"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 24. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/520 E., 2024/901 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Menderes 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/254 E., 2020/277 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı tarafın uzunca bir süredir haklı ve geçerli bir nedene dayanmaksızın taşınmazı işgal etmiş olduğunu, müvekkilinin kendine ait olan bu taşınmazı kullanamadığını, 121 ada 23 parsele davalının yapmış olduğu haksız ve hukuka aykırı müdahalesinin men'ine, müvekkilinin taşınmazına haksız olarak yapmış olduğu müdahale için her türlü fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak üzere 19.03.2014 ile 19.03.2015 tarihleri arası için yıllık 30.000,00 TL haksız işgal tazminatının ihtarnamenin tebliğ tarihi olan 18.03.2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin davacı ...'ye 121 ada 23 parselde kain arazi üzerine aralarında yapmış oldukları sözlü anlaşma sonucu 10 yıl önce lüks bir ev ve havuz inşa ettiğini, ancak aralarında daha sonra çıkan anlaşmazlık sonucu arazi sahibi davacının, müvekkilinin inşa etmiş olduğu söz konusu yapıda tam 10 yıldır ikâmet ettiğini, bunun yanı sıra arazi sahibinin müvekkilline komşu vaziyette olduğunu, bu sebeple 10 yıl boyunca müvekkilinin davacının kendi arazisinde oturduğunu ve hatta dubleks ev ve havuz inşa etmek gibi lüks harcamalar yaptığını, bu süreçte hiçbir şekilde ecrimisil yahut tahliye talebinde bulunmamış olmasının davacının kötüniyetini açıkça ortaya koymakta olduğunu, müvekkiline ait yapının değerinin arazinin değerinden fazla olduğunu, talepleri doğrultusunda Menderes Sulh Hukuk Mahkemesince yapı ve arazinin değer tespiti yapıldığını, Menderes Sulh Hukuk Mahkemesinin 2019/19 D.İş numaralı dosyaya tanzim edilen bilirkişi raporunda, yapının değerinin arazinin değerinden fazla olduğunu, davacı tarafından gönderilen ihtara cevap mahiyetinde olan ve göndermiş oldukları 09.05.2019 tarihli ihtarname ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi gereğince uygun bedel karşılığında arazinin mülkiyetinin müvekkiline devri ve tescilinin taraflarınca talep edildiğini, bunun üzerine davacı tarafın müvekkili aleyhinde mesnetsiz bir biçimde el atmanın önlenmesi davası açarak fahiş ecrimisil talep ettiğini, dolayısıyla hukuka aykırı ve haksız olarak açılmış davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı iyiniyet savunmasında bulunmuş ise de; açılmış bir tapu iptal tescil davası veya temliken tescil istemi bulunmadığı, bu hâliyle kayda üstünlük tanınarak tapu malikinin men'i müdahale isteminin kabulüne karar verilmesi gerektiği belirtilerek, davacının el atmanın önlenmesi isteminin kabulü ile; davalının 121 ada 23 parsel sayılı taşınmaza el atmasının önlenmesine, davacının ecrimisil talebinin kısmen kabulü ile; 19.03.2014 ila 19.03.2015 arası dönem için 13.869,84 TL ecrimisilin 18.03.2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalının açıkça 4721 sayılı Kanun'un 724. maddesine dayalı bir talebi bulunmadığı belirtilerek davalı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; taşınmaza davacı ile yapılan sözlü anlaşma uyarınca müvekkili tarafından 10 yıl kadar önce ev ve havuz yaptırılıp yine onun muvafakatı ile kullanıldığını, davacı ile müvekkilinin aralarının bozulması üzerine davacının kötü niyetli olarak bu davayı açtığını, bu hususun tanık beyanlarıyla da anlaşıldığını, müvekkili tarafından yapılan yapıların değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması nedeniyle 4721 sayılı Kanun'un 724. maddesi uyarınca temliken tescil isteyebileceklerini, bu konuda davacıya cevabi ihtar göndermeleri üzerine davacının kötü niyetli olarak bu davayı açtığını, İlk Derece Mahkemesince yanlış değerlendirmeler sonucu davayı kabul edip tüm taşınmazın değeri üzerinden müvekkili aleyhine vekâlet ücretine hükmettiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi, ecrimisil, savunma yoluyla ileri sürülen temliken tescil istemlerine ilişkindir.
4721 sayılı Kanun'un 684/1 ve 718/2. maddelerin istisnalarından biri olan 4721 sayılı Kanun'un 724. maddesinde, muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması hâlinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması hâlinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi, yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
4721 sayılı Kanun'un 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin 4721 sayılı Kanun'un 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a. Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
4721 sayılı Kanun'un 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin 4721 sayılı Kanun'un 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir (Sübjektif koşul).
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b. İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi hâlde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır (Objektif koşul).
c. Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d. Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut uyuşmazlıkta; dava süreci içerisinde davalı savunma yoluyla temliken tescil isteğinde bulunduğu hâlde, Mahkemece bu istekleri bakımından herhangi bir inceleme, araştırma ve irdeleme yapılmış değildir. Savunma yoluyla getirilen istek bakımından Mahkemece olumlu veya olumsuz bir karar verilmemiş olması, belirtilen hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de; bu tür davalarda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 120 ve 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 16. maddesi uyarınca, dava değerinin ve buna göre alınacak harcın el atılan yerin değeri ile talep edilen ecrimisil bedelinin toplamı olduğu, dava konusu taşınmazın tamamının üzerindeki yapılar ile değerinin toplamı üzerinden harca ve vekâlet ücretine hükmedilmiş ise de, davalının temliken tescil savunması da değerlendirilerek, davalının el attığı yerin değeri ile talep edilen ecrimisil bedelinin toplamı üzerinden harç ve vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
29.04.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.