"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/1832 E., 2024/1103 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Alanya 5. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/45 E., 2022/91 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.01.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde, duruşmalı temyiz eden davalı vekili Av. ..., diğer taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili tarafından ...'a karşı açılan davada; paydaşı olduğu 209 ada 28 parsel sayılı taşınmazın 1/2 hissesinin 18.01.2019 tarihinde ... tarafından davalı ...'a satıldığını belirterek önalım hakkı gereğince davalı adına kayıtlı bulunan hissesinin iptali ile davacı adına kayıt ve tescilini talep etmiştir.
Yargılama devam ederken eski maliki ... tarafından, ... hakkında satış bedelinin ödenmediği gerekçesiyle tapu iptal ve tescil davasının açıldığı, davalının kabul beyanı dikkate alınarak davanın kabulüne karar verildiği, kararın istinaf edilmeksizin kesinleştiği, davaya konu payın ... adına hükmen tescil edildiği anlaşılmış; bu nedenle davacı tarafından HMK'nın 125/1-a bendi gereğince dava, ...'na karşı devam edilmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; satış bedelininin gerçekte 1.000.000 TL olduğunu, davacı ve satıcı arasında taşınmazın fiilen taksim edilmiş olduğunu, davacı ile dava dışı satıcı ...'in 02.01.2006 tarihinde belediyeye başvurarak taşınmazın ifrazı için talepte bulunduklarını, daha sonra da taşınmazın bu paylaşıma uygun kullanıldığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.
Davalı ... vekili; taşınmazın fiili taksim edildiğini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 24.03.2022 tarihli ve 2022/91 Karar sayılı kararıyla; önalım davasından sonra, dava dışı önceki malik tarafından davalı aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasının, davalının kabul beyanı ile sonuçlandığı, bu halde davanın davacının önalım hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla açıldığı, ön alıma konu payın eski sahibine dönmesinin davacının ilk satışla ... ön alım hakkına engel teşkil etmeyeceği, davacı tarafa seçimlik hakkının hatırlatıldığı ve davacının talebi doğrultusunda davanın ...'na karşı devam edildiği, davanın hak düşürücü süre içinde açıldığı, davacı tarafından ön alım bedelinin süresinde yatırıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, 11.05.2022 tarihli ek kararı ile, kararın miktar itibariyle kesin nitelikte olduğu gerekçesiyle davalının istinaf talebinin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin 11.05.2022 tarihli ek kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 06.07.2022 tarihli ve 2022/1846 Karar sayılı kararıyla; karar tarihi itibariyle verilen kararın kesinlik sınırı altında kalması nedeni ile İlk Derece Mahkemesinin ek kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçeleriyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararının süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 13.12.2023 tarihli ilamıyla; hüküm altına alınan bedel her ne kadar karar tarihindeki istinaf sınırının altında kalsa da, davalı tarafından satış bedelinin 10.000.000 TL olduğu belirtilerek bu miktar üzerinden kanun yoluna başvurulduğu, bu nedenle istinaf kanun yoluna ilişkin dilekçenin reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davalı tarafından dava değerinin 10.000.000 TL olarak belirtildiği, bu nedenle İlk Derece Mahkemesinin ek kararının kaldırılmasına karar verilip yapılan keşif, dinlenen mahalli bilirkişi beyanları, tanık anlatımları ve bilirkişi raporlarına göre, yer satan şahsın taşınmazda fiili kullanımının bulunmadığı, arazinin tamamının bir bütün olup etrafının tel ile çevrili olduğu ve kendi içerisinde sabit bir sınır ve ayrım bulunmadığı, davaya konu hissenin mahkeme kararı ile satıcısına dönmesinin davacının şufa hakkını engel teşkil etmeyeceği, İlk Derece Mahkemesi hükmünde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçeleriyle davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili duruşma talepli temyiz dilekçesinde özetle; taşınmazın ortasından çekilen tel çit ile kuzey ve güney olmak üzere ikiye bölünmüş olduğunu, taşınmazın ifraz edilmesi için Belediyeye başvuru yapıldığını, taşınmazda fiili taksim olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Ön alım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir ... gelir.
Ön alım davasına konu olan taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması 4721 sayılı TMK'nın 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.
Somut olaya gelince; dosya içerisinde yer alan 02.01.2006 tarihli, davacı ... ve davalı ... tarafından imzalanarak belediyeye sunulan dilekçede; davaya konu 209 ada 28 parsel sayılı taşınmazın dilekçeye ekli krokide gösterildiği şekilde ( a ve b olarak) ifrazı için encümen kararı alınmasının talep edildiği, 04.01.2006 tarihli Cikcilli Belediyesi Encümen Kararı ile, 209 ada 28 parsel sayılı taşınmazın a ve b olarak iki kısma ifrazına karar verildiği, taraflarca yapılan bu başvuru ile taşınmazın haricen taksim edildiği anlaşılmıştır. Taraflar kendi aralarında rızaen kullandıkları yeri belirlemiş olduklarından yukarıda açıklanan içtihadı birleştirme kararı ve yaygın içtihatlar nedeniyle davacının ön alım hakkını kullanmasında iyi niyetli olduğu söylenemez.
O halde mahkemece, tarafların 02.01.2006 tarihli ifraz başvurusu ve aralarında düzenlenen paylaşım krokisi nedeni ile fiili taksimin varlığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabulüne karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Yukarıda açıklanan nedenlerle İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Yargıtay duruşma vekalet ücreti 28.000.00 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
14.01.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.