"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/799 E., 2024/1570 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Dikili 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/284 E., 2022/13 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin İzmir ili, .......... ilçesi,............Mahallesi, 231 ada, 6 parsel sayılı tarla niteliğindeki taşınmazın maliki olduğunu, müvekkilinin taşınmazına komşu 231 ada 5 parsel sayılı taşınmazı davalının 16.03.2020 tarihinde 250.000,00 TL bedelle satın aldığını, müvekkilinin 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/i hükmü gereğince ön alım hakkı bulunduğunu beyanla 231 ada, 5 parsel sayılı taşınmazın satış bedelinin depo edilmesine karar verilerek taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın süresinde açılmadığını, sınırdaş arazi malikinin ön alım hakkından yararlanabilmesi için taşınmazın tarım arazisi olması gerektiğini, taşınmazın tapu kaydındaki niteliği tarla olmakla birlikte, arazinin arsa niteliğinde olduğunu ve yasanın yürürlükten kalktığını beyanla davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; tüm dosya kapsamından dava konusu taşınmazın tarımsal arazi olduğunun anlaşıldığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile İzmir ili,..........ilçesi, ............. Mahallesi, 231 ada 5 parselde davalı ... adına kayıtlı olan taşınmazın, 5403 sayılı Kanun'un 8/i hükmü gereği yasal ön alım nedeniyle tapusunun iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, ön alım bedeli olarak depo edilen 255.000,00 TL'nin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle;
a. Kanunun geriye yürümezliği ilkesinin hatalı bir şekilde değerlendirildiğini,
b.Yasal değişiklik nedeniyle davanın konusuz kaldığını,
c. Davanın kötü niyetle açıldığını,
d. Dava konusu taşınmazın gerçek satış bedelinin 450.000,00 TL olduğunu,
e. Müvekkilinin mülkiyet hakkının ihlal edildiğini beyanla hükmün bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık; 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesi kapsamında sınırdaş arazi malikinin ön alım istemine ilişkindir.
30.4.2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla, 5403 sayılı Kanun'da değişiklik yapılmış ve Kanun'a “ön alım hakkı” kenar başlıklı 8/i hükmü eklenmiştir.
Bu maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de ön alım hakkına sahip olduğu; tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş maliklerin ön alım haklarını kullanamayacağı; ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikinin ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrini talep edebileceği ve ön alım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hükmü yer almaktadır.
Sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım hakkı veren 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiş; 28.10,2020 tarihli ve 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20. maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. 7255 sayılı Kanun 4 Kasım 2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir.
Bu tespitlere göre sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım hakkı veren 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 ila 4 Kasım 2020 tarihleri arasında yürürlükte kalmıştır.
Kanun değişikliğinin, taşınmazın resmi satış sözleşmesinden ve eldeki dava açıldıktan sonra yürürlüğe girmiş olması nedeniyle somut olayda uygulama yerinin bulunup bulunmadığının öncelikli olarak çözülmesi gerekmektedir.
03.12.2001 tarihli ve 4722 sayılı Türk Medenî Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun;
“Geçmişe etkili olmama kuralı” kenar başlıklı 1. maddesi uyarınca, Türk Medenî Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten önceki olayların hukukî sonuçlarına, bu olaylar hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Türk Medenî Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan işlemlerin hukuken bağlayıcı olup olmadıkları ve sonuçları, bu tarihten sonra dahi, yapıldıkları sırada yürürlükte bulunan kanunlara göre belirlenir. Türk Medenî Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten sonra gerçekleşen olaylara, Kanunda öngörülmüş ayrık durumlar saklı kalmak kaydıyla, Türk Medenî Kanun'u hükümleri uygulanır.
4722 sayılı Kanunla, toplum barışının temel dayanağı olan hukuka ve özellikle kanunlara karşı güveni sağlamak amaçlandığı için, kendi bünyesinde farklı bir uygulama tarihi içermeyen bir kanunun kural olarak geriye yürümeyeceği (geçmişe etkili olamayacağı) esası kabul edilmiştir.
Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı; tarım arazisi satışlarında ise sınırdaş parsel malikine satışa konu tarım arazisini öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.
Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.
Kural olarak ön alım bedeli, dava konusu payın tapudaki satış bedeli ile davalının bu satım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir.
Somut olayda; mülkiyeti davacıya ait olan İzmir ili,.......ilçesi, ......., Mahallesi, 231 ada 6 parselde kayıtlı taşınmaz ile aynı yer 231 ada 5 parselde kayıtlı bulunan taşınmaz sınırdaştır. Dava konusu taşınmazın satışının yapıldığı ve ön alım hakkının kullanılması talebi ile davanın açıldığı tarihte 5403 sayılı Kanun'un 8/i-2 hükmü yürüklükte olup, 4722 sayılı Kanun'un yukarıda açıklanan 1. maddesi gereğince davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan yasa hükmüne istinaden davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
28.04.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.