"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/39 E., 2022/1289 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Burdur 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/79 E., 2019/682 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılardan ...'ın Burdur 3. Noterliği'nin 07.09.2015 tarihli ve 18.11.2015 tarihli vekaletnamelerini davacıdan aldığını ve davacının vekili olarak hareket ettiğini, hileli hareketleriyle davacıyı hataya düşürdüğünü, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini düşünerek hareket ettiğini, bilahare 23.05.2016 tarihinde davalı ...'i azlettiğini, davacı vekili olarak ...'ın 16.09.2015 tarihinde davalı ... İnş. Eml. Oto. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, sözleşmeye göre davacıya 230 m²'lik 1 adet dükkan kaldığını, emsal kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibine %40'ın altında hisse verilmediğini, davalı şirketin bu durumu bildiğini ya da bilmesi gerektiğini, davalı şirketin taşınmazda herhangi bir faaliyetinin bulunmadığını, taşınmazın diğer davalı ... İnş. Müh. Eml. Tic. Ltd. Şti'ne oldukça düşük bir bedelle satıldığını, satım işleminin muvazaalı ve hileli bir işlem olduğunu, vekilin sadakat ve özen borcunu ihlal ettiğini, satış bilgisini davacıyla paylaşmadığını ileri sürerek muvazaalı olarak yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptaline, vekaletin kötüye kullanılması ve hile, muvazaa nedeniyle Burdur Merkez, 373 ada, 125 parselde bulunan davalı ... İnş. Müh. Eml. Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, uygun görülmediği takdirde taşınmazın rayiç bedelinin avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı ... İnş. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; davalının ticari olarak diğer davalı ... ile sözleşme imzaladığını, ... ile beraber hareket etmediğini, vekaletin kötüye kullanılmasının davalıyı ilgilendirmediğini ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalı ... İnş. Müh. Eml. Tic. Ltd. Şti. cevap dilekçesinde özetle; Isparta 7. Noterliği'nin 14.10.2015 tarih ve 6986 yevmiye no'lu devir sözleşmesiyle, daha önce yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin aynı şartlarda kendilerine devredildiğini, davacı tarafından davalı ...'a vekaletname verildiğini, davanın haksız ve yersiz olduğunu ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.
2.Davalı ... vekili cevap dilekçesi ile tapu malikine karşı iptal davasının açılabileceğini, davalıya karşı bu davanın açılamayacağını, davalının resmi vekaletname çerçevesinde hareket ettiğini, davacıya ait sağlık raporu alınarak vekaletname düzenlendiğini, davacının baskı ve korkutma iddiası yönünden herhangi bir şikayetinin bulunmadığını, azilname içeriğinden davacının vekaletname içeriğini bildiğinin anlaşıldığını, Burdur Cumhuriyet Başsavcılığı’nın 2016/3132 soruşturma dosyasında davacının işlem ehliyetinin tam olduğuna dair rapor alındığını, davacıya ait başka bir taşınmazın da davalı ... İnşaat tarafından satın alındığını ve tevhit sonucu taşınmazda inşaat yapılır hale geldiğini, davacının diğer davalılar ile bizzat kendisinin görüştüğünü ileri sürerek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının iradesini sakatlayan bir hal olmadığı bu nedenle tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi gerektiği, ancak davacının aynı zamanda vekalet görevinin kötüye kullanılmasından kaynaklı olarak tazminat talebinde bulunduğu, davaya konu yerde arsa sahibi dükkan alacaksa, %25 oranında, eğer konut alacaksa %35 oranında sözleşme oranı belirlenmiş olduğu, %25 oranına göre davacıya verilmesi gereken dükkandan eksik kalan kısmın taşınmazda ayrıca dükkan olmadığından konuta gelen karşılık kısmı 57,35 m² olup davacının zararının 114.702,50 TL olduğu, zarardan sorumluluk noktasında; her ne kadar yapılan işlemler resmi şekle göre yapılmışsa da davalı şirketlerin bu işlerle iştigal eden şirketler olması yani basiretli bir iş adamları olduğu, Burdur'da yapılan sözleşmelerde taraflara verilmesi gereken orana hakim olmaları ve bu oran üzerinden sözleşmeleri yapmaları gerekirken bu kuralara riayet etmemiş olmaları sebebiyle davalı ... ile birlikte hareket ederek davacının zararına olarak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlemiş oldukları, zarardan müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmaları gerektiği, davacı tarafça kendisine verilmesi planlanan dükkanın tapusunun verilmemesi sebebiyle zararın daha fazla olduğu iddia edilmişse de taşınmaz üzerinde kat mülkiyetine geçilmediğinden henüz tescillerin yapılmamış olduğu, davacının haklarına halel gelmemesi için benimsenen bilirkişi raporundaki taşınmazdaki tüm dükkanların davacıya ait olduğunun tespitinin gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile tapu iptal ve tescil talebinin reddine, terditli olarak talep edilen tazminat davasının kabulü ile 114.702,50 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, taşınmaz üzerinde inşa edilen zemin kat ve bodrum kattaki dükkanların davacıya ait olduğunun tespiti ile tescil hakkının saklı tutulmasına karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A.Temyiz Sebepleri
1.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde:
a.Davacının işlem yapacak ehliyete sahip olduğunu,
b.Davacının şikayeti üzerine başlatılan soruşturmada takipsizlik kararı verildiğini,
c.Davacı tarafça emsal sözleşmelerin daha avantajlı yapıldığına dair kanıt sunulamadığını, beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali, tapu iptal ve tescil ile tazminat taleplerine ilişkindir.
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu olarak kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Somut olayda, davacının Burdur 3. Noterliği'nin 04227 yevmiye no'lu 07.09.2015 tarihli düzenleme şeklindeki vekaletname ile davaya konu taşınmaz üzerinde davalı ... lehine geniş kapsamlı bir yetki verildiği, yine aynı noterliğin 18.11.2015 tarih 09000 yevmiye no'lu düzenleme şeklindeki vekaletnamesi ile davalı ...'e davaya konu taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümleri satma ve satış vaadi sözleşmesi yapmayı da içerecek şekilde yetki vermiş olduğu görülmüştür. Dosya kapsamında bulunan Burdur Cumhuriyet Başsavcılığı’nın 2016/3132 soruşturma sayılı soruşturma dosyası incelendiğinde ise, davacının işlem yapma ehliyeti yönünden rapor aldırılmış ve davacının işlem ehliyetinin tam olduğu belirtilerek, 13.11.2017 tarihli karar ile kovuşturma yapılmasına yer olmadığına karar verilmiştir. Yine dosya kapsamında bulunan bilirkişi raporları değerlendirildiğinde, dava konusu taşınmazın bulunduğu parsel civarında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde %25 oranının uygulandığını, davacının vekili davalı ... aracılığıyla yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacıya verilmesi planlanan tüm dükkanların %22,49 oranına tekabül edeceği belirtilmiştir.
Bu açıklamalardan sonra davacı arsa sahibi tarafından temyiz eden arsa sahibi vekili ...'a verilen vekaletname içeriği, bilirkişi raporu, ceza dosyası ve tanık beyanları değerlendirildiğinde, temyize gelen davalı ... yönünden vekaletin kötüye kullanıldığının ispat edilemediği kabul edilerek bu davalı yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, İlk Derece Mahkemesi kararı ile bu karara karşı istinaf isteminin reddi kararı usul ve yasaya aykırı görülmüştür.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
23.01.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.