"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davalarda tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne kısmen reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı asıl davada davalı ... vekili ile birleşen 2021/207 Esas sayılı dosyada davalılar ..., ..., ... ve ... Müdürlüğü vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1.Davacı arsa sahipleri vekili asıl dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı ... arasında 21/01/2012 tarihli kat karşılığı inşaat yapımı arsa tahsis sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşme gereğince davacıların devredecekleri taşınmaz karşılığında toplam 6 daire alacaklarını, müvekkillerinin tapuları 23/05/2012 tarihinde devrettiklerini, davalı yüklenicinin sözleşmenin imzalanmasını müteakip davanın açıldığı 29/03/2006 tarihine kadar inşaata başlamayarak temerrüde düştüğünü, arsa sahiplerinin sözleşmeyi fesihte haklı olduğunu, söz konusu sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshine, tapu üzerindeki üçüncü şahıslar lehine konulan devir ya da haciz, ipotek vs. işlemlerin yolsuz olması nedeniyle silinerek müvekkilleri adına aynen tesciline ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini iddia ve dava etmiştir.
2.Birleşen ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi 2017/539 Esas sayılı dosya davacısı arsa sahipleri vekili birleşen dava dilekçesinde özetle; asıl davada mahkemenin 24/11/2017 tarihli duruşmasında 1 no.lu parselde kat irtifakı kurulmadan önce bir kısım hisselerin dava dışı ... ve ...'a devredildiği anlaşıldığından bu kişileri davaya dahil etmek üzere süre verildiğini, eksikliğin giderilebilmesi adına ... bu davayı açtıklarını, davalılara karşı sözleşmenin feshi ile arsaların davacı müvekkillerine devir payları oranında iadesini talep ettiklerini, davanın asıl dava dosyası ile birleştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
3.Birleşen ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi 2017/230 Esas sayılı dosya davacısı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; asıl dava dosyasının 28/02/2017 tarihli duruşmasında 1 no.lu parsel yönünden ... ve ... Makine ... İnş. Müh. San. Tic. Ltd. Şti.'ye karşı dava açmak üzere süre verildiğini, bu nedenle somut davayı açtıklarını, davanın asıl dava ile birleştirilmesini talep etmiştir.
4.Birleşen ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/207 Esas sayılı dosya davacısı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; asıl dava dosyasının 19/02/2021 tarihli duruşmasında taşınmazlar üzerinde haciz ve takyidatları bulunan dava dışı alacaklara karşı dava açılması için süre verildiğini, dava konusu gayrimenkulde davalı müteahhidin borçlarından kaynaklı davalılar lehine haciz şerhi işlendiğini, bu icra dosyalarındaki hacizlerin kaldırılması için işbu davanın açıldığını, dosyanın ... 5. Asliye Hukuk Mahkemesi 2020/204 Esas sayılı dava dosyası ile birleştirilmesini talep etmişlerdir.
II. CEVAP
1.Asıl dosya davalısı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; tarafların hür iradeleri ile belirledikleri süreye uyulmaksızın açtıkları davada davacıların hukuki yararlarının bulunmadığını, davacıların iddialarının muhatabının direkt olarak müvekkili olmadığını, müvekkilinin bahse konu sözleşmenin tarafı olmadığını, müvekkilinin iyi niyetli dördüncü kişi olduğunu, müvekkilinin tapuya ... ilkesi çerçevesinde hareket ettiğini ve kat irtifakı tapusunu aldığını, bu nedenlerle mesnetten yoksun açılan davanın tümden reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur.
2.Asıl dosya davalısı ... cevap dilekçesinde özetle; ... İnşaat firmasında ... karşılığı bir daire satın aldığını, boşa ve dış cephe mantolama işi yaptığını ve yapmış olduğu ... karşılığında 120.000,00 TL bedelle aldığı darenin ödemelerini yaptığını ve evin tapusunun kendi üzerinde olduğunu, söz konusu evden dolayı hiç kimseye bir borcunun bulunmadığını, bu nedenlerle açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
3.Asıl dosya davalısı ... İnşaat San. Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili yönünden husumet itirazında bulunduğunu, müvekkilinin davacılarla ve davalı ... ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığını, müvekkilinin davalı ... .... San. Tic. Ltd. Şti. ile yaptığı sözleşme ile davaya konu taşınmazın sahibi olduğunu, davacıların muvazaa iddiasının dayanaktan yoksun olduğunu, bu nedenlerle açılan davanın öncelikle husumet yönünden, aksi takdirde esastan reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur.
4.Asıl dosya davalısı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; açılan davanın müvekkili yönünden haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davacılar ile yükleniciler arasında yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu, müvekkilinin iyi niyetli üçüncü şahıs olduğunu ve yükleniciden pay devir almadığını, sözleşmeye göre henüz yükleniciye verilen sürenin dolmadığını ve bu durumda dava şartlarından olan hukuki yarar şartının gerçekleşmediğini, bu nedenlerle açılan husumet yokluğundan, hukuki yarar yokluğundan ve esastan reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur.
5.Asıl dosya davalısı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; sözleşmenin Yargıtayın belirttiği şartlara uygun ve geçerli bir sözleşme olmadığını, noter tarafından yazılmak sureti ile yapılmadığını, müvekkiline husumet yöneltilmesinin yanlış olduğunu, müvekkilinin ... ile hiçbir ilgisinin bulunmadığını, kendisinin 1 nolu parseli tapu kaydına güvenerek ...'den satın aldığını, daha sonra ... Makine ... İnş. Müh. San. Tic. Ltd. Şti. ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, dava konusu bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre kendisine düşen daireler olduğunu, bu nedenlerle yerinde olmayan davanın reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur.
6.Birleşen ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi 2017/430 Esas sayılı dosya davalısı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin inşaat işi ile uğraştığını, bahse konu arsayı pazarlık yaparak aldığını ve parasını peşin ödediğini, müvekkilinin başka işleri nedeniyle arsaya inşaat yapamadığını ve paraya ihtiyacı olduğundan peşin para ile ...'e sattığını ve sonrasında da arsa ile ilgilenmediğini, olayda müvekkilinin herhangi bir kusur veya sorumluluğunun bulunmadığını, iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, husumet yüklenerek dava açılmasının yerinde olmadığını, bu nedenlerle açılan davanın öncelikle husumet yönünden ve esas yönünden reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur.
7.Birleşen ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/207 Esas sayılı dosyada davalılar ..., ... Vergi Dairesi Müdürlüğü, ... Müdürlüğü vekili, davalı ... vekili, davalı ... Üniversitesi Rektörlüğü vekili, davalı ... Belediye Başkanlığı vekili, davalı SGK vekili dosyaya sundukları cevap dilekçelerinde iyi niyetli üçüncü kişi olduklarını, davalı ...'den olan alacakları için haciz şerhi işlettiklerini belirterek davanın reddini talep etmişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 21.03.2019 tarihli 2015/316 Esas 2019/169 Karar sayılı kararıyla; keşfen belirlendiği üzere 3 no.lu parselde %37,30, 1 no.lu parselde %18,67 seviyesinde inşaatın fiziki gerçekleşmesi söz konusu olduğunu, yüklenici ... ediminini yerine getirmediği sürece ondan sözleşme ve tapu devri yapılan ve bağımsız bölüm alan diğer davalıların davacı arsa sahiplerine karşı hak iddiasında bulunmalarının mümkün olmadığını, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren belirlenen inşaat yapım sözleşmesi süresinin geçtiği, davacı arsa maliklerinin TBK'nın 123-125 maddelerinde kendilerine tanınan sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu kayıtlarının iptali ve adlarına tescilini isteme seçimlik hakkını kullandıkları, sözleşme kapsamında yükleniciye taşınmazlar teslim edildiği ve tapu devirleri yapılmış ise de, süresinde inşaatın tamamlanmadığı ya da sözleşmenin iptalinin iyi niyet kurallarına aykırı olacağı, inşaat seviyesine gelmediği (en az %90 seviyesi) toplanan delillerden anlaşıldığından davacıların sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil taleplerinin kabulüne, davalılar ..., ..., ... ve ... .... Ltd. Şti.'nin haklarında dava açılmış ise de, davalıların tapu malikleri olmadıkları, davacılar ile aralarında dava konusu yapılan sözleşme ilişkisinin bulunmadığından pasif taraf ehliyeti (husumet yokluğundan) reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili ve davalı ... San. Tic. Ltd. Şti. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 09.07.2019 tarihli ve 2019/453 Esas, 2019/517 Karar sayılı kararıyla; davacı arsa malikleri ile davalılardan ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartına uyulmayarak geçersiz ise de arsa sahiplerinin arsanın mülkiyetini devir borcunu yerine getirmekle sözleşme gereklerini yerine getirdiğinden artık sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği, yüklenicinin işini tamamlamadığı, dava teslim için öngörülen süreden önce ikame edilmiş ise de inşaatın tamamlanma oranına göre yüklenicinin edimini süresinde yerine getiremeyeceği açık olduğundan yüklenicinin temerrüdünün gerçekleştiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin hakları askıda olup arsa sahiplerine karşı edimini yerine getirdiğinde yaptığı devirlerine geçerli olabileceği, yükleniciden pay satın alan kişilerin iyiniyetinin korunamayacağı anlaşılmakla temerrüt nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali ve tescil kararının yerinde olduğu belirtilerek başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili, davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi 29.06.2020 tarihli 2019/3138 Esas 2020/1909 Karar sayılı kararı ile tapu kayıtlarında davada taraf olmayan 3. kişiler lehine takyidatlar olduğu, bu takyidatların tapu kaydından silinmesine karar verilebilmesi için bu takyidat lehtarlarının davalı sıfatı ile savunma yapmalarının sağlanması ve buna göre davanın esası hakkında karar verilmesi gerektiği, bu lehterların davada taraf olmamasına rağmen, davada taraf olmayan 3. kişilerin haklarını helaldar edecek şekilde hüküm kurulmasının doğru olmadığı belirtilerek kararla birlikte silinmesine karar verilen 1 ve 3 parsel sayılı taşınmazların güncel tapu kayıtları celp edilerek bu tapu kayıtlarında alacaklı konumunda konulan haciz, ipotek vb. takyidat lehdarlarının aleyhine davacılar tarafından usulüne uygun şekilde dava açılmasının sağlanarak, taraf teşkilinin yapılmasından sonra bu dosya ile birleştirilmesini müteakip işin esasının incelenmesi gerektiğinden bahisle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Yargıtay bozma ilamı ile tüm dosya kapsamı değerlendirilerek deliller toplandığı, 3211 ada 1 ve 3 parsel taşınmazlar üzerinde takyidatı (haciz, ipotek vs) bulunan alacaklılara karşı ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/207 Esas sayılı dosyasında husumet yöneltildiği ve söz konusu dosya mahkeme dosyası ile birleştirilmek suretiyle taraf teşkili sağlandığı belirtilerek davacılar ile davalı ... arasında düzenlenen 21/01/2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, ... ili ... ilçesi ... Mah. 3211 ada, 3 no.lu parselde (yeni 20882 ada 3 parsel )davalı ...'in adına kayıtlı bulunan 265/266 hissenin ve 1/266 hissenin, ... ili ... ilçesi ... Mah. 3211 ada, 1 no.lu parselin kat irtifaklarının ve davalılar ..., ..., ..., ..., ... İnşaat Ltd. Şti., ..., ..., ... adlarına olan kat irtifakı bağımsız bölüm tapularının iptali ile davacılar adına tapuya tesciline, ... ili ... ilçesi ... mah. 3211 ada 1 parsel ve 3211 ada 3 parsel (yeni 20882 ada 3 parsel) sayılı taşınmazlarda mahkeme dosyası ile birleşen ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/207 Esas - 2021/253 Esas sayılı dosyasında davalı sıfatı ile taraf olan davalı alacaklılar tarafından konulan haciz, ipotek vb. Takyidatların tapu kaydından kaldırılmasına, bu dosya ile birleşen ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/539 Esas sayılı dava dosyasında davalılar hakkında açılan davanın taraf yokluğundan (pasif taraf ehliyeti) reddine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı SGK Başkanlığı vekili, davalı ... vekili, davalı ... Üniversitesi Rektörlüğü vekili, davalı ..., ... Vergi Dairesi Müdürlüğü, ... Müdürlüğü vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1- Davalı SGK Başkanlığı vekili (haciz alacaklısı) temyiz dilekçesinde; davanın süre/zamanaşımı itirazının değerlendirilmediğini, iyiniyetli 3. kişi olduklarını, tapu siciline ... ilkesi gereğince de hakkının korunacağını, tapuya tescil ilkesi gereği bu ilkeye dayanılarak mülkiyet veya ayni hak kazanan iyiniyetli 3. kişilerin kazanımlarının korunacağını, kararın bozulmasını talep etmiştir.
2-Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmadıkça geçersiz olduğunu, dava konusu bağımsız bölümde herhangi bir şerh olmadığından müvekkilinin iyiniyetli olarak taşınmazın mülkiyetini kazandığını ve iyiniyetinin korunması gerektiğini, davalı ...'in taşınmazı devraldıktan 5 ay sonra herhangi bir inşaat faaliyeti yapmadan 3211 ada 1 parsel sayılı taşınmazı davalı ...'e sattığı, bu devirden yaklaşık 1 yıl sonra kardeşi olan müvekkili ...'in taşınmazı satın aldığı, müvekkilinin de ... 4. Noterliğinin 04/11/2013 tarihli tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile taşınmazı ... .... Züc. İnş. Müh. San. ve Tic. Ltd. Şti.'ye temlik ettiğini, davacıların anlaştığı yükleniciden başka bir yüklenici inşaat başlayarak devam etmesine davacılar engel olmadığından olayların gelişmesine kendi kusurlarının sebep olduğunu, dava konusu taşınmazı devralan yüklenici şirket hakkındaki dava reddedildiğinden o şirketten daire alan müvekkili hakkındaki davanın da reddinin gerektiğini belirterek hükmün bozulmasını talep etmiştir.
3-Davalı ... Üniversitesi Rektörlüğü vekili (haciz alacaklısı) temyiz dilekçesinde; asıl dava dosyasında davalı ...'in ... Üniversitesi ... Tıp Fakültesi Hastanesinde almış olduğu sağlık hizmeti karşılığı ödemesi gereken sağlık hizmeti bedelini ödemediğini, ödenmeyen borçtan dolayı anılan kişiye karşı icra takibi başlatıldığını, kesinleşen icra takibinde borçlu adına kayıtlı taşınmaza haciz şerhi konulduğunu, borçlunun halen borcunu ödemediğini, taşınmaz üzerindeki haczinin kaldırılması halinde borcun tahsili imkansızlaşacağından kamu zararı oluşacağını, idarenin iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğunu ve kanun gereği kazanımlarının korunacağını, aksinin ispatı gerektiğini, tapuda apkis şerhi olup olmadığının araştırılması gerektiğini, süre ve zamanaşımı itirazlarının değerlendirilmediğini, hükmün bozulmasını talep etmiştir.
4-Davalılar ..., Vergi Dairesi Müdürlüğü, ... Müdürlüğü vekili 8haciz alacaklısı) temyiz dilekçesinde; temyiz edenlerin hacizlerinin, ...'in vergi borçlarından dolayı adına kayıtlı taşınmazlara uygulandığını, ... ve ... mükellefi ...'in idareye olan vergi borçları için adına kayıtlı taşınmazlara haciz uygulanmasında hukuka aykırılık bulunmadığını, idarenin iyiniyetli olup davacılar ile daire borçlusu ... arasındaki hukuki ilişkinin kendileri tarafından bilinmesinin mümkün olmadığını, iyi niyetli 3. kişi olduklarını, TMK 1023. maddesi gereği tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanan kişinin hakkının korunacağını, sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK'nın 470-486. maddeleri,
3. Değerlendirme
1.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Asıl dava bakımından temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla; davalı ... vekilince temyiz dilekçesinde asıl davaya yönelik ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
3.İlk Derece Mahkemesi tarafından sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil ile bir kısım davalılar bakımından pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine dair verilen karar hakkında davalı ..., davalı ..., davalı ... ve davalı ... İnş. San. Tic. Ltd. Şti. vekilleri tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, verilen kararın davalı ... vekili ve davalı ... vekilince süresinde temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 2019/3138 Esas, 2020/1909 Karar sayılı ve 29.06.2020 tarihli ilamı ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi hükmünün bozulmasına karar verilmiştir. Eldeki davada, birleştirilen ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/207 Esas sayılı dosyasının Dairenin bozma kararından sonra, asıl dava ile birleştirildiği anlaşılmaktadır.
3.1.Dosyaların birleşmesi halinde, ilk dosya Yargıtay incelemesinden geçtikten sonra henüz kanun yolları aşamasına gelmemiş yeni bir dosyanın bu dosya ile birleşmesi durumunda, birleşen dosyanın istinaf yoluna tabi olacağı açıktır. Zira davalar birleşmekle dahi bağımsızlıklarını korur, ayrı dosya olma özelliğini devam ettirirler. Daha önce Yargıtay denetiminden geçen asıl dosyanın “İstinaf” kanun yoluna tabi olmadığı açık ise de birleşen ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/207 Esas sayılı dosyasının dava tarihi 24.03.2021, karar tarihi 13.04.2022 olup birleşen bu dava yönünden bu karar ile ilgili daha önce Yargıtayın bir denetimi de söz konusu olmadığından, anılan kararın ''İstinaf'' kanun yoluna tabi olduğu anlaşılmaktadır.
3.2.Hal böyle olunca, davaların birleştirilmelerine karşın bağımsızlıklarını koruyacakları göz önünde bulundurulmakla birleşen ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/207 Esas sayılı dava dosyası ile ilgili temyiz kanun yolu incelemesi yapılmayıp, davalı SGK Başkanlığı vekili, davalı ... Üniversitesi Rektörlüğü vekili, davalı ..., ... Vergi Dairesi Müdürlüğü, ... Müdürlüğü vekilinin temyiz dilekçeleri istinaf dilekçesi olarak kabul edilip, istinaf incelemesi yapılmak üzere birleşen dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmek üzere İlk Derece Mahkemesine iadesine karar vermek gerekmiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Asıl dava yönünden davalı ... vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Birleşen dava dosyasının istinaf incelemesi için Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmek üzere İlk Derece Mahkemesine İADESİNE,
Aşağıda yazılı harcın temyiz eden asıl davada davalı ...'den alınmasına,
10.01.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)
Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.
Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya ... ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.
Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır.
Sayın çoğunluk, üçüncü kişilerden arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden doğan sorunları bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadıkları kabul edilerek adeta bir kötü niyet karinesi icat edilmektedir. Oysa TMK nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya ... ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Kaldı ki, ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişiler karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır. Keza, arsa sahibinin tapuyu yükleniciye devretmesinin “avans” niteliğinde olduğu, mülkiyetin ancak yüklenicinin tüm borcunu ifa ettikten sonra geçeceğini kabul edilmesi de hukuki dayanağı olan bir kabul değildir. Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir.
Somut olayda, davacılar ile davalı ... arasında 21.01.2012 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahipleri taşınmazlarını yükleniciye tapuda devretmiştir. Yüklenici kat irtifakı kurduktan sonra bir kısım bağımsız bölümleri üçüncü kişilere tapuda satmıştır. Yüklenici, dosya arasındaki bilirkişi raporuna göre 1 nolu parselde inşaatı yaklaşık % 18.67 civarında tamamlamıştır. Temyiz eden davalı/üçüncü kişi ..., yargılamanın tüm aşamalarında tapuya güvenerek taşınmazı satın aldğını iyi niyetli olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesi talep etmişlerdir. Tapu maliki üçüncü kişinin bütün haklı savunmalarına rağmen ilk derece mahkemesinin tapu iptali ve tescil yönünden davanın kabulüne karar vermesi TMK nın 1023. maddesinde düzenlenen "tapuya ... ilkesine" aykırı olmuştur. Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalıların kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötü niyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır. Bu nedenle, temyiz eden davalı ...’ in mülkiyet hakkının TMK nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir. Yerel mahkeme ve istinaf mahkemesinin TMK nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara aykırı olan gerekçeleri de dikkate alınarak ilk derece mahkemesi kararının temyiz eden davalı/tapu maliki açısından bozulması gerekirken, Dairemizin Sayın çoğunluğunun onanma kararına muhalifim.