"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/249 E., 2022/2660 K.
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Düzce 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/268 E., 2020/447 K.
Davacı vekili, müvekkili ile dava dışı ... Yapı İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. arasında gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandığını ve Bolu ili Düzce ilçesi Kültür Mahallesi 11 ada 6 parselde bulunan gayrimenkul üzerinde inşa edilecek iş merkezinin 1. Katındaki 273 numaralı iş yerinin davacıya 60.000 Alman Mark'ı karşılığında satılacağının kararlaştırıldığını, ödemelerini yaptığını, dava dışı ... Yapı İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalıya devredildiğini, inşaatın davalı tarafından tamamlandığını, ancak davalıya başvurularından cevap alamadığını, belirtilen nedenlerle aynen ifayı gerçekleştirecek şekilde bir bağımsız bölüme ait irtifak payının davacı adına tesciline, taşınmazın adına tescilinin mümkün olmadığı takdirde taşınmazın rayiç değerinden şimdilik 500.00 Türk Lirası bedelin iş merkezinin faaliyete geçtiği tarih olan 15.03.2012 tarihinden itibaren işleyen avans faiziyle birlikte davacıya ödenmesine, iş merkezinin faaliyete geçtiği tarih ile dava tarihi arasında davacının yoksun kaldığı kira bedelinin emsal kiralara göre şimdilik 500.00 Türk Lirası bedelinin avans faizi ile birlikte davacıya ödenmesine, taleplerinin hukuken mümkün görülmemesi takdirde satış bedeli olarak ödenen 60.000 Alman Markı karşılığı 30.677,51 Euro'nun davalının haksız ve kötü niyetli olarak zenginleşmesi, paranın satın alma gücü ve mal değerindeki artış da gözetilerek, satın alınan dükkanın rayiç değerine oranlanarak ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, davacı tarafın ... Yapı İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. ile imzalamış olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin kişisel hak doğuran bir hak olduğunu, bu hakkın sözleşmenin tarafı olmayan 3. kişilere karşı ileri sürülmesinin mümkün olmadığını, her ne kadar Düzce Belediyesi ve ... Yapı İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. ile davalı arasındaki satışa ilişkin işlemlerde hak sahiplerinin haklarının korunacağından bahsedilmiş olsa dahi tapuya şerh verilmemiş olan satış vaadi sözleşmesinin, bu sözleşmelerde de belirtilmediğini, yapılan sözleşmelerdeki hak sahipliğinin ayni hakka ilişkin olduğunu, sözleşme tarihi itibariyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi için 10 yıllık zaman aşımı süresinin dolduğunu, zaman aşımına uğramış bir hakkın devrinin de mümkün olmadığını, satış vaadi sözleşmesinin ayni bir hak değil nisbi bir hak olduğunu, alacaklısına sadece sözleşmenin tarafı olanlara karşı kişisel başvuru hakkı tanıdığından açılan davanın müvekkiline yöneltilmesinin mümkün olmadığını, öncelikle dava şartı olan husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmesinin gerektiğini, davalı şirketin inşaatının 2012 yılında tamamlamasından sonra taşınmazda yeniden kat irtifakı tesis edildiğinden dava tarihi itibariyle taşınmazda davacının hangi bağımsız bölümlere ilişkin bir hakka sahip olduğunun belli olmadığını, bu itibarla davalının müvekkilinin sözleşmeyi ifasının mümkün olmadığını, davalının satın almış olduğu bağımsız bölümlere uygun bir bölümde taşınmazın bulunmadığını, sözleşmenin aynen ifasının mümkün olmadığını, davacı sözleşmeden dönerek zararının tazminini isteyecekse bu durumda muhatabının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini yaptığı ... Yapı İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. olacağını, tapuya şerh verilmemiş bu sözleşmenin 3. kişilere sorumluluk yüklemeyeceğinin sözleşmenin taraflarını bağlayacağının açık olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
İlk Derece Mahkemesince; Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk ve 6. Hukuk Dairelerinin önceki yüklenici ... Yapı İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi'nin üçüncü kişi konumundaki davalılarla yaptığı sözleşmeden doğan hak ve borçlarının, davalı ... ile aralarındaki devir sözleşmesinde, devralan Krem Turizm İnsaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketine devredildiğine ilişkin hüküm bulunmadığından, devralan davalının davacılara karşı herhangi bir yükümlülüğünün bulunmayacağı ve bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerektiği yönünde açık ve net bozma kararları olduğu, Yargıtay (Kapatılan 15.) 6. Hukuk Dairesinin aynı taşınmaz ve aynı devir sözleşmesine dayalı olarak bozma kararı vermiş olması sebebiyle, davacının asıl ve terditli taleplerin ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince; davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.
Bu karara karşı davacı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
İlk Derece Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karara karşı davacı vekilince yapılan istinaf başvurusu üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince davacının istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiş ise de;
Dosya kapsamına göre, davadışı arsa sahibi Düzce Belediyesi ile dava dışı yüklenici Gürler İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında ilk kez 18.08.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, bundan sonra Gürler İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile dava dışı ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında 31.07.1997 tarihinde inşaatın yapımının devrine ilişkin sözleşmenin düzenlendiği, bu devire arsa sahibi Düzce Belediyesinin muvafakat ettiği, 01.06.2010 tarihinde ise bu kez ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile davalı Krem Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd Şti. arasında devir sözleşmesi düzenlendiği, bu devire de belediyenin muvafakat verdiği, davacının ise dava dışı ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile yaptığı satış sözleşmesi ile dava konusu, Bolu ili Düzce ilçesi Kültür Mahallesi 11 ada 6 parselde bulunan gayrimenkul üzerinde inşa edilecek iş merkezinin 1. Katındaki 273 numaralı bağımsız bölümü satın aldığı anlaşılmaktadır.
Davacının talebi temliken tescil istemine ilişkindir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptâli ve tescil davalarında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davalı yüklenici şirket inşaatı tamamlamış olmakla birlikte, özellikle 1999 yılında yaşanan Düzce depremi sonrasında kat irtifakı projesinin değişmesi nedeniyle davacı ile dava dışı Özgün İnşaat arasında imzalanan satış sözleşmesinde satımı kararlaştırılan bağımsız bölümlerin yeni kat irtifak projesinde yer almaması nedeniyle sözleşme konusu edimin imkansızlaştığı, tapunun iptali ve tescilinin mümkün olmadığı anlaşılmaktadır.
TBK'nın Sözleşmenin devri başlıklı 205. maddesi, "Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır. Sözleşmeyi devralan ile devreden arasında yapılan ve sözleşmede kalan diğer tarafça önceden verilen izne dayanan veya sonradan onaylanan anlaşma da, sözleşmenin devri hükümlerine tabidir. Sözleşmenin devrinin geçerliliği, devredilen sözleşmenin şekline bağlıdır. Kanundan doğan halefiyet hâlleri ile diğer özel hükümler saklıdır" şeklindedir.
Sözleşmenin devrinde taraflardan biri aynı kalmakta, diğer taraf ise tümüyle sözleşmeden çıkmakta, sözleşmeden doğan hak ve borçlar da tümüyle devralana geçmekte, muaccel hale gelen ve ifa edilmemiş edimleri de kapsayan bütünsel bir değişim meydana gelmektedir. Bu değişim hem geçmişe hem de geleceğe etkili olan külli bir değişimdir. Diğer bir ifadeyle, sözleşmenin devri halinde devralan asıl sözleşmenin tarafı konumuna geçer ve asıl sözleşmenin tüm hükümleri kendisini bağlayıcı hale gelir.
Bu durumda davacının terditli olan ikinci talebi yani bağımsız bölümün bedeline hükmedilmesi gerekir. Davacı taraf terditli talebinde bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep ettiğinden, mahkemece davacının satın aldığı bağımsız bölümün de niteliklerini dikkate alarak dava tarihi itibariyle rayiç değerinin tespiti ile davalıdan faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.
Açıklanan nedenlerle İlk Derece Mahkemesi kararı ile bu karara karşı istinaf isteminin reddi kararı usul ve yasaya aykırı görülmüştür.
SONUÇ:
Yukarıda açıklanan nedenlerle;
İlk Derece Mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK'nın 373/1. maddesi gereğince Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi kararı KALDIRILARAK; Düzce 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/268 Esas, 2020/447 sayılı kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesine gönderilmesine,
25.11.2024 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.