"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/2804 E., 2021/2307 K.
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 13. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın asıl dava yönünden davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacılar vekili, asıl dava yönünden duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 05.07.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde duruşmalı temyiz talebinde bulunan davacılar ... vd. vekili Avukat ... ile davalılardan .... San ve Tic. A.Ş vekili Avukat ... ve şirket yetkilisi ... geldi. Tebligata rağmen gelen yok. Duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalılardan .... San. ve Tic. A.Ş. arasında Zeytinburnu .... Noterliğinin 03/12/1993 tarih 48064 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, ancak yüklenicinin inşaatı projeye uygun yapmadığını, daha sonra tarafların bir araya gelerek 07/02/2007 tarihli ek sözleşme imzaladığını, bu sözleşme ile yüklenici inşaatı projeye uygun hale getirmeyi taahhüt etmesine karşın edimlerini yerine getirmediğini ve üçüncü kişilere hisse devri yaptığını, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve ek sözleşmenin feshi ile davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... Tokay cevap dilekçesinde; davacıların ellerindeki hisselere isabet eden bir daire bulunmadığını, ayrıca kendisi gibi binada yer satın alan iyi niyetli şahısların mağdur edilmesi amacıyla bu davanın açıldığını beyanla, davanın reddinin talep etmiştir.
Davalı ... cevap dilekçesinde; öncelikle zaman aşımı itirazında bulunduğunu, esesa ilişkin olarak binada bir kısım esaslı olmayan aksaklıklar var ise tadilat projesiyle ruhsata bağlanmasının mümkün olduğunu beyanla, davanın reddinin talep etmiştir.
Davalılar .... San. Ve Tic. A.Ş. ve ... vekili; tapu iptali tescil talebine konu edilen gayrimenkulün eksik harcının tamamlanması gerektiğini, ayrıca taraflar arasında geçerli sözleşmenin 03/12/1993 tarihli sözleşme olup 07/02/2007 tarihli sözleşmenin geçersiz olduğunu, geçerli olan sözleşmenin tarafının ... San. Ve Tic. AŞ olup davalı ... adına açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini, davacıların kat karşılığı insaat sözlesmesinde kendilerine tahsis edilmesi kararlaştırılan yerleri aldıkları gibi davalılara verilmesi kararlaştırılan yerleri işgal ettiklerini, davacı tarafın sözleşmenin gerektirdiklerini yerine getirmemesinin kendi kusurundan kaynaklandığını, davaya dayanak yapılan ek sözleşmenin geçersiz olduğunu, inşaatın bulunduğu hali hazır durum itibarıyla geriye etkili olarak feshinin hukuken olanaksız olduğunu, ayrıca sözleşmenin geriye etkili feshi ile tasfiye durumunda dahi sözleşmenin sebepsiz zenginleşmeye mahal vermeyecek şekilde tasfiiyesinin zorunlu olduğunu beyanla, davanın reddini talep etmiştir.
Davalı ... vekili ; davacı tarafın iddialarının haksız, mesnetsiz ve geçersiz olduğunu, davalı ile davacılar arasında herhangi bir akdi ilişki bulunmadığını, sözleşmenin tarafı da olmadığını, davalının bahse konu taşınmazda adına kayıtlı bir bağımsız bölümü de olmadığını beyanla, davanın reddini talep etmiştir.
Davalı ... vekili; davacıların 07/02/2007 tarihli ek sözleşmeyi imzalarken anılan inşaatların projeye uygun hale getirilmesinin mümkün olmadığını bilerek ve isteyerek sözleşmeyi imzaladıklarını, diğer davalı ... İnşaat AŞ tarafından yapılmış eseri olduğunu ve projeye uygun hale getirilemeyeceğini bilerek kabul ettiklerini beyanla, davanın reddini talep etmiştir.
Bir kısım davalılar vekili tarafından verilen cevap ve karşı davada ; öncelikle eksik harcın tamamlanması gerektiğini, davanın zaman aşımına uğradığını, esasa ilişkin olarakda davacıların kendi edimlerini yerine getirmedikleri nedeniyle bu davayı açamayacaklarını, bu nedenle davanın reddi gerektiğini, karşı dava olarak da davacılar uhdesinde fazladan bulunan paylarının iptali ile davalılar-karşı davacılar adına tapuya tesciline, bu anlamda dava konusu taşınmazda satın alınan ve nizasız olarak kullanılan daire ve dükkan sahibi davalıların payı olmayanlara pay verilmesi eksik payı olanlara pay ilave edilmesi suretiyle tescil kararı verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 7.02.2007 tarihli ek sözleşme ile davacı arsa sahiplerinin projeye aykırı bina yapıldığını, ruhsat alınmasının imkansız olduğunu, bu haliyle binayı kullanmayı kabul ettiklerini, yasal imkan olursa iskan ruhsatı alınıncaya kadar sorumluluğun yüklenici inşaat firması olduğunu açıkça kabul ettiklerini, davanını 9.05.2011 tarihi olduğu gözönüne alındığında davacı arsa sahiplerinin iyiniyetli olmadıkları, tüm gayrimenkulünün tapusunu almak amacıyla hareket ettiği, iyiniyetli olan hisse satın alan diğer davalılara yönelik kötü niyetli hareket ettikleri, davacı arsa sahiplerinin dosyanın mecut hali ve ibraz edilen belge evrak, keşif bilirkişi raporları itibariyle iyiniyetli olmamaları sebebiyle hukuken korunamayacağı, mahkemenin verdiği nama ifa yetkisi kapsamında alınan kat mülkiyeti tesisi suretiyle tapuların oluşması hususu da dikkate alındığında davacıların iddialarının yerinde olmadığı, iskan ruhsatı alınmamasının dava konusu olmadığını belirtilerek asıl davanın reddine, karşı dava bakımından davalı yükleniciye nama ifa kapsamında verilen yetki ile çıkartılan kat mülkiyeti tesisi itibariyle tapular birlikte değerlendirildiğinde karşı davacıların taleplerinin yerine gelmiş olduğu adlarına hisseli bile olsa tapunun oluştuğu anlaşıldığından iş bu karşı davacılar tarafından açılan davanın konusuz kalması sebebiyle karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde sadece asıl dava bakımından davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; eser sözleşmesinin davalı şirket tarafından gereği gibi yerine getirilmediğini, yargılama sürecinde davalı karşı davacı tarafa birçok kez verilen kesin süre ve yetkilere rağmen, halen dahi Sözleşmelerin gereğinin yerine getirilebilmesi de mümkün ve olası olmadığı, Bakırköy 13. Asliye Hukuk Mahkemesi Sayın Hakimliği'nin 25.05.2021 tarih, 2021/11 Esas 2021/159 Karar numaralı gerekçeli kararı ile de sabit bulunduğundan, davacı müvekkiller ile yüklenici şirket arasında akdedilen sözleşmelerin geriye etkili olarak feshi ile yüklenicinin devir ettiği hisse payları da dahil olmak üzere, arsa paylarının tamamının müvekkillerin miras payları oranında tapuya tesciline karar verilmesi gerektiğini, yüklenici şirket tarafından yapılan hisse satışlarının geçerli olmadığını, taşınmazın tapu kaydında cins tashihi yapılması için davacının muvafakatı olmadığını, mahkeme kararının çelişkili olduğunu, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı, bir kısım arsa sahipleri dava dayanağı 03/12/1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve sonrasında yapılan 07/02/2007 tarihli ek sözleşme gereğince yapılan davaya konu inşaatın mimari projesine aykırı olarak inşa edildiğini iddia ederek davalı yüklenici şirket ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ek sözleşmenin feshi ile davalı yükleniciden pay satın alan diğer davalılara ait tapu kayıtlarının iptali ile adlarına tescilini talep etmiş iseler de, dosya kapsamına göre dava ve sözleşmeye konu binada yargılama sırasında 27.11.2020 tarih itibarı ile kat mülkiyetine geçildiği, Oturma izin belgesi olmadan kat mülkiyetine geçilemeyeceğine göre, binanın iskanının alınmış olduğunun kabulünün gerektiği, Bir bina için iskan belgesinin alınmış olması o inşaatın imar mevzuatına, onaylı mimarı projesine, yapı ruhsatı ve eklerine uygun yapıldığını gösterdiğini, o halde mahkemece, bu gerekçelere göre, inşaatın projesine uygun olarak imal edildiği kabul edilerek asıl davanın reddine dair verilen karar usul, yasa ve dosya kapsamına uygun olduğu anlaşılmakla davacılar vekilinin asıl davaya yönelik istinaf taleplerinin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davacılar vekili, asıl dava bakımından temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler, kat mülkiyetine geçilmesinin ve yapı kayıt belgesi alınmasının iskan ruhsatı anlamına gelmeyeceği, yüklenicinin sözleşmeye, projeye ve kanuna uygun bir yapı inşa etmediği ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 818 sayılı BK 355-371 maddeleri
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.-Taraflar arasında Düzenleme Şeklinde Yapılmış Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi bulunduğundan uyuşmazlık sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu 355 ve devamı maddelerde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.
2.1. 3194 sayılı İmar Yasasının 21. maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Yapı ruhsatı ise, ancak projelerine, imar plânı ve yönetmeliğine göre ve resim ve harçları incelenerek verilir. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı Yasanın 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan Yasanın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır. İmar Kanunu'ndaki bu düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup mahkemelerce re'sen gözetilmelidir. Emredici hukuk kurallarını içeren 3194 sayılı İmar Yasası hükümlerine göre; yapı ile yapıma izin arasında çok sıkı bir ilişki kurulmuştur. Bu bağı daha inşaata başlamadan alınması zorunlu yapı ruhsatı ile başlamakta ve inşaatın devamı sırasında denetim yolu ile sürmekte ve oturma izni ile de sona ermektedir. Sözleşmeyle aksinin kararlaştırılmadığı durumlarda iskân izni alınması yükümlülüğü İmar Yasasının 30. maddesi hükmü gereğince, iş sahibine ait ise de; yukarıda özetle açıklanan hukuksal sebeplerle, inşaatın imar mevzuatına uygun şekilde tamamlanması yükümlülüğü yüklenicinin edimleri kapsamındadır.
2.1. Yapının tümüyle kaçak yapılmış olması halinde yıkılması gereken bir yapı olup ekonomik değerinden söz edilemeyeceğinden yüklenici iş bedeline hak kazanamayacaktır. İmara aykırılık bulunması veya yapının kısmen kaçak yapılması halinde ise inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olması halinde yüklenici iş bedeli talebinde bulunabilecektir. Bu hukuki sonuçları itibarıyla imara aykırı yapılarda öncelikle inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin bilirkişi raporu alınmak ve ilgili idareden sorulmak suretiyle araştırılması gerekir.
2.2. Somut olayda yapının, ruhsata ve projeye aykırı inşa edildiği dosya kapsamına alınan bilirkişi raporları ile sabittir. Borçlar Kanunu'nun 355 ve devamı TBK 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, arsa sahibince yükleniciye kayden temlik olunan tapulu taşınmaz veya tapulu taşınmaz payları “avans” niteliğinde olup, bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kayıtları gerçek mülkiyet durumunu oluşturmaz. Yüklenici, sözleşme ve yasa hükümleriyle fen ve sanat kurallarına uygun şekilde, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği şahsi hakkını üçüncü kişilere, BK’nın, 163 ve izleyen maddeleri gereğince devredebilir. Sözleşmenin tamamen ifayla sonuçlanması ya da sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğurur şekilde feshi durumunda ancak yüklenicinin şahsi hakları ayni hakka dönüşebilir. Yüklenici edimini hiç ifa etmez ise avans niteliğindeki devir ve sonraki devirler geçersiz olup, 3. kişiler de iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Sözleşmenin tarafların ortak iradesiyle sona ermediği sabit olduğuna göre, hala ayakta olup, yükleniciden 3. şahsa ve sonraki devirlere değer kazandırılması mümkün değildir. Somut olayda da arsa sahibinin taşınmazın bir kısım payını yükleniciye devretmesi avans niteliğinde olup yüklenici ancak işi tamamlarsa hak kazanacaktır. Ancak dosya kapsamına göre, yüklenici işi eksik, yasaya ruhsat ve projesine aykırı yapmış, bedele hak kazanmadan devraldığı avans tapu paylarını davalılara devretmiş, sözleşmedeki edimini yerine getirmemiştir.
2.3. Ne var ki; imara aykırılığı kesinleşen bina ile ilgili olarak, 7143 sayılı Yasa ile 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici 16. madde uyarınca, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış, imara aykırı ve kaçak yapılar için, geriye etkili olarak af uygulaması getirilmiş olup, davalı yüklenici vekili, 20.03.2019 tarihli yapı kayıt belgesini dosya kapsamına sunmuştur. Yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir. Geçici 16. maddenin 10 bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir. Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenicinin, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir. Edimin ifasının, yapının tekrar yapılmasına kadar beklenmesini talep etmekte kabul edilemez bir durumdur ve hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Netice itibariyle, İmar Kanununa eklenen geçici 16. madde ile getirilen düzenlemenin, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisi bulunmamakta olup, yapı kayıt belgesinin alınması yüklenicinin iskan ruhsatı alma yükümlülüğünü ortadan kaldırmamaktadır.
2.4. Tüm bu anlatılanlar nezdinde, davaya konu olaya döndüğümüzde; taraflar arasında imzalanan 03.12.1993 tarihli sözleşmede, yüklenici tarafından binanın projeye uygun, anahtar teslimi ve iskânı alınmış şekilde bitirileceği kararlaştırılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin edimi, inşaat yapımına uygun olarak arsayı teslim etmek, yüklenicinin edimi ise sözleşmede kararlaştırılan şekilde inşaatı yaparak bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmekten ibarettir. İskân alınmayan ve/veya iskân alınmaya uygun olmayan bir binanın ekonomik bir değeri bulunmamaktadır. Bu durumda, eğer sözleşmede iskân alınması kararlaştırılmış ve iskân alınmamışsa yüklenicinin edimini ifa ettiğini kabul etmek mümkün olmayacaktır. Davaya konu olayda da iskân alınması sözleşmede kararlaştırılmış olup, yüklenici iskân almadığından edimin ifa edildiği kabul edilemeyecektir. İki tarafa borç yükleyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaat belirli bir aşamaya gelmiş ise ifanın tamamlanmasını beklemek ve gerekiyorsa dava açılması halinde de bu konuda fırsat tanıyarak ifaya olanak tanımak hakkaniyete uygun ise de, iş sahibi için de bu beklemenin bir tahammül sınırı bulunmaktadır.
2.5. Her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesince, dava konusu inşaatta kat mülkiyetine geçilmiş olduğu, yapı kullanma izin belgesi olmadan kat mülkiyetine geçilemeyeceği, bu hali ile binanın iskanının alınmış olduğunun kabulü gerektiği belirtilmiş ise de 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici 16. maddenin 5. fıkrası hükmüne göre yapı kayıt belgesi aldıktan sonra malikler, tam muvafakat ile tapuya müracaat ederek ve yapı kayıt belgesi için ödenen bedel kadar ilave ödeme yaparak, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edebilecek olup, somut olayda yerel mahkemece davalı yükleniciye 30.06.2020 tarihli ara karar ile nama ifa kapsamında cins tashihi yapılması ve kat mülkiye tesisi ile kat maliklerinin tapusunun çıkartılmasına yönelik yetki ve süre verildiği görülmüş olup, Bölge Adliye Mahkemesi’nce kat mülkiyetine geçilmiş olmasının yapı kullanma izin belgesinin alınmış olduğunu gösterdiğine ilişkin gerekçe ile istinaf başvurusunun reddi hatalı olmuştur.
2.6. Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; mahkemece dava reddedilmiş ise de; dava konusu binanın yasal hale getirilip getirilemeyeceği açıklığa kavuşturulmamıştır. Binanın tadilat projesiyle yüklenici tarafından yasal hale getirilip getirilemeyeceği hususu bilirkişi raporu örneği, yapı kayıt belgesi de eklenerek ilgili Belediyeden sorulmalı, yasal hale getirilebilecek ise bu konuda öncelikle davalı yüklenici yana süre ve yetki verilmeli, davalı yüklenici tarafından verilen sürede bina yasal hale getirilirse şimdiki gibi davanın reddine, binanın yasal hale getirilmesi mümkün değil veya verilen süreye rağmen bina yasal hale getirilmemiş olursa az yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Bu hususlar gözetilip araştırılmadan davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın temyiz eden davacılar yararına bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
1. “Değerlendirme” bölümünün 2. bendinde açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, ilk derece mahkemesi kararına karşı davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının temyiz eden davacılar yararına BOZULMASINA,
3. 8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalı .... San. Tic. A.Ş.den alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacılara verilmesine,
Peşin alınan harcın istek halinde iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 05.07.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
MUHALEFET ŞERHİ
Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;
1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)
2-3194 sayılı İmar Kanununun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.
4-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.
5-İmar Kanununun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.
6- Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).
7-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.
8- Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.
TMK nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.
Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.
Somut olaya döndüğümüzde; taraflar arasında 3.12.1993 tarihinde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden davalı yüklenicinin, yaptığı inşaatla ilgili yapı kullanma belgesi alamadığı, ancak 2018 yılında 3194 sayılı Kanuna eklenen geçici 16. maddeye göre yapı kayıt belgesi aldığı, kat mülkiyeine geçildiği ve bağımsız bölümlerde ikamet edildiği sabittir.
Dairemizin Sayın çoğunluğu, yükleniciye iskan ruhsatı alabilmesi için süre ve yetki verilmesi hususundaki bozma gerekçesine katılmakla birlikte, iskan ruhsatı alınamaması halinde davanın kabulüne dair bozma gerekçesine dava konusu yapıyla ilgili yukarıda mahiyetini açıkladığımız yapı kayıt belgesi alınmış olması nedeniyle iştirak etmiyorum. Şöyle ki;
Yapı Kayıt Belgesi TMK nın 683. maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek sözleşmenin feshedilmek suretiyle yapının arsa sahiplerine terkedilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Bu nedenle yüklenicinin iskân ruhsatı yerine aldığı yapı kayıt belgesi dikkate alınarak; yapının, iskan ruhsatına sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişiye tespit ettirilerek ve depo ettirilmek suretiyle sözleşme gereğince yükleniciye bırakılması gereken bağımsız bölümlerin tespit edilerek bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek kararın bozulması gerekirken, Sayın çoğunluğun yazılı gerekçelerle kararı bozmasına “bozma gerekçesi” açısından muhalifim.