"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
.
1. Taraflar arasındaki "ipoteğin terkini” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 9. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı S.S. Sanat Mektepleri Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Koop. vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı S.S. Sanat Mektepleri Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Koop. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin maliki olduğu dava konusu 31270 ada 5 parsel sayılı arsa vasfındaki taşınmazda bina yapılması amacıyla dava dışı yüklenici ... Emlak Maden İnş. Otomotiv Turz. Nak. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile 15.08.2005 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, arsa sahipleri tarafından inşaatın başlamasından bitirilmesi tarihine kadar gerekli yasal işlemlerin yapılması için yükleniciye vekâletname verildiğini, vekâletnamede sehven yüklenicinin hak edeceği dairelerin satış yetkisinin de verildiğini, yüklenici tarafından edimin bitirilemeyeceği anlaşıldığından 22.07.2006 tarihinde Ankara 1. Asliye Ticaret Mahkemesinde akdin geriye dönük feshi, tazminat ve yüklenicinin devrettiği tapuların iptaline ilişkin dava açıldığını, ancak tedbir kararının tapuya 23.08.2006 tarihinde ihtiyati haciz olarak işlendiğini, yapılan yargılama neticesinde akdin feshi ile tapu iptali ve tesciline karar verildiğini, dava konusu 11 nolu bağımsız bölümün müvekkilleri adına yeniden tescili için başvurulduğunda, malik olarak görünen davalı ... tarafından diğer davalı S.S. Sanat Mektepleri Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Koop. lehine ipotek tesis edildiğinin öğrenildiğini, ipotek nedeniyle icra takibinin de yapıldığını, davalı üçüncü kişilerin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1023. maddesinden yararlanmalarının mümkün olmadığını ileri sürerek dava konusu taşınmazdaki ipoteğin fekkine, Ankara 22. İcra Müdürlüğünün 2012/6428 E. sayılı dosyası ile konulan haciz şerhinin kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı S.S. Sanat Mektepleri Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Koop. vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin kredi kefalet kooperatifi olduğunu ve üyelerine kredi kullandırdığını, kooperatif üyesi dava dışı Şefika Yıldız'ın kooperatiften çektiği krediye teminat olarak 14.06.2006 tarihinde davalı ...'ın adına kayıtlı 31270 ada 5 parselde 11 nolu bağımsız bölüm üzerine 40.000TL tutarında birinci derecede birinci sırada ipotek tesis edildiğini, borcun ödenmemesi nedeniyle takip başlatıldığını, müvekkilinin TMK'nın 1023. maddesine göre iyiniyetli üçüncü kişi sayıldığını, iyi niyetli olmadığının kabulü için kooperatifin diğer davalılarla işbirliği içinde ve davacı zararına hareket ettiğinin kanıtlanması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
6. Davalı ...; cevap dilekçesi sunmamış, yargılamaya katılmamıştır.
Mahkeme Kararı:
7. Ankara 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 16.12.2014 tarihli ve 2014/49 E., 2014/627 K. sayılı kararı ile; dava dışı yüklenicinin eser sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirmediği, dolayısıyla tapuya hak kazanmadığı ve kazanmadığı hakkı üçüncü kişilere temlik edemeyeceği nedeniyle tapu kayıtlarının iptaline karar verildiği, iptal edilen tapu kayıtları içerisinde davaya konu 31270 ada 5 parselde kayıtlı 11 numaralı bağımsız bölümün de bulunduğu, dava konusu taşınmazda o tarihte tapu maliki olarak görünen ...'ın üçüncü kişi Şefika Yıldırım'ın borcunu teminen davalı kooperatif lehine ipotek tesis ettiği, 11 numaralı bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının tescil sebebinin ortadan kalkması nedeniyle ipoteğin de hukukî dayanağının ortadan kalktığı gerekçesiyle davanın kabulüne, ipoteğin fekkine, Ankara 22. İcra Müdürlüğünün 2012/6428 E. sayılı dosya üzerindeki haciz şerhinin kaldırılmasına karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
8. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı S.S. Sanat Mektepleri Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Koop. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
9. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 02.06.2015 tarihli ve 2015/4731 E., 2015/6044 K. sayılı kararı ile;
“…Somut uyuşmazlıkta, kat irtifakı kurulu 5 sayılı parseldeki 11 numaralı bağımsız bölüm 29.11.2005 tarihinde satış nedeniyle davalı ... adına tescil edilmiştir. Taşınmazda, 14.06.2006 günü 1. dereceden, akdi faizli, fekki bildirilinceye kadar süreli, 40.000,00 TL bedelli malik tarafından dava dışı üçüncü kişinin kredilerin teminatı olarak davalı kooperatif yararına ipotek tesis edilmiştir. Davacıların, dava dışı yüklenicinin edimini yerine getirmediği gerekçesiyle açtıkları davada verilen ihtiyati tedbir kararı taşınmazın tapu kaydına 24.08.2006 tarihinde ihtiyati haciz olarak işlenmiştir. TMK'nın 1020. maddesi gereğince tapu sicili kamuya açık olup kimse tapu sicilindeki kaydı bilmediğini ileri süremez. Dava konusu taşınmaza ipotek tesisinden sonra 27.07.2006 tarihinde dava açılmış, davada verilen ihtiyati tedbir kararı tapu kaydına işlenmiştir. Dolayısıyla, davalı kooperatif yararına taşınmazın davalı ... adına kayıtlı bulunduğu ve tescile yönelik dava açılmadan önce ipotek tesis edildiği anlaşılmaktadır.
Ayrıca, ipotek aktinin çerçevesini tayin eden resmi akit tablosu içeriğinden ipoteğin, ileride gerçekleşecek veya gerçekleşmesi muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edildiğinden, azami meblağ (üst sınır ipoteği) ipoteği olduğu anlaşılmaktadır. İpotek resmi akit tablosundan da anlaşıldığı gibi ipotek tesis nedeni dava dışı yüklenici ile davacı arsa malikleri arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmamaktadır. Taraflar arasındaki anılan sözleşme yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle feshedilmiş ise de ipotek bu sözleşmeye dayanılarak tesis edilmediğinden ipoteğin hukuki dayanağının kalmadığından sözedilemez. Davalı kooperatifin taşınmazın davalı ... adına kayıtlı bulunduğu sırada ve tescile yönelik dava açılmadan önce ipotek tesis ettirdiğinden TMK'nın 1023. maddesi gereği iyiniyetli olduğunun kabulü gerekir. Dolayısıyla davalı kooperatif iyiniyetli olduğundan ipoteğin yolsuz olarak tescil edildiği söylenemez.
Bu itibarla mahkemece, davanın reddi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulü doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir…" gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
10. Ankara 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 26.11.2015 tarihli ve 2015/399 E., 2015/502 K. sayılı kararı ile; 11 numaralı bağımsız bölümün davacılar ile dava dışı ... Emlak Maden İnş. Otomotiv Turz. Nak. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhite özgülenen bağımsız bölümlerden biri olduğu, söz konusu bağımsız bölümün müteahhit tarafından davalı ...'a satıldığı, akdin ifası aşamasında yükleniciye sermaye temini amacıyla tapuda devredilen bağımsız bölümlerin yükleniciye avans niteliğinde verildiği, davalı ...'ın söz konusu bağımsız bölümü başka bir kişiye devretmiş olması, hatta taşınmazın bir kaç el değiştirmesi hâlinde dahi sözleşmenin geriye feshi durumunda bu devrin geçersiz olacağı, aynı şekilde Yargıtay kararlarında bu kişilerin iyi niyetli sayılamayacağının, asıl tapu maliki olan arsa sahiplerinin, müteahhitten taşınmaz devralanlara veya bu taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak sahiplerine göre üstün hak sahibi olduklarının kabul edildiği, aksinin kabulü hâlinde davacı arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshetmeleri ve tapuları iptal ettirmelerinin sonuçsuz kalacağı, bu durumda hukukî sebebi ortadan kalkmış sınırlı aynî hak sahibinin gerçek aynî hak sahibine üstün tutulması sonucunu doğuracağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
11. Direnme kararı süresi içinde davalı S.S. Sanat Mektepleri Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Koop. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
12. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, dava konusu taşınmazın davalı ... adına kayıtlı bulunduğu sırada ve tescile yönelik dava açılmadan önce davalı kooperatif lehine ipotek tesis edilmesi karşısında davalı kooperatifin TMK'nın 1023. maddesi gereğince iyi niyetli kabul edilip edilmeyeceği, buradan varılacak sonuca göre davalı kooperatif lehine tesis edilen ipoteğin fekkine karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
13. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukukî niteliğinin açıklanmasında fayda vardır.
14. Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmeleri, inşaat sözleşmelerinin bir türüdür. Bu sözleşmelerde genel olarak, müteahhit (yüklenici) kendi malzemesi ile yapacağı inşaattan bir bölümü arsa sahibine vermeyi yükümlenmesine karşılık, arsa sahibi de üzerinde inşaat yapılacak arsanın belli bir payını tapuda müteahhit adına intikal ettirmeyi taahhüt eder. Bu suretle, müteahhidin yapıp teslim edeceği daireler ve bağımsız bölümlerin bedel olarak karşılığı, arsa üzerinden verilecek pay ile aynî olarak ödenmektedir. Bu tür sözleşmelerde, müteahhidin arsa sahibine vereceği bağımsız bölüm veya bölümler, arsa sahibince tahsis edilecek arsa üzerinde yapılacak inşaattan olabileceği gibi, müteahhidin (yüklenicinin) bir başka yerdeki inşaatından da olabilir. Sözleşme bu özelliğine göre, müteahhit (yüklenici) yönünden inşaat yapmak yükümlülüğü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay geçirim taahhüdünü içerdiğinden, inşaat yapma ve satış vaadi olarak karmaşık, iki tipli bir nitelik taşımaktadır (Kostakoğlu, Cengiz: İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, İstanbul, 2011, s. 61).
15. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle karşı tarafın kabulü yoksa tek taraflı olarak feshedilemez; feshe hâkim karar verir (Yavuz, Nihat: Türk Borçlar Kanunu’na Göre Eser ve Hizmet Sözleşmeleri, Ankara, 2011, s. 731).
16. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaat yapan müteahhidin, yaptığı işin karşılığı olan arsa payını talep hakkı, sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan ve somut uyuşmazlık bakımından dikkate alınması gereken 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun (BK) 364. maddesi hükmü doğrultusunda, kural olarak arsa sahibine verilmesi gereken dairelerin teslimi anında doğar. Ancak taraflar yasa hükmünün aksine, arsa payının devrine ilişkin özel koşullar kararlaştırabilir. Örneğin, üzerinde inşaat yapılacak arsanın müteahhide verilmesi öngörülen payının, peşinen devri kabul edilebileceği gibi, müteahhide isabet edecek bağımsız bölümlerin kat irtifaklı arsa paylarını, inşaatın belirli aşamalarında devri de kararlaştırılabilir (Kostakoğlu, s. 927). İnşaatın tamamlanmasından önce müteahhide pay devri yapılması, inşaat yapımı sırasında müteahhide gerekli olan sermayenin sağlanarak işin bir an önce bitirilmesi amacını gütmektedir. Peşinen tapuda yapılan bu pay devri bir nevi avans niteliğindedir.
17. Diğer taraftan hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, iyi niyetten maksat "hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir". Belirtilen ilke, TMK’nın 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede; "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır (Yavuz, s. 775). Söz konusu kişinin gerçekten iyi niyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkânsız olması gerekir. Bu görüşten hareketle kötü niyet iddiasının def'î değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece re'sen nazara alınacağı gerek 08.11.1991 tarihli ve 1990/4 E. 1991/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararında ve gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiş, benimsenen bu ilke Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.05.2001 tarihli ve 2001/1-422 E., 2001/434 K. sayılı kararında da kapsamlı olarak açıklanmıştır.
18. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimler içerdiğinden, yüklenicinin peşinen kendisine devredilen tapuya hak kazanabilmesi için sözleşmede açık bir hüküm bulunmadıkça kendi edimini yüklendiği özen borcu uyarınca kanuna, sözleşme hükümlerine fen ve sanat kurallarına uygun olarak ifa etmiş olması gerekmektedir. Eş söyleyişle yüklenici edimini tam olarak yerine getirdiğinde, kendi adına düşen bağımsız bölümlerin tescilini isteyebilecektir. Yükleniciden pay satın alan üçüncü kişiler de yüklenicinin halefi olduklarından ancak, yüklenici edimi tam olarak yerine getirip tapuyu almaya hak kazandığı takdirde hak sahibi olacaklardır. Nitekim yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ile devredilen tapunun iptalini isteme hakkı doğmaktadır. Zira ani edimli türden olan eser sözleşmeleri kural olarak geriye etkili olarak sonuç doğurmaktadır (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararında da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi hâlinde, uyuşmazlığın kural olarak BK’nın 106-108. maddeleri gereğince çözümlenmesi gerektiği, ancak olayın niteliği ve özelliği haklı gösteriyorsa TMK’nın 2. maddesi uyarınca sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar vermek gerektiği belirtilmiştir).
19. İnşaatın kısa sürede tamamlanması amacıyla inşaatın başında bu sözleşme uyarınca tapuda devir yapılmasına rağmen, yüklenici edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebi ortadan kalkacak ve kayıt yolsuz tescile dönüşecektir. Avans niteliğindeki bu paylar, yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi tarafından geri istenebilir ve yüklenici ile bağımsız bölüm almak üzere sözleşme yapan üçüncü kişiler, tapuda yapılan devre rağmen bu payları arsa sahibine iade etmek zorundadır. Bu durumda üçüncü kişiler için TMK’nın 1023. maddesi uygulanamaz. Zira üçüncü kişiler yüklenicinin halefidir. Bu sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenici inşaatı tamamladığında bağımsız bölümü alabileceğini bilirler veya bilmeleri gerekir. Bu sebeple TMK’nın 1023. hükmünün uygulanması için aranan iyi niyet şartı, üçüncü kişi açısından gerçekleşmez. Nitekim Anayasa Mahkemesi de 20.07.2017 tarihli ve 2014/12321 başvuru numaralı kararında böyle bir durumda yükleniciden tapuda devir suretiyle pay alan üçüncü kişilerin mülkiyet haklarının ihlal edilmediğine karar vermiştir.
20. Aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 21.01.2020 tarihli ve 2018/23-240 E., 2020/43 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.
21. Somut uyuşmazlıkta, davacıların yükleniciden kat irtifaklı bağımsız bölüm satın alan davalı ...'ın dava konusu bağımsız bölümde üçüncü kişi lehine tesis ettiği ipoteğin terkinini talep ettiklerinden ipotek kavramına da değinmekte yarar vardır. TMK'nın 850 ve devamı maddelerinde düzenlenen ve taşınmaz rehninin bir çeşidi olan ipotek; kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan asıl alacağa bağlı sınırlı bir aynî haktır (Akipek, Jale G./Akıntürk, Turgut: Eşya Hukuku, İstanbul 2009, s. 786). İpotek sadece güvence işlevi bulunan bir rehin türü olduğundan ve güvence sağladığı alacağa bağlı feri nitelikte sınırlı bir aynî hak olduğundan, mevcut veya doğacak bir alacak için kurulan ipoteğin geçerliliği, güvenceye aldığı alacağın geçerli olmasına bağlıdır.
22. Tapu siciline egemen ilkelerden olan ve taşınmaz rehnine de uygulanan açıklık ilkesinin bir gereği olarak taşınmaz rehni tapu siciline tescille doğar (TMK m. 856), tapu kütüğünde kayıt bulundukça devam eder ve kaydın terkini ile sona erer (TMK m. 858). İpoteğin doğması için, tapu kütüğüne geçerli bir tescilin yapılması gerekir. Geçerli bir tescil için, kural olarak, taşınmaz malikinin tescil istemi ve geçerli bir iktisap sebebinin varlığı şarttır.
23. İpotek ile güvence altına alınan alacağın geçersiz olması, alacağın sona ermesi, ipotek sözleşmesinin geçersiz olması ve malikin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin bulunmaması veya tasarruf yetkisinin kısıtlanması hâllerinin mevcut olması durumunda tesis edilen ipoteğin tescili de yolsuz, geçersiz hâle gelmektedir. Geçersiz veya geçerli olmakla beraber sona ermiş bulunan ipoteğe ilişkin tapu kaydında yer alan tescil de yolsuz olduğundan, ipoteğin kısmen veya tamamen terkini TMK’nın 1025. maddesine dayanılarak talep edilebilecektir (Akçaal, Mehmet: İpoteğin Kaldırılması Davası, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2019, Sayı 10(2), s. 569-572).
24. Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı ile dava dışı yüklenici ... Emlak Maden İnş. Otomotiv Turz. Nak. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında 15.08.2005 tarihinde daire karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığı ve inşaatın 31.12.2006 tarihinde tamamlanmasının kararlaştırıldığı, yüklenicinin inşaat seviyesi henüz %2,50 oranında iken sözleşmeye göre kendisine özgülenen bir kısım bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devrettiği, arsa malikleri olan davacılar tarafından 27.07.2006 tarihinde yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmediği ileri sürülerek yüklenici ile aralarında kurulan inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile tapuda malik olarak görülen davalılar adına oluşan tapu kayıtlarının iptali istemine ilişkin dava açıldığı, Ankara 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 04.06.2009 tarihli ve 2006/419 E., 2009/403 K. sayılı kararı ile, inşaat imalatının %2,50 seviyesinde olduğu, sözleşmede kararlaştırılan sürenin dolmuş olduğu, yüklenicinin inşaat sahasını terk ederek ayrıldığı, yüklenici edimini yerine getirmediğinden sözleşmenin feshinin gerektiği, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin yüklenicinin edimini yerine getirip getiremeyeceğini öngörmeleri gerektiğinden bu davalılar hakkında TMK’nın 1023. maddesine dayanılamayacağı gerekçesiyle inşaat yapım sözleşmesinin geriye yönelik feshine ve davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptaline karar verildiği ve hükmün Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği görülmüştür. Yüklenici tarafından 29.11.2005 tarihinde davalı ...'a devredilen dava konusu bağımsız bölümün de kesinleşen bu karar ile iptal edilen tapu kayıtları arasında bulunduğu, ancak bu bağımsız bölümde davalı ... tarafından 14.06.2006 tarihinde birinci dereceden, akdi faizli, fekki bildirilinceye kadar süreli, 40.000TL bedelli davalı kooperatif yararına ipotek tesis edildiği anlaşılmıştır.
25. Davalı S.S. Sanat Mektepleri Mezunları Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Kooperatifinin 14.06.2006 tarihli toplantısında, kooperatife üye olmak isteyen Şefika Yıldız'ın Muzaffer Demirbilek'in olumlu istihbaratıyla ortaklığa kaydının yapılmasına ve talep ettiği 20.000TL işletme kredisi için 40.000TL ipotek alınmasına karar verildiği, davalı ... tarafından da henüz inşaat aşamasındaki kat irtifaklı bağımsız bölüm üzerine davalı kooperatif lehine ipotek tesis edildiği anlaşılmaktadır. Davalı kooperatifin üye kabulünde ve kredi kullandırma işlemlerinde istihbarat yaparak bilgi topladığı, kullandıracağı krediye ilişkin lehine ipotek tesis edilen kat irtifaklı bağımsız bölüm ile ilgili olarak yapılacak çok basit bir incelemeyle dahi taşınmazın henüz tamamlanmamış inşaat hâlinde olduğunu bilebilecek durumda olduğu anlaşılmaktadır. Kaldı ki, davalı kooperatif tarafından alacağın garanti altına alınması amacıyla tesis edilen ipoteğe ilişkin hangi taşınmaza tesis edildiğinin, taşınmazın niteliğinin, malikinin kim olduğunun bilinmesi gerektiği açıktır. Bu durumda davalı kooperatifin, lehine ipotek tesis edilen kat irtifaklı bağımsız bölümün henüz inşaat hâlinde olduğunu, inşaatın tamamlanmaması hâlinde kat irtifaklı bağımsız bölüm ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilebilecek durumda olduğunun kabulü gereklidir.
26. O hâlde, yüklenici tarafından edimin yerine getirilmemesi nedeniyle dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptal edilmesi karşısında, taşınmazı hak sahibi olmayan yükleniciden devralan davalı ... tarafından davalı kooperatif lehine tesis edilen ipoteğin gerçek hak sahibi olan davacı maliklere karşı ileri sürülemeyeceği gibi, davalı kooperatif hakkında iyi niyet iddiasının dinlenemeyeceği ve TMK’nın 1023. maddesinin de uygulanma olanağı bulunmadığı kuşkusuzdur. Bu nedenlerle; mahkemece yolsuz olarak davalı kooperatif lehine tesis edilen ipoteğin terkinine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır.
27. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; dava konusu kat irtifakı kurulu taşınmazda 11 numaralı bağımsız bölümün 29.11.2005 tarihinde satış nedeniyle davalı ... adına tescil edildiği ve 14.06.2006 tarihinde malik tarafından dava dışı üçüncü kişinin kredisinin teminatı olarak davalı kooperatif yararına ipotek tesis edildiği, davacılar tarafından dava konusu taşınmaza ipotek tesisinden sonra dava dışı yüklenicinin edimini yerine getirmediği gerekçesiyle dava açıldığı ve açılan davada verilen ihtiyati tedbir kararının taşınmazın tapu kaydına ihtiyati haciz olarak işlendiği, taşınmaz hakkında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut olduğuna dair tapu kaydında şerh bulunmadığı, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımının korunacağı, taşınmaz davalı ... adına kayıtlı bulunduğu sırada ve tescile yönelik dava açılmadan önce davalı kooperatif lehine ipotek tesis edildiğinden, davalı kooperatifin TMK'nın 1023. maddesi gereği iyi niyetli olduğunun kabulü gerektiği, dosya kapsamından davalı kooperatifin taşınmaz hakkında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu bilebilecek durumda olduğu ve diğer davalı ile işbirliği içerisinde taşınmaza ipotek tesis ettirdiği yönünde delil bulunmadığı, bu nedenle Özel Daire bozma kararında belirtilen nedenlerle direnme kararının bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
28. Hâl böyle olunca; yerel mahkemenin dava konusu taşınmaz üzerindeki ipoteğin ve haciz şerhinin kaldırılması yönündeki direnme kararı yerindedir.
29. Ne var ki; dosya kapsamı ve mahkemece verilen kararın gerekçesinden dava konusu taşınmazın davalı ... adına kayıtlı 31270 ada 5 parselde 1. bodrum kat 11 nolu bağımsız bölüm olduğu anlaşıldığı hâlde, direnme kararının hüküm fıkrasında "Ankara ili, Keçiören ilçesi, Osman Gazi Mahallesi 31270 ada 5 parsel üzerindeki ipoteğin fekkine" karar verildiği anlaşılmaktadır.
30. Bilindiği üzere; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 297. maddesinde kararda bulunması gereken hususlar tek tek sayılarak ayrıntılı biçimde gösterilmiştir. Kararda yazılması gereken hüküm sonucu, kararın en önemli kısmıdır. Hükmün sonucunun bu nedenle açık olarak yazılması gerekir. Hüküm sonucu, “hüküm fıkrası” ya da “kısa karar” olarak da ifade edilmektedir. Hüküm sonucu kısmında gerekçeye ait bir söz tekrar edilmeksizin istem sonuçlarından her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların sıra numarası altında açık, şüphe ve tereddüt yaratmayacak şekilde gösterilmesi gerekmektedir (HMK m. 297/2). Bu şekilde dava sonunda mahkemenin kimin lehine, kimin aleyhine karar verdiği, davacının talebinin ne kadarının kabul edildiği, davalının neye mahkum edildiği tereddütsüz şekilde anlaşılmalıdır. Bu husus, davada taraflar kadar, kararı gerekirse daha sonra zorla yerine getirecek olan icra memuru için de önemlidir. Bu sebeple kanun koyucu, hüküm fıkrasının açık yazılmasını hem tarif etmiş, hem de açık yazılmasını belirttikten sonra, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde yazılmasını özellikle istemiştir (Pekcanıtez, Hakan/Atalay, Oğuz/Özekes, Muhammet:Medeni Usul Hukuku, 2018, 6. Bası, s. 422).
31. Bu itibarla, mahkemece verilen hüküm fıkrasının açık ve icra edilebilir olması gereklidir. Aksi hâlde hukukî belirlilik gereği açık ve infaz kabiliyeti bulunması gereken hüküm fıkrasının özellikle icrası sırasında şüphe veya tereddütler doğmasına ve hükmün icra edilememesi gibi durumlarla karşılaşılır.
32. Somut olayda; mahkemece hüküm fıkrasında "Ankara ili, Keçiören ilçesi, Osman Gazi Mahallesi 31270 ada 5 parsel üzerindeki ipoteğin fekkine" karar verilmiş ise de, dava konusu kat irtifakı kurulu 31270 ada 5 parsel sayılı taşınmazda 40 adet bağımsız bölüm mevcut olduğu nazara alındığında, mahkemece fekkine karar verilen ipoteğin hangi bağımsız bölüme ait olduğu belirtilmediğinden, hüküm fıkrası infaza elverişlilik yönünden açık olmadığı gibi şüphe ve tereddüt uyandıracak niteliktedir. Bu durum HMK'nın 297. maddesinde öngörülen hükümlere aykırı olup doğru değil ise de, bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, direnme kararının hüküm fıkrasının 1. bendinin 2. cümlesinde geçen “…31270 ada 5 parsel…” ibaresinin çıkartılarak, yerine “…31270 ada 5 parselde kayıtlı 33/1532 arsa paylı 1. bodrum kat 11 nolu bağımsız bölüm…” ibaresinin yazılması suretiyle karar düzelterek onanmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle,
Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının hüküm fıkrasının 1. bendinin 2. cümlesinde geçen “…31270 ada 5 parsel…” ibaresinin çıkartılarak, yerine “…31270 ada 5 parselde kayıtlı 33/1532 arsa paylı 1. Bodrum kat 11 nolu bağımsız bölüm…” ibaresinin yazılması suretiyle DÜZELTEREK ONANMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.11.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.