"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın asıl davada davalı ... ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalı ... ... vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 05.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davalı vekili Avukat .... ile asıl ve birleşen davada davacı vekili Avukat ....geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1. Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin, yüklenici ... İnşaat...Ltd. Şti aleyhine ... 9. İcra Müdürlüğünün 2015/12134 Esas sayılı dosyası ile icra takibi başlattığını, borçlu şirket ile davalı arasında ... 21. Noterliğinin 22/05/2014 tarih ve 6564 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, borçlunun bu hakkı üzerine icra dosyasından haciz konulduğunu, sözleşme gereğince ..., ..., 723 ada, 6 parselde bulunan B blok zemin kat 5 no.lu bağımsız bölümün borçlu yüklenici şirkete ait olduğunu, borçlu şirketin edimini yerine getirdiğini, ancak müvekkilinin alacağını karşılıksız bırakmak amacıyla bilinçli ve kötüniyetli olarak tapuda kendi adına devir işlemi yapmadığını belirterek davalı adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın borçlu yüklenici şirket adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
2. Birleşen dava da davacı vekili dava dilekçesinde özetle; aynı hukuksal nedene dayalı olarak davalı yüklenici aleyhine taraf teşkilini sağlamak için dava açmış, davaların birleştirilmesine karar verilmiştir.
II. CEVAP
1-Davalı arsa sahibi vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı yüklenicinin ... ili, ... ilçesi, 723 ada 6 parsel (eski 4 parsel) sayılı taşınmazda bağımsız bölümleri bulunan malikler ile halen ... 1 ismi ile bilinen siteyi inşa etmek için görüşmeler yapmaya başladığını, aynı taşınmazda 1/32 arsa payına karşılık yüklenici ile ... 21. Noterliğinin 22.05.2014 tarih ve 6564 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, müvekkilinin 1/32 payının iki daireye karşılık geldiğini, dairelerden birinin müvekkiline, diğerinin yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığını, bu sözleşme haricinde davalı yüklenici ile müvekkilini temsilen ... arasında aynı yer için adi yazılı 24.02.2014 tarihli konut satış sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile 200.000,00 TL satış bedeli karşılığında 4 parsel sayılı taşınmazda inşa edilecek B Blokta bir dairenin verileceği, katı ve numarasının sonra belirleneceğinin düzenlendiğini, satış bedelinin aynı gün davalı yüklenicinin hesabına gönderildiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kat irtifakı ile C blok 14 no.lu bağımsız bölümün adına tescil edildiğini, davalı yüklenici ile aralarında imzalanan tarihsiz tutanak ile, 24.02.2014 tarihli satış sözleşmesi uyarınca B blok 5 no.lu dairenin yani dava konusu dairenin verilmesinin düzenlendiği, ayrıca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye devredilmesi gereken arsa payının bu daireye sayılacağının kararlaştırıldığını, bu nedenle kat irtifakı ile söz konusu dairenin müvekkili adına tescil edildiğini, davalı yüklenicinin müvekkiline sattığı ve halen müvekkili adına kayıtlı olan dava konusu bağımsız bölüm ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince tarafına düşen ve üçüncü kişiye sattığı bağımsız bölümü tamamlamadan teslim ettiğini, müvekkilinin bu bağımsız bölümü gerçek değerinin çok altında sattığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
2. Davalı yüklenici davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; davalı yüklenicinin sözleşme gereğince edimini yerine getirdiği, sözleşmenin "arsa malikleri ve müteahhidin yükümlülükleri" başlıklı maddesinin E bendine göre kat irtifakı kurulduktan sonra tapunun %50 nispetinde devrinin gerçekleştirileceğinin kararlaştırıldığı, davalının maliki bulunduğu hissenin %50'sine karşılık C bloktaki 2. kat 14 no.lu bağımsız bölümün davalı adına tescil edildiğini, davalının taşınmazı sattığı, %50'lik kısma tekabül eden dava konusu bağımsız bölümün ise yükleniciye ait olduğu, sözleşme gereğince yüklenici adına tescili gerektiği gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kabulüne, dava konusu ..., ..., 723 ada, 6 parselde bulunan B blok Zemin Kat 5 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davalı ... İnşaat ...Ltd. Şti adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını asıl davada davalı vekili istinaf etmiştir.
B. İstinaf Nedenleri
Davalı vekili istinaf başvurusunda özetle; davalı yüklenicinin mahsup sureti ile alacağını almış olmasına rağmen mahkemenin bu savunmalarını incelemediğini, davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca bir adet bağımsız bölüm inşa ve teslim etme borcunu müvekkiline C blok 14 numaralı bağımsız bölümü tamamlanmamış halde vermek suretiyle yerine getirdiğini, 24/02/2014 tarihli konut satış sözleşmesi gereğince ise B blok 5 numaralı bağımsız bölümü tamamlanmamış halde vermek suretiyle yerine getirdiğini, yani müvekkilinin, yükleniciden konut satış sözleşmesi gereğince doğan bağımsız bölüm alacağını arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye hisse devir borcu ile mahsup ettiklerini, yükleniciye herhangi bir borcunun kalmadığını, ayrıca yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca üzerine düşen edimleri tam olarak yerine getirmediğini, inşaatın kat malikleri tarafından bitirildiğini, ... Konakları yönetimi adına, müvekkiline inşaat yapım borcu olduğundan bahisle bir miktar paranın ödenmesi için ihtarname keşide edildiğini, müvekkili ile birleşen davanın davalısının masraf ve avukatlık ücretlerinden müteselsilen sorumlu tutulmasının doğru olmadığını belirtmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; 24/02/2014 tarihli konut satış sözleşmesinin adi yazılı şekilde yüklenici ile alıcı ... ... adına ... arasında imzalanmış olup geçerlilik şekli olan resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğu, davalı tarafın istinafında ileri sürdüğü ön ödemeli konut satış sözleşmesine dair 6502 sayılı Kanununun 41. maddesinin somut uyuşmazlıkta uygulanma yeri olmadığı, ayrıca sözleşme ve bila tarihli tutanak başlıklı belgenin her zaman ve her ortamda düzenlenebilecek türden bir belge olup davalı yükleniciden sadır olup olmadığının da sabit olmadığı, sözleşme davalı ... ... adına ... tarafından yapılmış ise de ...'un bu hususta yetkili kılındığına dair bir delil olmadığı, satış sözleşmesi ile belirlendiği belirtilen bedelin de yine ... (... Mühendislik Enerji İnşaat ve Taahhütlük) tarafından gönderildiği, buna göre davalı tarafın, Konut Satış Sözleşmesi gereğince doğan bağımsız bölüm alacağını arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye olan borcu ile mahsup edilmesi sureti ile ödenerek bu suretle yükleniciye herhangi bir borcunun kalmadığına yönelik istinaf sebebinin yerinde görülmediği, ayrıca davalının, dava konusu edilen taşınmazın, davalı yüklenici ile mahsuplaşılması sebebiyle tarafına ait olduğu yönünde bir direnim göstermiş olup bu savunması yerinde görülmediğinden mahkemenin yargılama giderlerinden hükümde belirtildiği şekilde her iki davalıyı da sorumlu tutmasının yerinde olduğunu belirterek istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını asıl davada davalı vekili temyiz etmiştir.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; 24.02.2014 tarihli konut satış sözleşmesi ifa edildiğinden şekle aykırılığın ileri sürülemeyeceğini, ...’un vekil olduğunu, gerek doğrudan gerekse de dolaylı temsilde temsil yetkisi verme işleminin geçerliliğinin hiçbir şekil şartına bağlı olmadığını, vekilin yapmakla yükümlü olduğu hukuksal işlemin şekle bağlı bulunmasının vekalet sözleşmesinin de şekle bağlılığını zorunlu kılmayacağını, davacının da vekalet ilişkisine itiraz etmediğini, davalı şirkete satış bedelinin ödendiğini, davacının satış sözleşmesi ve tutanağa itiraz etmediği gibi tanıkların da bu hususu doğruladığını, yüklenicinin inşaatı tamamlamadığını, davalı tanığı ...’nun bu durumu ifade ettiğini, kendi imkanları ile inşaatın tamamlandığını, iskanın alınmadığını, yüklenici şirketin mahsup işlemi ile alacağını aldığını, mahkeme masraflarından sorumlu tutulmasının doğru olmadığını belirterek, kararı temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, İİK.'nın 94/2 maddesine dayalı olarak alınan yetkiye istinaden açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
İİK.'nın 94/2 maddesi, TMK'nın 706 ncı maddesi, TBK 29 uncu maddesi, Noterlik Kanunu 60/3 üncü, 89 uncu maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır (TMK md. 706). Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olup, taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları yoktur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır ( TBK md. 29, Noterlik K. md. 60/3, md.89). Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile vaat alacaklısı, borçluyu tescile zorlayamayacaktır. Ancak, tarafların sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiği hallerde şekle aykırılığı ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Hakkın kötüye kullanılması durumunda şekle aykırılık dikkate alınmamakla birlikte sözleşme geçerli bir sözleşme gibi kabul edilecektir.
Söz konusu açıklama somut uyuşmazlık bakımından değerlendirildiğinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi haricinde davalı yüklenici ile diğer davalı arsa sahibini temsilen ... arasında 24.02.2014 tarihli adi yazılı konut satış sözleşmesi imzalanmıştır. Söz konusu sözleşmeye göre, Basın Sitesi 66 pafta 4 parsel sayılı taşınmazda B blokta yer alacak, katı ve dairesi sonradan belirlenecek dairenin 200.000,00 TL bedel karşılığında satışı kararlaştırılmış, aynı gün ... tarafından davalı yüklenici hesabına “Basın Sitesi 66 pafta 4 parseldeki daire satış bedeli” açıklamalı olarak satış bedelinin gönderildiği anlaşılmıştır. Davalı yüklenici ile diğer davalı arasında imzalanan tarihsiz “Tutanak” ile de, satış sözleşmesine konu dairenin B blok giriş kat 5 nolu daire olduğu kararlaştırılmış, söz konusu dairenin tarafların aynı yerle ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yükleniciye devredilmesi gereken arsa payına karşılık sayılacağı belirtilmiş, söz konusu bağımsız bölümün 26.01.2015 tarihli kat irtifak tapusu ile resmi şekilde davalı alıcı adına tescil edildiği anlaşılmıştır. Her ne kadar taşınmaz satış sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış ise de, sözleşme edimleri yani satış bedeli ve davalı alıcı adına tapu tescili yerine getirildiğinden şekle aykırılığı ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğundan sözleşmenin mahkemece geçerli olduğunun kabulü gerekirken aksi düşünce yerinde olmamıştır. Ayrıca mahkemece söz konusu satış sözleşmesi ve tutanağının her zaman ve her ortamda düzenlenecek türden bir belge olduğu, davalı yükleniciden sadır olup olmadığının sabit olmadığı gerekçesiyle itibar edilmemesi gerektiği belirtilmiş ise de, davacının söz konusu belgelerdeki imzaların davalı yüklenici ve diğer davalıya ait olmadığı, sahte olduğu, belgelerin sonradan düzenlendiğine dair bir iddiası olmadığından belgelerin muteber kabul edilmesi gerekmektedir. Satış sözleşmesini davalı adına imzalayan ...’un yetkili kılındığına dair delil olmadığı belirtilmiş ise de gerek temsil gerek vekalet sözleşmesinin kurulması geçerlilik şekline bağlı değildir. Hukuki işlem vekaletinde vekalet belirli bir geçerlilik şekline tabi bir işlemi yapmaya yönelik olsa bile, vekalet ve temsil şekle tabi olmadan geçerlidir. Davalı, dava dışı ...’un vekil olarak hareket ettiğini kabul ettiğinden mahkemece aralarında vekalet ilişkisi olduğunun kabulü gerekmektedir. ... bu nedenlerle mahkemece, davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince tarafına düşen dava konusu bağımsız bölümü, satış sözleşmesi uyarınca davalı alıcıya devri gereken bağımsız bölüme saydığının kabulü ile davanın reddi gerekirken yanlış değerlendirme ile kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. “Değerlendirme” bölümünün “2” nci bendinde açıklanan nedenlerle asıl davada davalının temyiz
itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı asıl davada davalı vekilinin
istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN
KALDIRILMASINA,
2.İlk Derece Mahkemesi kararının asıl davada davalı yararına BOZULMASINA,
3. 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil
olunan asıl davada davalıya verilmesine,
Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
05.02.2024 tarihinde oybirliği ile karar verildi.