"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/232 E., 2022/653 K.
DAVA TARİHİ : 24.03.2020
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Gebze Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2020/207 E., 2021/491 K.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.10.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davacı vekili Avukat Haydar Yalçınoğlu geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığından onun yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı arasında davalının yüklenicisi olduğu inşaattın imece yoluyla tamamlanması ve neticeten 25 no.lu bağımsız bölümün davacıya satımına ilişkin sözleşme imzalandığını, davacının sözleşme gereği üzerine düşen edimleri yerine getirerek 25 no.lu daireye yerleştiğini ancak hak ettiği tapuyu halen devralamadığını ileri sürerek, tapuda davalı adına tescilli olan 25 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya dayanak sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmemiş olduğundan geçersiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, sözleşmenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında alacağın temliki hükümlerine göre geçerli olduğu, davacı tarafından sözleşme bedelinin ödendiği, sözleşme edimlerinin yerine getirildiği ancak taşınmazın tapusunun davacıya verilmediği belirtilerek, davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; davacının bağımsız bölüm bedelinin tamamını ödemediğini, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki görülmüş ve kesinleşmiş mahkeme kararı kapsamında inşaatın %8'inin tamamlanmadığının sabit olduğunu, diğer alıcıların açtıkları davalarda davalının bakiye alacağı bulunduğunun tespit edildiğini, resmi şekilde yapılmayan satışın geçersiz olduğunu, davacının sözleşme ile üzerine düşen edimi ne oranda yerine getirdiğinin tespit edilmediğini belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, yapılan ödemelere ilişkin sunulan bonolar ve ödeme makbuzlarından davalı yüklenici ...'e ve sahibi olduğu Modül Mühendislik İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd. Şti.' ne yapılan ödemeler ile sözleşmede kararlaştırılan bedelinin tamamının ödendiği, inşaatta kalan eksik işlerin davacı ile dava dışı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişiler tarafından toplanan aidatlarla ve ödemelerle tamamlandığı, ayrıca Gebze 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin dosyasında davalı ...'in cevaba cevap dilekçesinde yer alan "....9 kişi dava konusu inşaatı davacı müvekkil adına ve davacıya olan borçları karşılığında yapmaktadırlar" beyanıyla taşınmaz bedelinin bir kısmının nakden bir kısmının ise dairelerin eksik kalan işlerinin davacı ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan diğer kişilerle birlikte aidatlarla karşılanmak suretiyle satış bedelinin tamamen ödendiği belirtilerek, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; Bölge Adliye Mahkemesi kararınınyetersiz gerekçeye dayalı olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen sebepler ile re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yüklenicinin temliki sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 183, 184 ve 191 inci maddeleri.
3. Değerlendirme
Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür.Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanunu'nun 364 maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.
Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. Temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir;
Yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik işlemi, akdi (rızai) temlik işlemidir. Çünkü burada, alacaklı (yüklenici) ile üçüncü kişi arasında serbest iradeleri ile yapılan temlik sözleşmesi vardır. Genellikle de bu tür temlik sözleşmeleriyle yüklenici şahsi hakkının bir kısmını, örneğin bir veya birkaç bağımsız bölüm mülkiyetinin naklini taahhüt eder. Açıklanan özelliği itibarıyla da yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemi genelde ivazlıdır. İvazlı (bedelli) temlikten amaç, temlik edenin bir edim karşılığında alacağını devretmesidir. Böyle bir temlikte, devreden, temlik tarihinde alacağın varlığını garanti etmiş sayılır.
Somut olayda; taraflar arasında akdedilen sözleşme hükümleri davalı yüklenici alacağının (bağımsız bölümün) davacıya ivazlı temlikine ilişkin olup, kararlaştırılan ivaz hem satış bedeli hem de inşaat maliyetinin karşılanmasına ilişkin masraflardır. Her ne kadar davacı bedele ilişkin edimini ifa etmiş ise de, inşaatta eksiklikler bulunduğu dava dışı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında görülerek kesinleşmiş ileriye etkili fesih davası kararı ile sabittir.
Bu durumda mahkemece, alanında uzman bilirkişi heyeti marifetiyle, inşaattaki eksikliklere dayalı davacı borcu hesaplanarak oluşacak uygun sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1-Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2-İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
17.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.