"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/127 E., 2022/618 K.
HÜKÜM/KARAR : Kabul
Sayılı Dosyada Davalı ... vekili
Davacı vekili, davalı arsa malikleri ile davalı yüklenici ... arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye isabet eden bir daireyi müvekkilinin yükleniciden satın aldığını, bedeli ödediğini ve yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirdiğini, ancak davalı arsa maliklerinin müvekkiline tapu devrini yapmadıklarını ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı arsa malikleri vekili, dava konusu inşaatın sigorta primlerinin yüklenici tarafından ödenmesi gerektiğini, projeye aykırılıklar bulunması nedeni ile iskan ruhsatı alınamadığını, tüm eksiklikler giderildiği takdirde taşınmazı devretmeye hazır olduklarını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı ..., davalı arsa maliklerinin tapu devrini yapmadıklarını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Birleşen Kahramanmaraş 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2018/352 Esas sayılı dava dosyasında davacı vekili, davalı arsa malikleri ile yüklenici ... arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye isabet eden bir daireyi müvekkilinin yükleniciden satın aldığını, ancak bu bağımsız bölümün davalı arsa malikleri tarafından muvazaalı şekilde diğer davalı ...’e satıldığını ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleşen Kahramanmaraş 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2020/136 Esas sayılı dava dosyasında davacı vekili, arsa malikleri ile yüklenici ... arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye isabet eden bir daireyi müvekkilinin satın aldığını, davalı ...’ın da yüklenici olduğunu, taraf teşkilini sağlamak bakımından iş bu davayı açtığını ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, davacı ile davalı ... arasındaki satım sözleşmesi gereğince davacının tüm edimlerini yerine getirdiği, dava konusu inşaatın sigorta primlerinin davacı tarafından yatırıldığı ve makbuzların dosyaya sunulduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararına karşı davalı arsa malikleri vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi’nin 04.02.2019 tarihli, 2016/7091 Esas, 2019/259 Karar sayılı kararı ile, bağımsız bölümün yüklenici tarafından talep edilebilmesi için sözleşme uyarınca üstlenilen tüm edimlerin yerine getirilmesi gerektiği, dosya kapsamından henüz bu edimlerin yerine getirilmediğinin anlaşıldığı, bu hususlar dikkate alınmadan sadece SGK borcundan davacı hissesine düşen bedel hesap edilip bu miktarın ödendiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.
Bozma ilâmına karşı davacı vekilince karar düzeltme yoluna başvurulması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi’nin 22.01.2020 tarihli, 2019/1680 Esas, 2020/187 Karar sayılı kararı ile mahkemece öncelikle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan dava dışı ...’ın halen sözleşmenin tarafı olup sözleşmeden doğan haklarını devretmediğinden davada taraf olmasında zorunluluk bulunması nedeniyle davacıya bu yüklenici hakkında eldeki dava ile birleştirilmek üzere dava açması için uygun ve kesin süre verilerek açılacak dava birleştirilmek suretiyle taraf teşkili sağlanması gerektiği, inşaatın yapılacağı taşınmaz ile ilgili belediye işlem dosyası, tasdikli yapı ruhsatı ve projesi getirilerek konusunda uzman inşaat mühendisi ve mimar bilirkişiden oluşacak kurul marifetiyle gerekirse mahallinde keşif de yapılarak yüklenicilerin arsa sahibi ile yaptıkları sözleşme ve ekleri, proje ile tasdikli yapı ruhsatı ve imar mevzuatı hükümlerine göre inşaatı tamamlayıp arsa sahibine teslim etmek suretiyle yapı kullanma izin belgesi alma zorunluluğu yüklenmediği ve aşamalı devirde öngörülmediğinden yüklenicilerin dava konusu edilen bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadıkları konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp, sözleşmeye göre SGK prim borçlarından yükleniciler sorumlu olacağından sözleşme konusu inşaat ile ilgili yüklenicilerin SGK borcunun bulunup bulunmadığı, bozmadan sonra sunulan belge sureti de eklenerek ilgili SGK İl Müdürlüğü’nden sorulup araştırılmak suretiyle ve varsa noksan SGK borcunun yüklenicilerin halefi olarak davacıya verilecek süre ile yatırılması sağlanarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, bozma ilamının kaldırılarak, yerel mahkeme hükmünün değişik bu gerekçe ile bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, davacının dava konusu bağımsız bölümü davalı yükleniciden bedelini ödeyerek satın aldığı, üç yıldır bağımsız bölümde ikamet ettiği, 12.07.2018 tarihinde bağımsız bölümün arsa maliklerince davalı ...'e muvazaalı olarak satış yoluyla devredildiği gerekçesiyle, dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına, birleşen davanın kabulü ile, 3 nolu bağımsız bölümün birleşen dava davalısı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Bu karara karşı davalı ... vekili ve davalı ... vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
1- Kamu düzenine aykırılık halleri ile uyulan bozma ilamının içeriği ve usuli kazanılmış hak ilkesinin re'sen gözetildiği; kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmadığı anlaşıldığından davalı ... vekili ve davalı ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2- Arsa maliki... ile yükleniciler ... ve ... arasında Kahramanmaraş 4. Noterliği’nin 22.10.2007 tarih ve 17879 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmenin 6. maddesinde SSK prim masraflarının yükleniciye ait olduğu belirtilmiştir.
Davalı yüklenici ... ile davacı arasında ise 11.09.2009 tarihinde daire satış sözleşmesi düzenlenmiş, 2 numaralı kuzeydoğu cepheye bakan dairenin davacıya satışı kararlaştırılmıştır. Dosya kapsamından davacının satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedeli ödediği ve onaylı mimari projeye göre bodrum kat 3 numaralı dairenin davacının kullanımında olduğu, dairenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicilere isabet eden dairelerden olduğu anlaşılmaktadır. Dava konusu 3 numaralı bağımsız bölüm davalı arsa malikinin mirasçıları adına kayıtlı iken, yargılama devam ederken 12.07.2018 tarihinde davalı ...’e devredilmiştir.
Davalı ... dava konusu taşınmazı davalı arsa maliklerinden satın aldığını ve iyiniyetli olduğunu ileri sürmüş ise de, davalı bağımsız bölümü satın alırken dairenin kim tarafından kullanıldığını araştırma imkanı olmasına rağmen araştırmadığı ve dava devam ederken dava konusu taşınmaz devredildiğinden davalının TMK’nın 1023 maddesindeki iyiniyet iddiası dinlenemez ise de, dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin yaptığı inşaatta yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümü yükleniciden satın alan 3. kişinin tapu iptâli ve tescil istemine ilişkin olduğundan bu davalarda davayı açan 3. kişi arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenicinin halefi olup, alacağın temliki yoluyla yüklenicinin sözleşmeden doğan haklarını temellük ettiğinden tapu kaydına hak kazanabilmesi için yüklenicinin sözleşme ve ekleri tasdikli projesi ve imar mevzuatına uygun olarak inşaatı tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi zorunludur. İnşaat mühendisi tarafından düzenlenen 17.11.2020 tarihli bilirkişi raporunda ise binanın mimari projeye uygun yapıldığı, ancak bodrum katta projeye aykırı şekilde yapılan balkonların ana binaya zarar vermeyecek şekilde yıkılması mümkün ise yıkılması halinde iskan raporunun alınabileceği belirtilmiştir.
O halde mahkemece, inşaatın yapılacağı taşınmaz ile ilgili belediye işlem dosyası, tasdikli yapı ruhsatı ve projesi getirilerek, konusunda uzman inşaat mühendisi ve mimar bilirkişiden oluşacak kurul marifetiyle gerekirse mahallinde keşif de yapılarak, sözleşmede yapı kullanma izin belgesi alma zorunluluğu yüklenmediği ve aşamalı devir de öngörülmediğinden, yüklenicilerin arsa sahibi ile yaptıkları sözleşme ile ekleri, proje, tasdikli yapı ruhsatı ve imar mevzuatı hükümlerine göre inşaatı tamamlayıp arsa sahibine teslim etmek zorunluluğu bulunduğundan, yüklenicilerin arsa malikine karşı iskan alınacak şekilde inşaatın tamamı ile ilgili tüm borçlarının hesaplanıp, yüklenicilerin halefi olarak davacıya verilecek sürede hesaplanan bedelin tümünün yatırılması sağlanarak, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru olmamıştır.
Kabule göre, birleşen davalar asıl davada taraf teşkilini sağlamak üzere açılmış olup, birleşen davaların ayrı bir dava olma özelliği bulunmadığından asıl ve birleşen davalar ile ilgili ayrı ayrı hüküm kurulması yerine, asıl ve birleşen davalar ile ilgili olarak tek bir hüküm kurulması gerekirken, asıl davada karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilmesi de doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekili ve davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalı ... vekili ve davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden asıl dosyada davalı ... ile birleşen 2018/352 Esas sayılı dosyada davalı ...'e iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 28.11.2024 gününde oy birliğiyle karar verildi.