"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil kabul edilmezse alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın bedel yönünden kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili ve davalı yüklenici ... İnş. Eml. Mim Müh. Tur. Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılardan yüklenici ... İnş. Eml. Mim Müh. Tur. Tic. Ltd. Şti ile, arsa sahibi diğer davalılar arasında düzenlenen 17/03/2014 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye isabet eden A Blok 22 numaralı bağımsız bölümün harici satım sözleşmesiyle 150.000,00 TL bedel karşılığında, yüklenici tarafından davacıya satıldığını, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimini yerine getirdiğini ve bağımsız bölümü almaya hak kazandığını, alacağını davacıya temlik eden yükleniciye satım bedelinin tamamının ödendiğini iddia ederek dava konusu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tapuya tesciline, bunun mümkün olmaması halinde ise 150.000,00 TL bedelin ödeme tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle, davanın hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, yüklenicinin herhangi bir hak ve alacağı bulunmadığını, dava açılmasına sebebiyet vermediğini, yargılama giderlerinden sorumlu tutulamayacağını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
2.Davalı ... inş. Eml. Mim Müh. Tur. Tic. Ltd. Şti vekili cevap dilekçesinde özetle; davada paranın gönderildiği Serdal ...'nın taraf gösterilmesi gerekirken, şirketin davalı gösterilmesinin doğru olmadığını, paranın dava dışı Serdal ...'nın banka hesabına ödendiğini, bu nedenle husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, sözleşmenin yapıldığı tarihte kat irtifakının kurulmadığını, davacının dayandığı adi yazılı belgenin alacağın temliki hükmünde neticeler doğurmayacağını, davalı şirkete yapılmış bir ödeme bulunmadığını, 15.000,00 TL bedelli dekont altındaki imzayı bu aşamada kabul etmediklerini zira sözleşmenin üzerinden uzunca bir süre geçtiğinin bir an için davalı yüklenicinin tapu devri yükümlülüğünün varlığı kabul edilse bile mevcut kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince bu aşamada tapu verilmesinin mümkün gözükmediğini, davadan önce çekilmiş bir ihtarname bulunmadığından dava açılmasına sebebiyet vermeyen davalı şirketin yargılama giderlerinden sorumlu tutulması gerektiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Diğer davalılar davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında gerek ana raporda gerek davacı tarafın itirazı üzerine alınan raporda iki blokun ortalama fiziki seviyesi %83 olup kabul edilebilir seviyenin altında olduğundan davacı taraf verdiği bedeli sebepsiz zenginleşen ... İnşaattan isteyebileceği anlaşılmakla tapu iptal ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin ise kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve Davalı ... İnş. Eml. Mim Müh. Tur. Tic. Ltd. Şti. istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1.Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; yüklenicinin inşaatı getirdiği seviye itibariyle dava konusu bağımsız bölümü hak ettiği, davacının da yüklenicinin halefi olması sebebiyle tapuya hak kazandığı, yüklenicinin tapuya hak kazanması için inşaatın tamamlanma oranının %90 olması gerektiğine yönelik kabulün doğru olmadığını belirterek mahkeme kararının bozulmasını talep etmiştir.
2.Davalı ... inş. Eml. Mim Müh. Tur. Tic. Ltd. Şti vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; ödemenin davalı yükleniciye yapılmadığı, davacının ödemeyi yaptığı kişiye davasını yöneltmesi gerektiği, 135.000,00 TL ödeme dışında başkaca bir ödeme yapıldığına dair bankada kayıt bulunmadığı, davanın 150.000,00 TL üzerinden kabul edilmesinin doğru olmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında, mahkemenin istinaf incelemesine konu kararında, dosyadaki mevcut delillere göre yaptığı değerlendirmeye, takdire ve ortaya koyduğu gerekçeye göre mahkemenin vardığı sonuçta istinaf sebepleri yönünden usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı, istinaf nedenlerinin yerinde olmadığı HMK 355. maddesi kapsamında yapılan istinaf incelemesi sonucu anlaşılmakla, davacı vekili ile davalı yüklenici şirket vekilinin istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde belirttiği itirazları temyiz dilekçesinde de yinelemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yükleniciden harici satış ile alınan bağımsız bölümün tapu iptal ve tescil istemine, bu talep kabul edilmezse bağımsız bölüm için ödenen bedelin tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 371 inci maddesi,
Türk Borçlar Kanunu’nun 184 üncü maddesi,
30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı.
3. Değerlendirme
Davalılar yüklenici ... İnş. Eml. Mim Müh. Tur. Tic. Ltd. Şti ile diğer davalılar arasında imzalanan 17/03/2014 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Tapu Devri başlıklı maddesinde tapuların yükleniciye devredilme şartlarının belirlendiği ve bu maddeye göre kararlaştırılan şart "Binanın karkas inşaatı bitince 1/3 bağımsız bölüm, duvarları örülüp sıvası bitince 1/3 bağımsız bölüm, belediyeden ön iskan alınınca kalan tapular yüklenici ya da yüklenicinin istediği kişilere devredilecektir." şeklindedir. Bu maddeden anlaşılacağı üzere yüklenicinin sözleşme gereği hak ettiği bağımsız bölümleri alabilmesi aşamalı devir olarak kararlaştırılmıştır. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda yüklenicinin inşaatı getirdiği seviye A Blok %96, B Blok ise %70 olarak tespit edilmiş, blokların ortalama tamamlanma seviyesi ise %83 olup, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki aşamalı devir şartına göre yüklenicinin 17 adet bağımsız bölümü hak ettiği belirlenmiş ancak dosya kapsamındaki belgelerden hangi bağımsız bölümlerin yükleniciye devredilmiş olduğu ve bu bağımsız bölümlerin kim tarafından dava dışı 3.kişilere satıldığı tespit edilememiştir.
İncelenen tapu kayıtlarına göre taşınmazın kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlerin kat irtifakının arsa sahipleri üzerine çıkarıldığı, Dairemizce geri çevirme kararı ile istenen tapu kayıtlarına göre bir kısım tapu kayıtlarının dava dışı 3.kişilere kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.
Her ne kadar mahkemece inşaatın ortalama seviyesi kabul edilebilir seviyenin altında olduğu ve yüklenicinin bağımsız bölümlerin tapularını hak etmediği gerekçesiyle davacının tapu iptal tescil talebi reddedilmiş, bedel yönünden talebi kabul edilmiş ise de; yukarıdaki paragrafta açıklandığı üzere taraflar arasında imzalanan sözleşmede aşamalı tapu devri şartı öngörüldüğünden mahkemece verilen karar yerinde görülmemiş olup, bu durumda Mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki aşamalı devir maddesindeki şartlar gözetilerek yaptırılacak bilirkişi incelemesi ile inşaatın fiziki durumunun tespitinin yaptırılması, tapuların tedavüllü kayıtları ve resmi satış senetleri de getirtilerek, devirlerin hangi tarihlerde ve hangi aşamalarda yapıldığının tespiti yaptırılarak, dava konusu bağımsız bölümün fiziki oran itibariyle yükleniciye devrinin gerekip gerekmediği saptanarak davacının tapu iptal ve tescil talebinin bu hususlara göre değerlendirilmesi gerekirken ret kararı verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye
Mahkemesine gönderilmesine,
26/03/2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.