"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/132 E., 2024/246 K.
Mahkeme kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.01.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davalı vekili Avukat ... ve davacı vekili Avukat ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I.DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; dava dışı ... ... , ... ve ... 'nün Kdz. Ereğli 1. Noterliği 27.12.1985 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ve ferağ vekaletnamesi ile dava konusu 992, 951, 1013 ve 942 parsel sayılı taşınmazlardaki hak ve hisselerini müvekkiline satmayı vadettiklerini, satış bedelinin müvekkili tarafından ödendiğini, taşınmazın zilyetliğinin sözleşme tarihinden itibaren müvekkilinde olduğunu, ancak vaat borçluları ve mirasçılarının dava konusu taşınmazlardaki paylarını tapuda davalı ...'a satış yoluyla devrettiklerini, davalı ...'ın dava konusu taşınmazların müvekkiline satışının vadedildiğini ve fiilen müvekkilinin kullanımında olduğunu bildiğini, davalı ...’ın babası ile müvekkilinin damadının husumetli olduğunu ve aralarında devam eden ceza davalarının bulunduğunu, aynı zamanda tarafların akraba olduğunu belirterek, müvekkiline satışı vadedilen ancak davalı adına kayıtlı olan taşınmazların müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II.CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının iddialarının gerçeği yansıtmadığını, davacının kişisel hakkını ayni hak sahibi müvekkiline karşı ileri süremeyeceğini ve davanın hak düşürücü süre içerisinde açılmadığını ifade ederek davanın reddini savunmuştur.
III.MAHKEME KARARI
Mahkemenin 29.06.2016 tarihli kararıyla davanın 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12/3. maddesinde öngörülen 10 yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir.
IV.BOZMA VE BOZMAYA UYULARAK VERİLEN KARAR
A.Bozma Kararı
1.Mahkemenin 29.06.2016 tarihli kararına karşı süresi içerisinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2.Dairemizin 26.09.2022 tarihli kararıyla davaya dayanak satış vaadi sözleşmesinin kadastro tespit tarihinden sonra düzenlenmesi nedeniyle davanın hak düşürücü süre içerisinde açıldığı, bu nedenle işin esasının incelenmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
B.Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dinlenen tanık beyanlarına göre tarafların yakın akrabalık bağı bulunduğu, taşınmazların bulunduğu yerde taşınmazların davacıya satıldığının herkes tarafından bilindiği ve taşınmazların uzun zamandır davacının kullanımında olduğu bu nedenle davalının iyi niyetli olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
V.TEMYİZ
A.Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde;
a.Davanın hak düşürücü süre içerisinde açılmadığını,
b.Müvekkilinin tapuya ... ilkesi ile hareket ettiğini,
c.Yanlı ve çelişkili beyanda bulunan tanık anlatımlarına dayalı hüküm tesis edildiğini,
d.Müvekkilinin satış vaadi sözleşmesinden haberdar olmadığını ifade ederek yanılgılı değerlendirmeyle verilen kararın bozulmasını istemiştir.
B.Değerlendirme ve Gerekçe
Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanunun 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden ... haklar, kişisel bir hak niteliğinde olduğundan, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden ... alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, 4721 sayılı Kanun'un 1009. maddesi ile 2644 sayılı Kanunun 26. maddesi uyarınca sözleşmenin tapuya şerh edilmesi halinde mümkündür. Diğer bir ifadeyle, tapuya şerh edilmemiş taşımaz satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmaz satışı vadedilen tarafın, kural olarak bu sözleşmeden ... nispi hakkını sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere ileri sürmesi mümkün değildir.
Bu aşamada, "yolsuz tescil" kavramı hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır. 4721 sayılı Kanunun 1021. maddesine göre kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Kanun'un 1022. maddesinin birinci fıkrasına göre de aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Bu hükümlerden anlaşılacağı üzere aynî hakların doğumu, devri, muhtevalarının değiştirilmesi ve ortadan kalkması kural olarak tapu siciline tescil şartına bağlanmış olup, tescil kurucu bir nitelik taşımaktadır. Aynî haklar tescil ile doğmakla birlikte tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından, tescilin kendisinden beklenen hukukî sonucu doğurabilmesi için geçerli ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. Bu bakımdan tescil, hukukî sebebe bağlı bir tasarruf işlemidir. Tescilin geçerli bir hukukî sebebe dayanmaması, aynî hakkın doğumunda ve kazanılmasında kurucu unsur niteliğinde olan tescil işlemini temelde sakat hâle getirir. Burada sözü edilen hukukî sebep, aynî hakkı ya da mülkiyeti geçirme borcu doğuran hukukî işlem anlamında kullanılmaktadır. Tescilin taraflar arasında hukukî sonuç doğurması için hukukî sebebi doğuran borçlandırıcı işlemin esas ve şekil yönünden geçerli ve doğru bir işlem olması gerekir. Bu nedenle, tapu kütüğünde yapılan sebebe bağlı kazandırıcı tasarruf işlemlerinde, kazandırma sebepsiz ya da geçerli bir hukukî sebep olmaksızın yapılmış ise hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Böyle bir tescil yolsuzdur.
Bu husus 4721 sayılı Kanunun 1024. maddesinin ikinci fıkrasında, “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Bu hükümden anlaşılacağı üzere, gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 20.12.2022 tarihli ve 2020/291 Esas, 2022/1801 Karar sayılı kararı)
Dosya içeriğinden; vaad borçluları ..., ... ve ...'ın Kdz. Ereğli 1. Noterliği 27.12.1985 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile davacıya 992, 942, 951 ve 1013 parsel sayılı taşınmazlardaki hak ve hisselerini satmayı vadettikleri, satış vaadi sözlemesinin tapuya şerh edilmediği, vaat borçluları ve mirasçılarının sözleşmeye konu taşınmazlardaki hisselerini 12.06.20215 ve 13.07.2015 tarihlerinde davalıya satış yoluyla devrettikleri anlaşılmaktadır.
Yukarıda değinilen yasal düzenlemeler, ilkeler ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;
Davaya dayanak satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Kanun'un 26. ve 4721 sayılı Kanunun 1009/1 maddesi uyarınca tapu kütüğüne şerh ettirilmediğinden ve satış vaadi sözleşmesinden ... haklar kişisel hak niteliğinde olduğundan, davacı taşınmazda sonradan sınırlı ayni hak kazanan davalıya karşı satış vaadi sözleşmesinden ... hakkını kural olarak ileri süremez.
Öte yandan, 4721 sayılı Kanunun 1023 ve 1024. maddeleri ancak tapuda bir yolsuz tescilin varlığı halinde uygulanabilir. Başka bir ifadeyle, 4721 sayılı Kanunun 1023. maddesi tapu kütüğünde yolsuz bir tescil bulunduğu durumda bu tescile iyi niyetli olarak güvenerek hak kazanan kişilerin kazanımlarını korur. Borçlandırıcı işlem olan satış vaadi sözleşmesinin varlığı, malikin taşınmazı üzerinde tasarruf yetkisini bertaraf etmeyeceğinden, taşınmazı üzerindeki tasarruf hakkını sona erdirmeyeceğinden ve vaad borçluları yönünden yolsuz tescil söz konusu olmadığından davalının satış vaadi sözleşmesinin varlığını bilmesi de kural olarak sonucu değiştirmez.
Kural bunlar olmakla birlikte; vaat borçluları ile davalının ahlaka aykırı hareketle ve vaat alacaklısı davacıyı zararlandırmak kastıyla satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazları davalıya tapuda devrettiğinin iddia ve ispat edilmesi halinde, taşınmazların davacı adına tescili mümkün ise de, dosya kapsamından bu iddianın davacı tarafça ispatlandığı söylenemez.
Hal böyle olunca; Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Yargıtay duruşma vekalet ücreti 28.000,00 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
07.01.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.