"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/859 E., 2022/1847 K.
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/100 E., 2019/478 K.
Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dayanan tapu iptali ve tescil isteminden dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 30.04.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde duruşmalı temyiz talebinde bulunan davalı vekili Avukat ... ve davacı vekili Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava dışı arsa sahipleri ile yine dava dışı yüklenici ... Tic. San.Ltd Şti. arasında .... Noterliğinin 20.03.2006 tarih ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, daha sonra müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan hak ve alacaklarla birlikte taşınmazı arsa sahiplerinden devralarak sözleşmenin tarafı haline geldiğini, .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 Esas, 2012/446 Karar sayılı ilamı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, daha sonra müvekkilinin inşaatın tamamlanması için 26/04/2014 tarihinde ...-... ile sözleşme imzaladığını, ilk yüklenici ... Tic. San.Ltd Şti.’ye avans niteliğinde verilen ve davalıya satılan ... ada ... parsel ... numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının dava açma ehliyeti bulunmadığını, müvekkilinin tapu siciline güvenerek taşınmazı satın aldığını, tapu siciline güvenen iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olan müvekkilinin kazanımının korunması gerektiğini, davanın zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa sahipleri tarafından yapılan devrin avans niteliğinde olduğu, yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirip inşaatı sözleşme koşullarına uygun teslim etmesi halinde 3.kişilerin taşınmaza hak kazanabilecekleri, aksi halde somut olayda olduğu gibi yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmediği gözetilerek sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilebileceği, bu halde de Yargıtay'ın yerleşik içtihatları gereğince yükleniciden pay satın alan üçüncü kişilerin avans niteliğinde devredilen taşınmazların mülkiyetine Medeni Kanun'un 1023. maddesinde düzenlenen iyiniyet kuralından faydalanmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel, ... no.lu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; sözleşmenin tarafı olmayan, hiçbir zaman arsa sahibi sıfatına haiz olmayan 3. Kişi konumundaki davacının eldeki davayı açma ehliyetinin bulunmadığı, yolsuz tescil hakkı olmayan davacının başka isim altında tapu tescil ve iptal davası açma hakkının zamanaşımına tabi olduğunu, davacı tarafın harcı süresinde yatırmadığını, davacı tarafa 30/05/2019 tarihli duruşmada bir sonraki celseye kadar eksik harcı tamamlaması adına süre verildiğini ancak, davacı tarafın eksik harcı yatırmadığını, 15/10/2019 tarihli celsede davacı tarafın harcı yatırmaları adına kesin süre verilmesini talep ettiğini, mahkemece 1 haftalık kesin süre verildiğini, ancak davacı tarafça harcın kesin süre içerisinde yatırılmadığını, müvekkilinin kötü niyetli olduğunu ispat yükünün davacı tarafta olduğunu, dava dosyasında müvekkilinin kötü niyetli olarak hareket ettiğini gösterir herhangi bir bilgi, belge ve delil bulunmadığını, iyi niyetli müvekkilinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerektiğini belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava dışı yükleniciden taşınmaz satın alan şahısların taşınmazların mülkiyetini iyiniyetle kazanımından bahsetmenin mümkün olmadığı anlaşıldığından, davacı arsa sahibince dava dışı yüklenici şirkete avans olarak verilen ve yüklenici şirket tarafından dava dışı üçüncü kişilere ve en son davalıya devredilen taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline dair mahkemece verilen kararın Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ve dosya kapsamına göre usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Dava dışı ilk arsa sahipleri ... ve ... ile dava dışı yüklenici ... Ltd. Şti. arasında .... Noterliği’nin 29.03.2006 tarih ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Buna göre ... ada ... parsel ve ... ada 2 parsel üzerinde inşa edilecek taşınmazdaki bağımsız bölümlerin %35’i arsa sahibine, %65’i yükleniciye ait olacaktır.
- Sözleşmeye göre; arsa sahipleri sözleşme konusu taşınmazları kooperatife satacaklarını bildirmiş, kooperatife devir yapılması halinde tarafların şimdiden bu devir işlemine muvafakat ettiği, devir halinde arsa sahibine ait sorumlulukların devir alan kooperatife ait olacağı, yüklenicinin yükümlülüğünün aynen devam edeceği kararlaştırılmıştır.
2.1. Dava dışı ilk arsa sahipleri ... ve ... ile davacı kooperatif ve dava dışı ... Konut Yapı Kooperatifi arasında 03.04.2006 tarihli adi yazılı satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş, .... Noterliği’nin 29/03/2006 tarih ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu ... ada 2 parsel ve ... ada 2 parselin kooperatifler tarafından arsa sahiplerinden sözleşmedeki şartlarla devir ve satın alınacağı kararlaştırılmıştır. Bu sözleşmeye göre davacı kooperatife 60 adet daire düşeceği kararlaştırılmıştır.
2.2. .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 Esas, 2012/446 Karar sayılı ve 16.05.2012 tarihli kararı incelendiğinde, davacıların arsa sahipleri ve davaya katılan sıfatı ile arsa sahiplerinden taşınmazı satın alan kooperatifler olduğu, davalının yüklenici ... Ltd. Şti. olduğu, dava tarihinin 18.04.2007 olduğu ve talebin davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeni ile taraflar arasındaki .... Noterliğinin 29/03/2006 tarih ve ... yevmiye no.lu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi ve bu sözleşmenin tadili niteliğindeki, .... Noterliğinin 08.01.2008 tarih ve ... yevmiye no.lu Sulh Protokolünün feshi talebi olduğu, sözleşme konusu taşınmazlar üzerindeki inşaat seviyelerinin %45 ve %25 seviyesinde olduğu, yüklenicinin verilen sürelere rağmen inşaatı sözleşmelere uygun olarak bitirip teslim etmediği, geriye etkili feshin şartlarının oluştuğu gerekçesi ile davacıların davasının kabulü ile .... Noterliğinin, 29.03.2006 tarih ve ... yevmiye no.lu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesinin ve bunun tadili niteliğindeki, .... Noterliğinin 08.01.2008 tarih ve ... yevmiye no.lu sulh prototolünün feshine karar verilmiş, davalı vekili tarafından 09.07.2012 tarihinde temyiz edilmiş ise de; Temyiz-Harç tamamlatılması hakkında çıkartılan muhtıranın davalı vekiline 03.08.2012 tarihinde tebliğ edildiği, iş bu tebliğ tarihlerinden itibaren temyiz eden davalının, temyiz harcını ve temyiz posta giderlerini tamamlamadığından, temyiz talebinin mahkemenin 01.10.2012 tarih ve 2007/362 esas, 2012/446 sayılı ek kararı ile temyiz talebinden vazgeçmiş sayılmasına yönelik karar verildiği, iş bu ek karar davacı vekili Av. ... ve davalı vekili Av. ...'a 15.10.2012 tarihinde usulüne uygun olarak tebliğ edildiği, taraflarca iş bu ek karara karşı süresi içerisinde, temyiz yoluna müracaat edilmemekle mahkemenin iş bu kararının 23.10.2012 tarihinde kesinleşmiş olduğu anlaşılmıştır.
2.3. Davacı kooperatif vekilince, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 Esas, 2012/446 Karar sayılı ve 16.05.2012 tarihli ilamı feshedilmiş olduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yüklenici ... İnş. Ltd. Şti.’ye feshedilen sözleşme kapsamında avans olarak devri yapılan dava konusu 4 numaralı bağımsız bölümün tapu iptali ve adına tescili istenmiş ise de dosya kapsamındaki tapu kayıtlarının incelenmesinde;
- Sözleşme konusu İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, 2 no.lu parsel iken imar uygulaması sonucu ... ada 10 no.lu parsel haline gelen taşınmazda; kat irtifakının 11.11.2009 tarihinde kurulduğu dava konusu, ... no.lu bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı olduğu ve bu taşınmazın önce kat irtifakı ile dava dışı ilk arsa sahibi ... adına 11/11/2009 tarihinde tescil edildiği, 13/11/2009 tarihinde satış işlemi ile davacı kooperatife devredildiği, davacı kooperatif tarafından kat karşılığı temlik işlemi ile dava dışı, feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yüklenici ... İnş. Ltd. Şti.’ye 09/05/2014 tarihinde devredildiği, ... İnş. Ltd. Şti. tarafından 09/05/2014 tarihinde dava dışı ...'e devredildiği, daha sonra bu kişi tarafından 13/08/2014 tarihinde davalı ...’a satış yoluyla devredildiği anlaşılmıştır.
2.4. Yukarıda belirtildiği üzere; .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 Esas, 2012/446 Karar sayılı ve 16/05/2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine ilişkin kararın 23/10/2012 tarihinde kesinleşmiş olduğu, ancak dava konusu bağımsız bölümün 09/05/2014 tarihinde davacı kooperatif tarafından kat karşılığı temlik işlemi ile dava dışı, feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yüklenici ... İnş. Ltd. Şti.’ye devredildiği ve devamındaki devirler ile en son davalı adına tescil edildiği, bu hali ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin kesinleşmesinden sonra davacı tarafından devri yapılan ve devamındaki işlemler ile davalı adına tescil edilen bağımsız bölümün davalı tarafından, TMK 1023 kapsamında edinildiği, davacı tarafından dava dilekçesinde ileri sürülen hukuki nedenlerin sadece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dayandığı, dava dışı yüklenici ... İnş. Ltd. Şti. ile aralarındaki ilişkinin devam ettiğine yönelik bir beyanda bulunulmadığının anlaşılması karşısında davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabulünün hatalı olduğu anlaşılmış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz incelemesine konu İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin 2020/859 Esas, 2022/1847 Karar sayılı ve 03/11/2022 tarihli kararının KALDIRILMASINA,
Yerel mahkeme kararının temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,
Yargıtay duruşmasında vekile temsil olunan davalı yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
30/04/2024 gününde oy birliğiyle karar verildi.