"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
EK KARAR TARİHİ : 02.03.2023
SAYISI : 2022/1969 E., 2023/69 K.
DAVALILAR : ... 2-... 3-... vekili Avukat ...
DAVA TARİHİ : 04.09.2018
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : İzmir 7. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/219 E., 2022/236 K.
Taraflar arasındaki sözleşmenin feshinin geçersizliğinin tespiti, aynen ifa için yetki verilmesi ve tazminat istemli davadan dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine kesin olmak üzere karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince 28.02.2023 tarihli ek karar ile temyiz dilekçesinin miktardan reddine karar verilmiştir.
Ek karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
Temyiz istemi, öncelikle temyiz konusu miktar veya değerin kesinlik sınırının altında olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin temyiz dilekçesinin reddine yönelik Bölge Adliye Mahkemesinin 28.02.2023 tarihli ek kararına ilişkindir.
Miktar veya değeri temyiz kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 362 nci maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanun’un 366 ncı maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.
Dosya içeriğine göre tazminat talebi için şimdilik 10.000,00 TL talep edilmiş, sözleşme bedelleri toplamı olarak 44.000,00 TL gösterilmişse de davacı vekilince temyize konu edilen ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden elde edilecek menfaatin herhalde Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi 2023 yılı için öngörülen kesinlik sınırı olan 238.730,00 TL'yi aşacağı, ayrıca sözleşme değeri olarak gösterilen bedele bağlı kalınarak kesin nitelikte karar verilmesinin ve davacı vekilinin sunduğu temyiz dilekçesinin reddine karar verilmesinin de hatalı olduğu anlaşıldığından Bölge Adliye Mahkemesince verilen 28.02.2023 tarihli ek karar anılan gerekçe ile kaldırılarak davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine geçilmiştir.
Ek karar kaldırıldıktan sonra esas incelemesine geçildiğinde; Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı yüklenici tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde; 42082 ve 42083 no.lu adalardaki parsel sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalamaya başladığını, iki parselde davalılar dahil olmak üzere 12 ayrı kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiğini, belediye hissesi alınmasını sağladığını, akdedilen sözleşmelerde inşaatın süresinin temel üstü ruhsatından itibaren 24 ay olarak öngörüldüğünü, sözleşmede tüm ada malikleriyle anlaşma imzalanacağının yazıldığını, buna rağmen davalıların ihtarnameler ile davaya konu sözleşmeleri feshettiklerini sebep olarak da işin sürüncemede kaldığını belirttiklerini, sözleşmelerin birinin üzerinden 7 ay diğerinin üzerinden 10 ay geçtiğini, müvekkili tarafından gecikmeye sebep olunmadığından davalıların yaptıkları fesihlerin geçersiz olduğunu, davacının sözleşme akdetmeye devam ettiğini, davalıların devreye giren yeni müteahhitlerden daha yüksek oranda vaatleri ve müvekkili aleyhine ithamların etkisi ile sözleşmeleri feshedip diğer müteahhitler ile sözleşme imzaladıklarını, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ancak mahkemenin vereceği yenilik doğurucu karar ile veya tarafların fesih iradelerinin uyuşması ile feshedilebileceği, davalılarca yapılmış olan feshin haksız ve geçersiz olduğunun, sözleşmenin halen yürürlükte bulunduğunun tespitini, yapılan haksız azil/fesih nedeniyle müvekkilinin işlemleri takibi olanaksızlaştığından aynen ifa için mahkemece yetkilendirilmesini, bu haksız azil dönemi içinde ortaya çıkan gecikme nedeniyle müvekkilinin uğradığı zararın karşılanması adına fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL tazminatın faizi ile tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı arsa sahipleri vekilleri cevap dilekçesinde; inşaatın süresi maddesinin 2 paragrafında yükleniciye "parseldeki arsa sahiplerinin tamamıyla 3 ay içerisinde anlaşmazsa bu 3 ayın sonunda ortaklığın giderilmesi davası ya da 6306 sayılı yasa kapsamında anlaşmadığı tarafların hisselerini almak için işlemlere başlayacaktır" hükmüyle işi sürüncemede bırakmaması için edim yüklendiğini, yüklenicinin bu yükümlülüğünü yerine getirmek üzere hiçbir iş ve işlem yapmadığı ve işi sürüncemede bıraktığı için davalı müvekkillerinin haklı nedenle tek yanlı olarak sözleşmeleri feshettiklerini ve vekaletnamelerden azlettiklerini, yüklenicinin müspet ve menfi zararlarını tazmin talebinin hukuken dayanaksız olduğunu, davacı yüklenicinin kendi kusuruyla inşaatları geciktirdiğinden gördüğü zararı isteyemeyeceğini, müvekkillerinin sözleşmeleri fesih iradesinin haklı nedene dayandığından davanın reddini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalı ... arasında, İzmir 30. Noterliğinin 28/03/2017 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadini havi kat karşılığı inşaat sözleşmesi tanzim olunduğu, sözleşmeye konu taşınmazın 42083 ada 5 parsel olduğu, sözleşmeye konu 42083 ada 5 parselin dosyada mevcut tapu kayıtlarından malikleri ve hissedarlarının davalı ... dışında ...,...,... Belediyesi olduğu, bu parselin hissedarlarından ... dışında diğer hissedarların hiç biri ile sözleşme yapılmadığı, olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar başlıklı TMK'nun 692. maddesinde, paylı mülkiyetin özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın ve olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ve paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılmasının oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlı olduğunun düzenleme altına alındığı, arsa üzerinde inşaat yapımı olağan kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapım işlerinden olup, geçerliliği bütün paydaşların kabulüne bağlı olduğundan, iş bu davalı ile imzalanan sözleşmenin geçersiz olduğu, her ne kadar İzmir 30. Noterliğinin 05/06/2017 tarih 16560 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadini Havi Kat Karşılığı sözleşmesi 42083 ada 7 parsel malikleri olan davalılar ...-... arasında düzenlendiği sabit ise de, ayrıca bilirkişi raporu ve inşaat sözleşmeleri kapsamı ile taraf beyanları ile sabit olduğu üzere taşınmazın bulunduğu ada üzerinde inşaat yapılacağı, parsel bazında ruhsat alımının mümkün olmadığı, ada üzerindeki diğer parsellerle tevhit yapılması gerektiği, davacının birçok parsel sahibi ile sözleşme imzalayamadığının sabit olduğu dikkate alındığında, iş bu sözleşmenin geçerliliğininde inşaat yapılacak ada üzerindeki tüm maliklerle sözleşme yapılması şartına bağlı olduğu, sözleşme 6. maddesi ile Müteahhitin parseldeki arsa sahiplerinin tamamıyla 3 ay içerisinde anlaşamazsa bu 3 ayın sonunda ortaklığın giderilmesi davası ya da 6306 sayılı Yasa kapsamında anlaşmadığı tarafların hisselerini almak için işlemlere başlayacağının kararlaştırıldığı, sözleşme tarihinin 05/06/2017 tarihi olduğu, azil ve feshi ihbar tarihi 08/01/2018 tarihine kadar 6 aylık bir sürenin geçtiği ve davacı yüklenici tarafından sözleşme hükmü doğrultusunda açılmış bir davada bulunmadığından davalıların fesih ihbarında bulunmakta haklı olduğu, 6306 sayılı yasanın inşaat şirketine tüm maliklerden onay alınmadan inşaat yapılabileceğine dair bir düzenleme içermediği, aksine tüm maliklerinin onamını alabilmek için gerekirse satınalma usulü uygulamasını getirdiği nazara alınarak, davacı vekilinin bu cihetteki iddia ve itirazlarına itibar edilmemiş olup, geçersiz sözleşmenin feshi yada bu sözleşmenin feshinin geçersizliği ileri sürülemeyeceği, davalı ... bakımından geçersiz bu sözleşmeye istinaden elde ettiği herhangi bir kazanım bulunduğu davacı tarafça ispat edilemediğinden, yine davalılar ...-... 'ın feshi ihbarda haklı olduğu, yine iş bu sözleşme nedeniyle elde ettikleri herhangi bir kazanım bulunduğu davacı tarafça ispat edilemediğinden davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı yüklenici vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı yüklenici vekili istinaf başvurusunda; arsadaki tüm paydaşlar tarafından imzalanmamış olması gerekçesiyle sözleşmenin geçersiz olduğu sonucuna varılarak davanın reddi kararının hatalı olduğunu, vekil eden şirket ile davalılardan ... ve ... ile imzalanan sözleşmede 42083 ada, 7 parselde ... ile ... dışında başkaca hissedar olmamasına rağmen bunlar yönünden de reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, bilirkişi raporunu kabul etmediklerini, itirazlarının değerlendirilmediğini, arsa sahipleri yönünden sözleşmeden dönme koşullarının oluşmadığını, arsa sahipleri gecikmeye sebebiyet verdiklerinden gecikme tazminatına hükmedilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı yüklenici vekilinin istinaf başvırusuınun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı yüklenici vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı yüklenici vekili temyiz başvurusunda; arsadaki tüm paydaşlar tarafından imzalanmamış olması gerekçesiyle sözleşmenin geçersiz olduğu sonucuna varılarak davanın reddi kararının hatalı olduğunu, vekil eden şirket ile davalılardan ... ve ... ile imzalanan sözleşmede 42083 ada, 7 parselde ... ile ... dışında başkaca hissedar olmamasına rağmen bunlar yönünden de reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, bilirkişi raporunu kabul etmediklerini, itirazlarının mahkemece değerlendirilmediğini, arsa sahipleri yönünden sözleşmeden dönme koşullarının oluşmadığını, arsa sahipleri gecikmeye sebebiyet verdiklerinden gecikme tazminatına hükmedilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin fesihlerinin geçersiz olduğunun tespiti, sözleşmelerin ifası için (aynen ifa için) yetki verilmesi ve haksız azil sebebiyle yaşanan gecikmeden doğan zarar için tazminat istemlerine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 125 nci maddesi ile 470 ve devamı maddeleri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 692 inci maddesi.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle yüklenicinin ada bazında birleştirme hususundaki taahhüdünü kararlaştırılan sürede yerine getiremediğinin anlaşılmasına göre usul ve kanuna uygun olup davacı yüklenici vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple ;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Alınması gereken temyiz harcı peşin olarak yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
08/06/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.