"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1456 E., 2023/115 K.
KARAR : Davacı Vekilinin İstinaf Başvurusunun Kabulü ile Yeniden Hüküm Kurulmasına
İLK DERECE MAHKEMESİ: Bursa 4. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2018/234 E., 2021/172 K.
Davacı vekili, müvekkilinin davalı yüklenici şirketten 21.12.2014 tarihinde 13 numaralı bağımsız bölümü satış bedeli olan 143.000,00 Türk Lirası ödeyerek teslim aldığını, 3 yıldan fazla süredir müvekkilinin ikamet ettiğini, davalı yüklenici şirket yetkilisinin yıllardır kötü niyetle müvekkilini oyalayarak taşınmazın tapusunu devretmediğini, müvekkilinin zilyetliğinde olan dairenin tapusunun diğer davalı ...'a devredildiğini öğrendiğini, tapu devrinin kötü niyetli olduğunu, davalı ...'un daireyi görmeden satın aldığını, davalı ...'un eşinin avukat olduğunu ve yüklenici şirket sahibinin vekili olduğunu ileri sürerek 13 numaralı bağımsız bölümün davalı adına kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması halinde rayiç değerinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili, müvekkilinin dava konusu 13 numaralı daireyi tapuda resmi satış yoluyla satın aldığını, davacı ile diğer davalı şirket arasında muvazaalı ilişki olduğunu, bu muvazaalı işbirliği ile davalı müvekkilinin maliki olduğu dairesinin elinden alınmak istendiğini, davacının dayandığı 21.12.2014 tarihli daire satış sözleşmesi başlıklı harici sözleşmenin her zaman yapılabilecek ve üzerine geçmiş tarih atılabilecek bir sözleşme olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı ... yetkilisi, kendisine açılan davayı kabul ettiğini, davacıya 13 numaralı bağımsız bölümü sattığını ve parasını aldığını, davaya konu bağımsız bölümü diğer davalı ...'a güvenerek devrettiğini, davacıyı dolandırmak maksadı ile hareket etmediğini, diğer davalıdan herhangi bir bedel almadığını belirtmiştir.
İlk Derece Mahkemesince, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında düzenlenen 21.12.2014 tarihli adi yazılı satış sözleşmesinde belirtilen daire numarasının 1 numara olduğu, uyuşmazlığa konu taşınmazın 13 numaralı daire olduğu ve bu dairenin tapu kaydının incelenmesinde diğer davalı ... adına kayıtlı olduğu, davalılar arasında muvazaalı bir işlemin olduğunun ispat edilemediği, geçerli şekilde yapılmayan sözlü taşınmaz satış sözleşmesi ile davacının tescile hak kazanamayacağı, davalı yüklenici şirket yetkilisi tarafından taşınmaz bedelinin tamamının davacı tarafından ödendiğinin kabul edildiği, gerekçesiyle, davalı ... aleyhine açılan tapu iptal-tescil ile tazminat davasının reddine, davalı yüklenici şirket aleyhine açılan davanın kabulü ile, 143.000,00 Türk Lirası'nın dava tarihinden itibaren yürütülecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi tarafından, yüklenicinin aynı bağımsız bölümü değişik tarihlerde bir veya birden fazla üçüncü kişiye alacağın temliki yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi yaparak temlik ettiği, temlik alan bir veya daha fazla kişinin aynı bağımsız bölüm üzerinde hak iddiasında bulunduğu sıkça görülen bir durum olduğu, bu durumlarda şahsi hakların yarışmasının söz konusu olduğu, kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanındığı, davacıya temlikin daha önceki tarihi taşıdığının tartışmasız olduğu, davalı ...'un dava konusu daireyi davalı şirketten görmeden satın aldığı, hayatın olağan akışı içerisinde oldukça yüksek bedel ödenerek alınacak olan bir taşınmazın görülmeden satın alınmasının mümkün olmadığı, esasen davalı ... ile yüklenici ... arasında önceye dayalı bir borç ilişkisi bulunduğu ve davaya konu bağımsız bölümün borcun teminatı amacıyla devrinin yapıldığı yapıldığı, bu nedenle TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altında bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan kabulü ile kararın kaldırılmasına ve yeniden esas hakkında karar tesisi ile 13 numaralı bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Bu karara karşı davalılardan ... vekilince duruşma istemli olarak temyiz talep edilmişse de; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda dosya incelendi, 6100 sayılı Kanun'un 369 ncu maddenin ikinci fıkrası uyarınca duruşma isteğinin miktardan reddine karar verildi. Temyiz incelemesinin dosya üzerinde yapılmasına karar verilerek gereği konuşulup dünülüdü.
1-) Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkündür. Ancak, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur.
Somut olayda, davaya konu bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazın inşaatı için davalı yüklenici şirket ile dava dışı arsa sahipleri arasında 26.05.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, anılan sözleşmede iskan ruhsatının davalı yüklenici tarafından alınacağının kararlaştırıldığı ve taşınmaz için iskan ruhsatının alınmadığı görülmüştür. Bu nedenle davalı yüklenici şirketten bağımsız bölüm satın alan davacı tarafından açılan temliken tescil davası, arsa sahiplerinin de hukuki durumunu etkileyeceğinden davada taraf olmaları zorunludur.
Bu durumda davacıya, arsa sahipleri hakkında eldeki dava ile birleştirilmek üzere dava açması için uygun ve kesin süre verilerek açılacak davanın birleştirilmesi suretiyle taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esası incelenerek oluşacak uygun sonuca göre karar verilmesi gerekirken, ayrıca bu hususun ilk derece mahkemesinin görev ve yetki alanına girdiği gözetilerek bu husus üzerinde durulmadan İlk Derece Mahkemesi kararı ile bu karara karşı istinaf isteminin kabulü ile yeniden karar verilmesi usul ve yasaya aykırı görülmüştür.
2-) Bozma nedenine göre davalılardan ... vekilinin temyiz istemlerinin şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle İlk Derece Mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun kabulü ile yeniden karar verilmesine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK'nın 373/1. maddesi gereğince Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi kararı KALDIRILARAK; Bursa 4. Tüketici Mahkemesinin 25.03.2021 gün ve 2018/234 E. ve 2021/172 K. sayılı kararının re'sen BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle bozma nedenine göre davalılardan ... vekilinin temyiz istemlerinin incelenmesine şimdilik yer olmadığına, dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesine gönderilmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, 10.10.2024 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.