalemlerinin ödeneceği hususunda mutabık kaldıklarını belirterek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Asıl ve birleşen dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, asıl ve birleşen davada sözleşmenin geriye yönelik feshi, tapudaki şerhin terkini, kira kaybı, sözleşmeye aykırılık sebebiyle uğranılan zararın ve sözleşmenin feshi nedeniyle doğan menfi zararın tahsili istenilmiştir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddeleri
3. Değerlendirme
1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; asıl dosya davacısı ... ve birleşen dosya davacısı ... vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 2022/785 Esas, 2022/828
Karar ve 21.04.2022 tarihli kararının 6100 sayılı Kanunun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca
ONANMASINA,
Aşağıda yazılı harcın temyiz edenlerden alınmasına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
28.03.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.